房贷利率与房价涨跌的关系

　　01
　　当国家想打压楼市时，房贷利率肯定是高的，高得你不敢贷款买房。
　　当国家想救市时，房贷利率一定下降，降到你敢于贷款买房。
　　如果我们翻看历史，会知道，房贷利率的涨跌，与房价涨跌，有着密切的联动关系。
　　有了房贷，老百姓就可以用少量的资金去撬动更大的杠杆来实现购房梦。
　　我看到一张图，是房贷利率变化对房价的影响，每一次收紧房贷、调高利率，都会引发一波量价齐跌；反之，则是楼市迎来牛市。
　　换句话说， 当房贷利率走下行趋势时，就是新一轮房价上涨的信号。
　　下图显示了，历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍—— 房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。
　　2016、2017年启动的房地产牛市行情，是由于2014、2015年连续两年的救市，其中房贷利率多次下调，并且给利率打了七折，实际利率低于4%。
　　在低利率的优惠下，老百姓终于忍不住出手买房，量涨，会引发价涨，在买涨不买跌的心理作用下，原本无人问津的楼市，开始出现抢购潮，全国迎来普涨行情。
　　02
　　上一篇文章《这轮救市，力度一定史无前例》提到，新一轮救市已经开始启动，房贷利率还会持续下降。
　　那这一轮救市，会迎来楼市普涨的行情吗？
　　不会！
　　2014、2015年的救市，已经把房价推到非常高，不少县城的房价都涨到七八千一平，严重透支了老百姓的未来收入。
　　而一线城市的房价，更是涨到了天上。
　　在2014、2015年，一个在北上广深的打工人，靠着自己的奋斗，还能买下一套房，现在，就算他996，也买不起。
　　一线城市生活成本高昂会倒逼人才加速外流到二线城市，又随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。
　　划重点，一线城市的人才，是不会回县城，也不会去三四线城市。
　　你让一个在北京打工的广西人，回老家县城，那是不可能的，他大概率只会回到南宁。
　　省会是一线城市人才回流的最佳选择，同时，省会也是省内人口最先选择的就业地。
　　从最新一次人口普查数据也可以看出，中西部省会城市人口增长迅猛。
　　以广西为例， 南宁七普常住人口为874.16万人，十年增加208万人，而作为广西第二的柳州，十年增加39.92万人，两者差了一个数量级。
　　看懂了人口增长趋势，也就看懂了，在广西，哪座城市的房价有支撑。
　　03
　　这一轮的救市，随着房贷利率下降，行情启动迟早会来临。
　　但不会重演2014、2015年的普涨行情，只有省会和经济基础较好的地级市会应来牛市。
　　有人会说，现在大家都没钱了，哪里有钱买房呢？
　　我看看一个数据：4月末，我国广义货币(M2)余额249.97万亿元，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。狭义货币(M1)余额63.61万亿元，同比增长5.1%，增速比上月末高0.4个百分点，比上年同期低1.1个百分点。流通中货币(M0)余额9.56万亿元，同比增长11.4%。当月净投放现金485亿元。
　　一堆数据，表达了什么呢？
　　市场上并不缺钱，但大家就是不愿意借钱了，有钱就存银行里，甚至提前还贷。
　　如果楼市行情一旦启动，赚钱效应来了，本来不愿意贷款买房的家庭，也会出手。
　　别忘了，欲望，是人性。
　　最近跟一个在广州佛山做地产十余年的发小聊天，他说，现在佛山最好卖的，是改善型的大户型，而且一买就是全款。
　　所以啊，应了那句话，疫情反复，以为经济不行，原来只是我的经济不行，别人的经济行得很
　　现在出手买房的家庭，目的是抗通胀，所以并不想贷款，现在房贷利率太高，就算房价涨，赚的钱也不够给银行利息。
　　而一旦房贷利率进入到4%以下，你说那些原本全款买房的家庭，还会全款吗？