500万买的日本房产，为何会落到房财两空？

　　随着国内房价的日益高涨，越来越多的人开始将投资目光瞄向了海外地产。
　　其中，在日本购买房产在许多人看来就是一笔很好的投资。
　　一方面，相对于上海的高房价，日本的房价具有一定优势，而且保值增值率较为稳定。另一方面，日本房屋空置率较低，租金回报率相对也较高，怎么看都是一笔稳赚不赔的买卖。
　　然而，最近，一些投资者通过知名中介机构购得的日本房产，最终却可能要落到房财两空的境地。这是为什么呢？我们来看今天的这起因为购买日本房产所引发的案例。
　　2021年，老刘在仲量联行业务人员的推销下，购买了日本丰臣商事株式会社（下称＂丰臣公司＂）开发的3套房屋，总价约人民币500余万元。丰臣公司在合同中承诺在2022年为购房者办理产权登记、代为装修成民宿并出租房屋。购房者自交款日起，可按月获得相当于约6%左右的投资收益，收益每个季度支付。
　　也即，虽然看起来是一笔房屋买卖，其实却类似于一款＂房产+理财＂的组合产品，且有房屋产权作为保证，看起来似乎稳赚不赔。
　　另外，仲量联行销售人员向老刘宣称，他们已经事先对丰臣公司开发的房产项目进行了详细的尽职调查，他们调查得知，丰臣公司具有雄厚的资金实力（注册资金10亿日元，在大阪有101栋自持的房屋，全日本有3座度假村），并且会配有律师全程提供见证服务，确保老刘能享受到合同中的全部权益。
　　听到这里，老刘毫不犹豫签订了购房合同，并如约缴纳500余万元购房款。
　　2021年前两个季度，丰臣公司如约支付给老刘投资收益，然而，到了第三季度末，丰臣公司给老刘发来邮件称，＂疫情导致公司经营面临巨大压力，公司现金流短缺，故对第三季度的租金延迟支付，也希望各位业主朋友可以多给公司一些时间，公司将努力在2022年3约恢复支付租金。＂
　　然而，到了2022年3月，老刘仍然没有收到延迟支付的租金，心中疑虑的老刘不得不加入了一个有同样遭遇的维权QQ群，走上抱团维权之路。
　　在QQ群中，老刘发现，国内购买了丰臣公司房产的远不止自己一人，群中500多人来自上海、广州、北京等全国各地，一位受害者王女士比他更惨，一口气买了5套房子，还介绍给亲戚购买了2套。
　　然而，曾经以为稳赚不赔的投资，经过老刘他们的主动调查却发现，他们购买的这些房屋，已经面临非常糟糕的境况。有的已经被丰臣公司抵押给银行借款，有的已经因为诉讼产权已经被法院冻结，有的甚至产权已经变更至其他第三方公司名下。
　　而老刘购买的房屋也不例外，其产权登记信息显示：2021年12月20日，由于房屋案涉一债权诉讼，产权被东京地方裁判所冻结；2022年3月11日，房屋产权再次因为新的债权纠纷再增一条临时冻结信息。
　　此外，老刘他们还发现，虽然丰臣公司承诺会为购房者办理产权登记，然而其实并未做登记，而且现在由于房屋产权抵押的被抵押、冻结的被冻结，过户承诺的兑现似乎遥遥无期。
　　于是，老刘他们集体要求丰臣公司对此＂给个说法＂。
　　2022年4月，丰臣公司的法定代表人西园寺优真以视频的方式现身解释。在视频中，西园寺优真称：＂公司因为疫情而遭受了前所未有的困难，公司净资产为-218.65亿日元，面临资不抵债的危险。尽管如此，丰臣公司至今未有任何申请破产清算的打算，但是，他表示，如果发生大规模挤兑、诉讼、质押之时，公司将不得已选择通过法律向法院申请民事再生，此时将会向所有债权人提出部分债务免除申请，在此基础上进行企业重组。如果重组方案得不到半数以上债权人或者法院的认可，此时将自动进入破产清算程序，预期清算回报率最大不超过8%。为了避免发生这种情况，他建议，买房人同意再生计划，进一步耐心等待，让公司获得足够的时间以恢复正常业务运营，特此向所有债权人申请最短6年，最长10年的等待时间。＂
　　很明显，摆在老刘他们这批购房者面前似乎只有两条路可走：一条是同意丰臣公司的再生计划，等待6年甚至10年拿回自己的房子。另一条则是联合起来集中向丰臣公司讨要房款和发起诉讼，但是可能会由于清算回报率将不超过8%而蒙受巨额损失。
　　显然，无论哪条路，对老刘他们来说，都非常的艰难，尤其是进行跨国维权，诉讼风险和成本都非常巨大，最终能否拿回自己购买的房子，其不确定性也非常之高。
　　由此可见，随着当前国际形势越来越纷繁复杂，海外房产投资已经不再是＂天上掉馅饼＂＂稳赚不赔＂的买卖了，我们在砸钱投资前，一定要充分做好投资标的的法律风险评估，做好项目的背景调查，避免最后＂竹篮打水一场空＂。
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