警惕金融十六条给房地产行业带来不利后果

　　近日，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好＂保交楼＂金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。
　　消息一出，引发业内广泛关注，该项内容也被称为＂金融十六条＂（具体内容参考《通知》）。
　　一、政策出台的背景及市场反映
　　在经历了整整三年的疫情影响之后，整个房地产市场出现了几乎所有利益方都不愿意看到的景象——市场萎缩。我们先梳理一下相关利益方：
　　相关方G：政府，获得土地使用权的出让费，以及房地产开发经营和销售过程中税收，如增值税、所得税、土地增值税、印花税等；
　　相关方B：银行、保险及信托基金等金融机构，获得地产公司的开发信贷利息以及购房者的房贷利息；
　　相关方C：房地产开发公司，获得开发销售过程中的利润，对于私营房地产公司可能最看重的是股东利润分配；
　　相关方D：购房者，唯一的出资方，相关方G、B、C以及建设施工方等利益相关者都是从购买者的卖房款中获得利益。
　　在这一轮的行业萧条期中，特别是最近一年来，在促进楼市发展方面相关各方都做出了很大的努力。先是房地产开发公司想尽了一切办法扩大销售、争取融资，但是效果甚微；然后是政府放开限购，鼓励购房，甚至优惠税收、还有直接发放购房补贴等；银行等金融机构则是降低贷款利率、降低首付比例等措施来应对本轮房地产行业的调整。
　　在经历了一系列的救市措施之后，并没有得到预想的效果，才出现近期的金融方的大招——金融十六条。
　　金融十六条发布之后，业内各方都表现得特别兴奋，几乎一边倒认为这将对房地产行业有极大的刺激作用，将会彻底缓解目前行业的窘态，缓解地产开发公司的融资问题，也将促使房地产价格进一步上涨，甚至呼吁购房者赶紧借此机会入市买房否则将会后悔……
　　二、房地产行业出现不景气的原因
　　从1998年房改以来，房地产行业经历了整整二十年的高速发展，不管是投资额销售单价甚至是销售面积几乎是两位数的同比增长，然而在2019年底出现新型冠状病毒疫情至今整整有三年，各行各业的经营困难导致经济的不景气大家有目共睹、人们的收入不及预期以及对未来的顾虑，直接影响到现阶段房地产市场的销售。
　　但是，房地产销售的不景气，一定要清楚是综合因素形成的，不仅仅是疫情单方面因素导致的。从全国范围来讲，整体开发过剩、行业出现泡沫是用目共睹的事实，其显而易见的表现形式是：房价收入比过高、租金房价比过低等方面。
　　在疫情出现之前，经济快速增长、人们的收入持续增加，最重要的是大家对房地产增值预期很高，且预测从来没有失误过，所以大家对买房的热情一直很高，完全忽略房价收入比、租金房价比这些通常的衡量标准，因为大家最在乎的是房屋房价的增值预期，因为有房地产行业以来，房价就没有下降的时候，坚信＂房价永远上涨＂。虽然二十年来，偶尔有两三次确实增长乏力或者小幅下降，但是整体呈现上涨态势，至今整个房地产行业还没有经历过一个完整的周期。
　　根据笔者多年对房地产行业的研究分析，预计本次房地产行业的调整将会是实质性的，预计整个行业会经历第一个完整的周期，房价会得到一个实质性的回归。
　　三、利益各方应理性对待本次调整
　　通常，房地产行业牵涉四方，其中政府、银行以及开发商都希望尽快并高价销售房屋，从而得到属于自己的利益，在本次房地产调整过程中，上述提到的主要三方也想尽了一些办法相促进房地产销售。网络上的各路大V也是各显神通几乎一致鼓励大家购房，其实大家一定要明白网络的各路大V几乎都代表以上各利益方的某一方，有银行家、金融学家、经济学家，也有房地产开发公司、房地产销售中介等，大家平时常说的＂资本代言人＂。
　　之前很长一段时间的房地产调节是＂打压式＂的，此轮调节是＂鼓吹式＂的，人为的调节很有必要，但是应该把握一个度。比如，这次调节如果只针对疫情给行业带来的不利进行对冲，则是应该的；但如果想借助疫情的时点，想调节除了疫情带来的影响之外，还调节整个行业的供需关系、或者掩盖行业过剩促进购房需求，则一定要谨慎对待，特别是购房者群体一定不能盲从入市。
　　笔者认为，房地产行业跟其他行业一样在市场供需关系层面上都会经历周期性的调整，能由市场本身进行调节的则交由市场，认为过度干预则会欲速则不达。事实证明房地产行业整体层面出现过剩，在疫情的叠加影响下出现下调，未必是坏事，或许可以实现房地产软着陆，以达到＂时间换空间＂的效果。但是如果此轮调整掩盖了问题的出现，只会将问题继续累积，或者下次爆发时威力更大，一定要谨防。
　　最后笔者建议：政府方、银行、开发商以及购房者等各方一定要谨慎、理性对待此轮房地产调整。