加息要停？！澳洲楼市就快重回巅峰了？

　　众所周知，随着澳联储（RBA）七度加息，澳洲房地产市场首当其冲受到最大的＂打击＂。
　　然而随着G20峰会的展开，不仅中澳关系缓和的局势逐渐明朗，远在大洋洲另一头的RBA也随着开窍了？！
　　RBA暗示将会暂停进一步加息
　　在11月的会议上，澳联储委员会首次表示，＂准备 在一段时间内保持利率不变 ，同时评估经济状况和通胀前景＂。
　　联邦银行（CBA）高级经济学家 Gareth Aird 表示，自会议以来，RBA 官员已经发表了五次公开讲话，每次都重复了可能暂停的措辞。
　　＂我们感到鼓舞的是，澳联储对暂停的想法持开放态度，并且他们继续重申这一新信息，＂Aird说。CBA 预计的是 RBA 下个月将利率提高 25 个基点至 3.1%，然后在明年可能的降息之前保持不变。
　　在此之前，投资者认为澳联储在 12 月 6 日连续八次加息的可能性为 59%。
　　虽然此前澳大利亚CPI上升幅度超过预期，引发了不少担心RBA重新加大加息幅度的恐慌心理，但最终RBA还是在11月刚开始上调官方利率25个基点至2.85%，可谓四平八稳，无惊无险。
　　事实上，在过去的几周之内，只要澳联储、美联储这些央行哪怕有一丝丝温和、甚至只是不那么强硬的政策暗示，市场都会当作一个＂好消息＂来解读。从这种种迹象来看，市场对于 在明年初开始暂停加息的预期非常高 。
　　与加息背道而驰的房价
　　房产分析机构CoreLogic表示，如果官方利率上升到3.1%，这意味着新贷款人的平均浮动自用抵押贷款利率约为5.21%，现有客户为5.69%。
　　储备银行此前发布的最新金融稳定性报告（Financial Stability Review）中称，其快速加息可能会使一些业主因无法偿还抵押贷款而被迫出售房屋，而首次置业者和那些固定利率抵押贷款人属于风险人群。
　　与此同时，不断上涨的现金利率令借贷成本更为昂贵， 澳大利亚的房地产价格已经连续第六个月下跌 。
　　CoreLogic表示，10月全澳房价比上个月进一步下降了1.2%，现在的房屋中位价为721018澳元。
　　自五月以来，全澳每个首府城市的房价都有所下降，而且几乎每个偏远地区也是如此。
　　在所有首府城市中，布里斯班在10月出现了最大的月度跌幅，为2%，而悉尼和墨尔本的跌幅继续放缓，分别为1.3%和0.8%，原因是房东们在市场行情下跌的情况下选择惜售。
　　而澳大利亚的偏远地区房价走向也各不相同，新州和维州偏远地区的跌幅最大，分别为1.7%和1.4%，而南澳偏远地区的房价略有上升，上涨0.1%。
　　独立屋价格下降的速度继续快于公寓价格下降的速度。
　　按年度计算，10月全国房价下降0.9%，但悉尼（下跌8.6%）和墨尔本（下跌5.6%）等拥有最昂贵房地产的城市的房价下降幅度远大于其他地方。
　　何时能够重新登顶？
　　一系列信号显示， 市场回暖的拐点也许最早就在明年。
　　首先，在居住刚需的前提下，住房需求随着人口增长而增加。整个澳洲人口数量几乎和移民的输入成正比变化。
　　这也意味着前期的溢价部分会逐渐在调整中消化。
　　未来两到三年内，市场急速增长的需求正在来临。澳洲人口中心（Australian government centre for population）预计移民净流量将在2021年后的未来四年恢复到疫情之前的水平，并在中期内保持 235,000 人的年输入。
　　其次，从长期看，家庭需求的增长抵消了前期疫情的影响，如果造成通胀的前两个条件得到改善， 通胀将在几个月内回落 。
　　另外，建筑成本上升，劳动力紧缺，恶劣的天气推高了建筑成本。
　　与此同时，信贷压力也产生了消积作用。贷款机构纷纷提高开发商项目预售比例。随着借贷能力下降，买家也将更难获得购房贷款，这又将导致期房预售放缓。这些因素最终导致整体住房供应恶化。
　　悉尼房产中介反映市场上新房降价很少，期房促销力度正减小。按照两年的项目建设周期预计，到2024年大量涌入的移民住宅需求和房屋供应不足矛盾都将存在，不仅优质资产， 整体房价也存在上涨的可能 。
　　结语
　　如果未来各主要经济体的通胀开始有放缓迹象，尤其是到了明年初各国的劳动力市场紧张问题也出现缓解的话，就将是开始停止加息的时候，这也往往是金融市场和资产价格筑底反弹的时间点。
　　让我们拭目以待。