要问今年全国哪个省市的楼市最低迷? 答案恐怕是重庆! 国家统计局1-9月新商品住宅交易数据:重庆房价下跌16%重庆成交面积下跌36%重庆成交金额下跌46% 这......可是最年轻的直辖市,也是网红城市中的顶流啊! 重庆楼市到底发生了什么? 带着这个疑问,我们通过数据来分析。 01 重庆房价低开低走 先看看房价的同比和环比。 今年开始,重庆的房价一直大幅低于去年同期水平,特别是5月份和7月份,同比去年跌去了两三千元。 环比来看,今年是低开低走,9月份才突然有所拉升,这是否是反弹的信号? 不是,这是缩量上涨而已。 9月份重庆的成交量只有270万平方米,远远低于上半年380万平方米的平均水平。缩量上涨是上涨乏力的表现,下一步很可能是放量下跌,而重庆的楼市有大量的库存需要消化。 02 重庆楼市大幅低于全国水平 文章开头我们看到了重庆1-9月份的跌幅大,那和全国相比,重庆处于什么水平呢? 还是通过统计局的数据来看:重庆房价下跌16%,全国下跌4%重庆成交面积跌36%,全国跌26%重庆成交金额跌46%,全国跌29% 相比之下,价格比成交要更弱势,属于更偏买方的市场,而且买方看空。 03 重庆楼市为何出现大跌? 1)经济失速 2008年-2017年期间,重庆经历了飞速的经济发展,GDP增幅大大超越全国。 然而从2018年开始,重庆经济骤然失速,连续4年与全国持平,今年前三季度的增幅也只有3.1%,仅高于全国0.1个百分点。 经济发展是楼市的重要支撑,失速意味着失去比较优势,楼市热度自然往下走。 2)人口规模停滞 重庆人口在去年出现了断崖式的跳水,仅增长了3万人。 更严峻的情况是,2021年重庆人口出生率为6.49‰,死亡率为8.04‰,即人口自然增长率为-1.55‰。 换句话说,重庆人口已经进入负增长。 要扩大人口规模,就需要大量外省人口流入,这一点难办到,尤其是经济发展减缓的情况下。 3)产业结构的尴尬 重庆属于工业化城市,但在近年来工业转向高科技、新能源的过程中,重庆慢了一步,至今还没有一家新兴产业的龙头企业,更没有形成产业规模。 重庆民企领头的竟然仍是房地产行业。 看回工业,重庆的主要产品是汽车、微型计算机设备(笔记本电脑、平板电脑)、手机、集成电路、液晶屏、钢、铝、水泥。 传统汽车、手机、电脑、水泥在今年外需疲软和房地产滑坡的大行情下非常不乐观,却又恰恰是重庆的重头。 值得一提的是,重庆的汽车产量在2015年是全国第一,2016年是第二,2021年是第五,今年截止9月份是第四,靠长安厂牌拉动产业有点跟不了,特别是新能源汽车。 4)高校和学科偏弱 重庆的211高校仅有2所,其中1所是985,这意味着大量的优秀学子将流出到外地高校,流出容易流入困难。 高校偏弱,连带着学科的先进程度不高。 从高等教育评价专业机构软科发布的学科排名来看,重庆处于全国的中下游水平,这对于本地的产业进化和创业孵化都是非常不利的因素。 这意味着,重庆在人才培养和经济发展上后劲不足。 结语: 可以看到,重庆的楼市滑坡如此厉害不仅仅是房地产本身的问题,更多的还是城市发展的基本面和经济要素出了问题。 重庆房价大概率会保持继续大幅下跌,不过这也有利于消化泡沫和缓解经济矛盾。 对于重庆房价,您有什么看法? 欢迎留言一起讨论。