中国楼市虽时常有短期波动,但长期向上的趋势从来没有改变过
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最近房地产行业传出不少负面新闻,很多人都产生了怀疑,房子是否已经失去了投资价值,以后房子是不是不值钱,不能再买了呢?
今天我就来聊聊这个问题。
当前大多数城市的楼市,是从去年第三季度出现断崖式下跌的,到9月末已经连续跌了4个季度。房地产行业连续4个季度增加值为负数,这是史无前例的。
这个波房地产的"极寒",叠加了几个因素:国家主动调控过度、疫情意外加剧、俄乌冲突下的百年难遇的地缘变化、 三道红线下的银行应激反应过度等。
所以,这波下跌带有极端性。
在这种大背景下,大多数城市的房价都下挫了,深圳西部甚至下挫了20%以上,房价的普遍下跌,是经济不可承受的,国家已经在大规模救市,中国楼市政策见底和市场见底的迹象非常明显。
当下政策力度已经比较充分,只待防疫政策未来有所调整,经济和楼市就会快速出现显著反弹,所以不必过度担。
中国楼市从来都是式上涨的,这一回也绝对不会例外。
中国楼市虽不时有短期波动,但长期向上的趋势从来没有改变过
但我想说的是,并不是所有的房子都有投资价值的,而是要分区域的。
首先大面上来说,新生人口不断的下降,老龄化加剧,未来还将面临人口负增长,没有新的人口就没有刚需,这个问题是无法回避的。
但全国整体负增长并不意味着每个地方都是负增长,因为随着高铁等交通网络不断的完善,以及都市圈,城市群的产业集群发展,流动人口的比例正在不断的上升。
上世纪80年代,我国流动人口对城镇人口增长的贡献度只有15.38%,但近十年来,流动人口贡献度已经超过了60%,也就是说,流动人口已经逐渐成为城镇人口增长的主力。
据推算,未来14年内,我国将新增流动人口0.7-1.1亿,城镇地区将新增1.5-2.1亿人。
那么,这些人是否会买房呢?
根据国家卫建委2017年的统计,在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%,在其余七成租房群体当中,拥有在流入地长期居留意愿的人占比约25%。
也就是说,如果有条件,这部分人还是愿意在当地买房的。
那么这些人未来会流入哪些城市呢?
我觉得主要是分三类:
第一类是东南沿海城市,比较有代表的的是两大城市群:长三角、粤港澳大湾区。这些地区拥有全国最为成熟的产业集群,尤其是一些新兴产业也集中在这些区域,包括像集成电路,汽车以及零部件,互联网等等。
第二类是一线城市的周边区域。一线城市虽然是全国政治或经济中心,但人口已经趋于饱和。北京已经着手进行了非首都职能的疏解,上海也在推进非核心功能的疏解,深圳也在加快落实非高端产业的疏解……,
那么向哪里疏解呢?当然只能是周边地区,比如北京周边的燕郊,上海周边的花桥,深圳周边的东莞、惠州,广州周边的佛山等等。
第三类是中西部地区的省会或者直辖市。中西部地区不像东部整体都比较发达,所以中心城市对于周边人口虹吸效应会更加的明显,所以像重庆,成都,西安,郑州,武汉,长沙等城市未来也会继续承接周边人口的持续流入。
以上三类城市未来仍然是具有投资价值,就算短期房价出现波动,也不要过度忧虑,疫情稳定后,会快速回暖的。
最后一句话总结,未来十年是楼市大分化的十年,在城市选择上能买南方城市不买北方城市,能买沿海城市不买内陆城市,同一省能买省会城市不买非省会城市,同级别城市中能买城市群不买非城市群 【王永山财富自由俱乐部精英实操群】专享
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