11月地产股大涨谁在提前买入，谁减仓了？

　　作 者丨庞华玮
　　编 辑丨姜诗蔷
　　11月，房地产指数（申万一级行业指数，下同）以27.80%涨幅一骑绝尘，建筑材料（地产产业链）涨了20.51%，排名第二。
　　其它作为地产产业链上密切相关的一环，比如银行涨了14.12%；建筑装饰涨了13.8%；家用电器涨了13.49%；钢铁涨了10.95%。
　　房地产主题基金，以及一批配置了房地产行业的基金也随之表现出色。比如仅11月一个月时间，王延飞管理的东方红睿玺基金收益21.06%，鄢耀管理的工银瑞信金融地产A收益19.12%，杜洋管理的工银瑞信战略远见A收益17.4%。
　　当李晓星、鄢耀、丘栋荣、杜洋、童兰、王延飞等明星基金经理提前增持埋伏房地产行业时，但也有部分基金在暴涨前割肉离场，比如周蔚文、胡昕炜、郑巍山、王健等。
　　支持他们不同选择背后有着不同的投资逻辑和投资风格。
　　房地产＂三箭齐发＂
　　光大证券指出，房地产指数大涨的背后，是11月以来房地产政策＂三箭齐发＂。
　　第一支箭是银行信贷支持力度进一步增强。据不完全统计，11月以来，全国各地银行与房企新增授信签约额已超2.9万亿元。这一政策始于9月底，11月进一步增强信贷支持力度。
　　第二支箭是扩大民营企业债券融资支持工具。
　　11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。
　　第三支箭是股权融资松绑。11月28日，证监会决定在涉房上市公司股权融资方面调整优化5项措施。这是自2016年证监会叫停房企股权融资以来的松绑。
　　光大证券认为，房地产利好政策频出，＂三箭连珠＂供给端融资支持框架基本形成，预期随着国内疫情管控优化，经济活动复苏，居民收入预期修复，房地产行业供需回暖可期。
　　事实上，房地产指数随着国家宏观政策的调整经过了几番跌宕起伏。
　　其最高点数出现在2015年6月15日，达到7550.85点，最低点出现在今年11月1日，为2536.14点，较最高点腰折过半，下跌逾65%。
　　今年前十个月房地产指数在下跌，从年初的3371.59点跌至11月1日的2536.14点，指数下跌近24%，不过经过11月大涨27.80%，到11月30日年内房地产指数的跌幅已缩窄至2.31%。
　　谁在大举买入？
　　春江水暖鸭先知。
　　在迎来11月房地产股暴涨之前，整个三季度，主动权益基金总体上都在增持房地产行业。
　　根据银华基金研究部统计的数据，以成交额占比来衡量，房地产成产额持续上升，成为三季度拥挤的热门赛道。
　　来自华宝证券的统计显示，2022年三季度，主动权益基金配置房地产行业2.81%，主动增持了0.52%，是三季度增持的第二大行业，仅次于军工。
　　而记者据Wind数据统计，成立于2022年以前、规模大于2亿元的房地产主题基金共68只（A/C类合并计算为1只基金，下同）。
　　其中，在三季度，有51只房地产主题基金加仓房地产行业，占比75%；仅有17只房地产主题基金降低了房地产的持仓，占比25%。
　　也即是说，三季度3/4的房地产主题基金在加仓，1/4在减仓。
　　涉及加仓的百亿级基金经理包括李晓星、杜洋、鄢耀、谢治宇、童兰、董理、王延飞、李永兴等。
　　此外，非房地产主题基金也在加仓，比如丘栋荣、王斌、胡宜斌、王元春、刘畅畅等知名基金经理旗下基金。
　　事实上，在房地产指数暴涨前，一批价值投资者已提早埋伏。
　　比如，丘栋荣旗下的中庚小盘价值、中庚价值灵动灵活配置三季度都增持了近2个百分点的房地产仓位。
　　丘栋荣在三季报中明确表示，看好大盘价值股中的金融、地产等。
