32岁小伙白手起家拥有61套房他是如何一步步走到这的？

　　现年32岁的房地产投资者、RoofstockAcademy的导师MichaelAlbaum表示，房地产有潜力成为一项很好的投资，但开始可能是令人生畏的。
　　作为有8年经验的房地产投资者，Albaum发现关键是要从小处着手。当他23岁第一次开始投资时，他设定了一个适度的目标，在他的工资之外，通过出租一两套房子来赚点外快。
　　如今，Albau已经拥有61套出租房，去年的租金收入为43。1万美元。作为RoofstockAcademy的房地产投资导师，他多数时候在一辆改装过的面包车里工作，他和妻子有时也会住在里面。当他们不开着面包车穿越美国时，他们就呆在加州的双拼屋里。
　　在支付了房贷、物业税、物业管理和维护费用之后，Albaum每个月从房地产投资组合中获得的被动收入约为6000美元。
　　自2019年以来，他一直在把这笔钱投资于一个重建项目，这个项目将把8个单元改造成17个单元，因此他仅靠他的全职教练工资生活。
　　他是怎么买到第一套房产的？
　　2013年大学毕业后做，Albaum成为了一名消防工程师，年薪7。3万美元。
　　他设定了为投资房产而储蓄的目标，因此他非常节俭。他每月花800美元和室友合租一间公寓。他的雇主支付了汽车和手机账单等基本开支，这让他每个月可以存更多的钱。
　　2014年，Albaum用自己存下的4万美元现金，并卖出了价值2万美元的股票，购买了他的第一套房地产：南加州一套价值29。5万美元的独栋住宅。剩下的费用他是从家人那里贷款的，所以他不需要向银行贷款。
　　这所房子空了两个月后，他才把它租出去，但房子不需要翻修。每月的租金为1810美元，足以用于支付每月的房屋贷款，以及管理房屋的运营费用。
　　进一步增加房地产投资组合
　　到2016年时，Albaum已经拥有3套房子。他的第2次购房是通过传统的银行贷款，第3次购房时，他从一个家庭成员那里借了25万美元，利率为4，采用的是30年期固定利率。
　　那一年，他从这3处房产中获得了51404美元的总租金收入，这些钱大部分用于支付房贷、维护和物业管理费用，除此之外，他每个月还能赚1800美元。
　　2017年，他决定增加存款，购买更多的房地产。他找到了一间更便宜的公寓和室友合租，把他的积蓄和从房地产赚来的钱投资到股票市场和他的投资账户上。
　　当他了解到买入现金流高而买入价格低的房子是多么有利可图时，他开始把目光投向加州以外的市场。他在中西部（主要是俄亥俄州和肯塔基州）买了他能找到的最便宜的多单元住宅，并对它们进行了装修。
　　为了做到这一点，他与这些市场的代理和物业管理专业人士建立了关系，所以他现在可以依靠一个团队来在现场识别最好的物业，并照顾他的租户。
　　他还与小型家族管理公司合作，这些公司的费用平均占他每套房产总租金的7，但也可能高达20。
　　如何开启自己的房地产投资之旅？
　　Albaum感到非常幸运，他可以在他的面包车里做一份正常的朝九晚五的教练工作，还可以顺便探索美国的好山好水，同时也通过他的房地产投资获得被动收入。
　　Albaum相信，如果你存够了钱，找对了地方，你可以通过投资房地产来积累财富，即使是在房价极高的时代。
　　以下是Albaum给出的几条建议：
　　1。从小处着手，制定一个经过充分研究的策略
　　Albaum的投资策略是BRRRR方法：购买（Buy）、修复（Rehab）、租赁（Rent）、再融资（Refinance），重复（Repeat）。
　　他购买的房子的租金远远高于房贷。他对它们进行修缮，然后把它们出租出去，租金不仅可以支付房屋的成本，还可以将剩余的资金投资于其他房产。
　　由于每个人的情况不尽相同，Albaum建议在投资之前先研究一下基础知识，以了解哪种策略最适合自己。有很多可用的资源，从播客到在线课程都可以获得相关的知识。
　　你也可以在像BiggerPockets这样的论坛上接触其他投资者，在那里BRRRR方法得到了普及，你可以了解他们的策略。
　　很多人也想知道他们的投资回报目标应该是什么样的。对此，Albaum表示，人们应该将他们从房地产中获得的总回报（通过加上现金流、升值、贷款支付和税收优惠来计算）与他们可能从其他投资工具中获得的回报进行比较。
　　选一个适合你的数字。最重要的是，不要拿自己和别人比较。
　　2。目标是做尽可能少的工作
　　Albaum买的房子通常不会需要做非常复杂的工作，而且无需把太多的工作外包给管理公司。
　　尽管这意味着更小的前期利润，但这可以简化他的生活，并将他的大部分房地产投资组合作为被动收入流。你只需要买入房子并进行修理，然后只要你拥有房产，你就可以获得回报。
　　他的房地产投资组合的主要目标是在经济上100独立，或者不用工作就能支付他的所有费用，甚至提前考虑到未来的费用。
　　3。你不需要进行全面翻修来提升房产价值
　　有两种方法可以提高你的房产价值：最大化回报或利润，或最小化费用。
　　到目前为止，Albaum已经花了大约250万美元用来装修房屋，他努力让每一美元都有价值。只要在即将出租的房屋中增加洗衣间和不锈钢器具等升级设施，就可以帮助提高房屋的租金价值。
　　在合适的市场购买，或者在房屋预计会随着时间的推移升值的地方购买，对这些房产做些小的调整也可以提高房屋的长期价值。
　　4。依靠当地的房地产专业人士
　　在Albaum投资的市场中，他总是与当地的物业管理公司合作。
　　这让他能够在加州生活的同时在中西部建立一个投资组合，因此他可以在旅行的同时还能获得被动收入。他可以通过FaceTime与经纪人查看房屋，依靠一个值得信赖的承包商进行装修，让他的物业经理来寻找负责任的租户。
　　他还使用像AllPropertyManagement这样的在线平台，与目标市场的实地专家联系，并从他的同行和关系网中寻求建议。