一线城市开始松绑了

　　5月份，或许是2022年楼市一个重要的转折点。
　　最近的高规格会议上，＂支持合理住房需求＂多次被提及：
　　这样的发声强度，实属罕见。无一不在传递一个信号：下半年的房地产必须支棱起来。
　　上面都已经明示了，大家也不用藏着掖着了。
　　所以5月以来，会发现＂以刚需改善＂名义对楼市松绑的队伍在不断壮大，脚步明显加快。
　　东莞、西安、苏州、厦门、杭州、宁波，可谓是你方唱罢我登场。
　　华泰研究曾做过一项测算，我国的房地产对GDP的贡献约20%、财政收入约40%、社融存量约20%......
　　二季度要实现经济正增长，＂稳楼市＂的重要性不言而喻。
　　哪怕我们不想用这个夜壶，有时候也不得不......
　　01
　　2015年式的宽松，要来了？
　　一旦市场凉过头，总会有一只看得见的手来调节。
　　过去是，现在也是。
　　2022全国松绑调控已有300余次 ，除了一线城市没怎么动，二线头部城市也开始松绑，三四线城市早就脱光，这波救市潮正向2015年迈进。
　　至于疗效，如我们所见。
　　无论是一线还是二线城市，市场端仍在底部徘徊，只有略微上升趋势。
　　有不少人觉得，2022年的楼市很难救起来。这一观点并不完全正确，如果真的想救没有救不起来的，继续下猛药就可以了。
　　不止是2022年难，过去每一轮救市也都花费了好大力气，2015年市场止跌回正用了10个月。
　　蒙格斯报告5月27号有个地产政策指数研究，复盘了历次救市的级别；
　　得出了一个结论：目前我们的楼市宽松指数是0.465，不到2015年的三分之一。
　　也就是说，我们的政策余地非常大。
　　这份报告不是随便得出的，是从以下几个方面综合测算给出的结果，当然不一定准确，但还是有一定参考意义的。
　　经历过那一波的人应该都清楚，2015年的操作是：限购放松（除一线）+ 首付及贷款放松 + 降息降准
　　这一波操作，在2015年让一线及核心二线城市房价明显上涨。
　　其实，在2015年330政策没来之前，有的城市就已经走完全部流程。
　　但市场成交还是很低迷的，一手房二手房成交同比下滑，土地出现流拍也不少。
　　然而在330后，市场也并没有立竿见影，只是好了那么一丢丢。
　　对此，主流媒体还专门写过一篇报道，题为《330新政后成交并没大涨，15部委再挺楼市》，文中还拿2008做了比较，对政策宽松预期也很大胆。
　　例如北上广深取消限购，首付再进一步下调等等。
　　在那个阶段，当时大部分购房者普遍有一种观望的心态 ，这也是我作为房地产从业者最直观的感受。
　　记得那年4月初接到的一个购房咨询，问的是宝安新盘＂松茂御龙湾＂，当时的价格接近4万一平；
　　她很犹豫怕买在高位，结果后面想买没有合适的单位了。
　　观望心理很多人都有，哪怕政策很明朗也有人不敢买，就像装睡的人叫不醒一样。
　　可一旦行情确立了，立马屁颠屁颠的冲进楼市，价格比之前高一点也不在乎，这大概就是真香定律吧~
　　02
　　上海抢先救市，一线城市松绑来了！
　　那我们现在，跟2015年的整体环境有什么差别么？
　　我梳理下历来的楼市调控政策，可以发现，基本是＂换汤不换药＂。
　　一是释放需求，如限购放松。二是宽松货币，首付比例、房贷利率下调。
　　唯一不同的是，现在花样比以前多，比如给二孩三孩家庭发房票，租房破限购等等。
　　1）  2015/2022政策走向上是一致的，仍在进一步的宽松。（一线未动、二线微松、三四线大松）
　　2）  信贷上也发生根本性变化，最低首付比例20%，二套40%（很多城市开始执行）
　　3）  最低房贷利率4.25%，很接近2015年4.15%的水平。
　　对了，最近刚刚出来的新闻，部分地市已经开始补贴购房契税了，不论是不是人才，只要你买房我就把税退给你。
　　如前文所说，目前我们的政策调整空间还很大，
　　对于接下来出台的任何救市政策都不要过于惊讶，哪怕再来一轮＂涨价去库存＂和＂大规模棚改货币化＂。
　　我们都知道，每一次楼市起势都离不开一线城市助攻，这次肯定也不会缺席。
　　一线城市的房地产放松，可能已经不是应该不应该的问题，而是何时放松、以何种方式放松的问题。
　　上海已经打了个样。
　　5月29日，上海政府官方发布了重磅政策：《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。
　　包含15条有关房地产的新政策，我们看这两条重点就够了：
　　1）  缩短开发流程时间；允许延期或分期缴付土地款；
　　2）  完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求
　　第一条，通过降低准入门槛、提高开发商利润预期、放宽开发商拿地限制等手段；
　　目的就是为了让开发商积极参与，毕竟这轮土拍住房用地供应量增加了44.7%。
　　不过，相比于其他一线城市的土拍政策，上海确实很有诚意了。
　　一句话，上海这次土拍稳了，有多少地都会卖完。
　　第二条，给政策调整空间留了一个很大的悬念，我们知道上海的购房政策一直很严，除了临港有放松，其他区域都是一线标准。
　　这次会不会适当松一松？各位不妨畅想一下。
　　不管怎么说，一线城市中，上海已经迈出了第一步，虽然没有搞大水漫灌，但给剩下的三兄弟提供了一个样板。
　　这几天收到了不少风声，有消息传＂北京要取消认房认贷＂，广州南沙要放开人才限购，深圳也在酝酿新政 ，很快出台。
　　不知道哪个先落地，但该来的总会来，我们拭目以待吧~
　　03
　　大风观点
　　楼市即政市一直没有变，我们可以确信政策的效果或许会迟到，但绝对不会缺席。
　　不知道各位有没有发现，5月开始各地的成交量明显在回升， 列几个重点城市给大家做个参考。
　　一个是杭州，517新政后的第二周，（5月23日~5月29日）杭州市区共成交1409套 ，二手房成交量创下今年以来的新高。
　　东莞514新政后，这两周新房二手房成交明显回暖，上周新建商品住宅网签416套，环比大增119%，二手房成交突破1500套 ，同样创年内新高。
　　俗话说量在价先，有量，房价回暖也是迟早的事。
　　我们之前预测5-6月份会有一波小阳春，现在看来真的不远了。
　　我还是那句话，从现在开始可以乐观一点了。在此提醒朋友们注意：
　　不论你未来是想买房还是卖房，近期一定要多关注关注楼市，尤其是6-7月这段时间。
　　最后，再分享几个建议：
　　1）对于一线、二线重点城市，市场变化太快接下来要重点留意 ，尤其是一线城市松绑幅度不管大小，对市场短期总是利好。
　　2）比最高点降幅到20%-30%的 ，并且基本面不差的城市，这个时候可以准备入手了。
　　3）尽快把四五线的房子，置换到二线省会 ，或置换到大城市群核心区域。
　　4）对于大部分三四线城市，松绑基本起不了作用，即使房价很便宜也要慎重。