　　丘栋荣指出，房地产市场政策从限购、金融等多维度进一步放松，进入风险暴露彻底后的修复阶段，地产行业初露剩者为王的特征，更集中于高信用、低融资成本优势的央企龙头公司，这些公司短期受益于政策推动的需求反弹，中期受益于供给有量、购房者偏好转变及理性回归，长期受益于市场格局优化和占有份额持续扩张。这些公司的抗风险能力、潜在成长性和盈利质量都会更为优异，并且当前的估值极低，有较好的回报潜力。
　　另一位明星基金经理李晓星也在加仓房地产。比如其管理的银华大盘定开三季度房地产仓位增加了15.69个百分点，此外，其管理的银华心诚、银华心享一年持有等基金也对房地产行业有所增持。
　　李晓星在三季报中明确表示，房地产在三季度密集出台政策托底，估值先行于销售修复。其判断政策会跟随基本面的情况迅速应对。尽管目前的销售依然在下行通道中，但伴随基数的走低，未来销售的同比压力也在逐渐减轻。随着销售的改善，也将拉动投资，在此期间，房地产一般会有超额收益，优选央企国企股东背景的公司。
　　童兰在兴全趋势三季报中表示，经济复苏是一个大方向，而为了经济复苏必须解决一些核心矛盾，比如房地产。
　　鄢耀管理的工银瑞信金融地产三季度加仓近2个百分点，三季度在操作方面，他加仓银行、地产，减仓非银行金融。
　　他认为，整体系统性风险相对有限，无需悲观。后续主要操作思路是保持均衡配置，一方面配置低估值品种，另一方面关注业绩改善明显、估值较为合理、长期看具备成长稀缺性的标的。
　　谁减仓了？
　　与内资抄底房地产股相反，三季度外资大幅流出地产链条。
　　三季度，陆股通净流出房地产行业（申万一级行业，下同）11.77亿元，同时房地产相关产业链都出现了陆股通净流出，其中银行净流出超218.61亿元，建筑材料净流出68.98亿元，家用电器净流出50.34亿元。
　　四季度，陆股通继续流出房地产行业，10月陆股通净流出10.50亿元，11月净流出19.42亿元。
　　对此，李晓星在三季报指出，这反映了外资对于地产风险的一些担心。
　　从统计来看，部分房地产主题基金在减仓房地产行业，减仓幅度较大的是九泰锐富LOF，三季度末较二季度末降低了20.56个百分点，建信中国制造2025A也较二季度末降低了11.64个百分点。
　　但上述这两只基金房地产仓位的降低或许并非主动行为，九泰锐富LOF甚至在三季报中表示，大幅加仓了优质地产股。
　　这两只基金房地产仓位的下降或是因为两只基金都在三季度出现了大规模净赎回，它们较二季度末份额分别降低了23%和29%。
　　三季度，还有三只房地产主题基金——银华智能建造、工银瑞信国家战略主题、东方红产业升级——减仓房地产，但这三只基金今年前三季共分别增持房地产31.69%、25.62%、20.06%，它们在三季度只是小幅调降了房地产仓位一两个百分点，总体上这些基金今年仍是大幅加仓房地产行业。
　　总体来看，仅有少量房地产基金三季度和前三季度都减持了房地产仓位。
　　也就是说，房地产主题基金今年以来总体上是看好房地产行业，总体保持增持的态势。
　　与之相对，部分明星基金经理在房地产暴涨前割肉了，比如周蔚文在三季报中明确表示，板块方面，减持房地产、电子、生物医药和食品饮料的权重。
　　他减持背后的原因是，三季度内组合配置内有明显负收益的是房地产、电子和新能源产业链的相关个股。
　　此外，数据显示，百亿明星基金经理，如胡昕炜、郑巍山、王健王睿、何肖颉、王克玉等，也在三季度减持了房地产行业。
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　　本期编辑 林海铭 实习生 余心雨