地方债房地产与接盘侠

　　我是老王，一个不太年轻的新人博主，分享不一样的政经视角。
　　本篇文章大概3000字，
　　阅读需要8分钟。
　　地方债一直号称＂中国经济最大的隐雷＂。
　　老王一直想说说地方债，
　　但地方债庞大的体系要说清楚也很难，
　　这篇文章也希望用故事，
　　把地方债与房地产的关系说清楚。
　　逻辑细节上有不甚完美的地方，
　　也希望大家酌情指正。
　　我们先来快速明确几个概念，
　　对地方债、城投债有一定的了解的朋友
　　可以直接跳过第一个章节。 地方债与＂地方隐性债务＂
　　我们一定要区分地方债与＂地方隐性债务＂，
　　地方债分为一般债与专项债。
　　一般债主要用于平衡地方财政收支。
　　专项债是具有一定的收益的公益项目，
　　范围主要包含交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、职业教育和托幼、医疗、养老等民生服务领域。
　　截止到2022年10月末，
　　全国地方政府债务余额虽达35.2万亿，
　　但属于实行总量控制，
　　是全国人民代表大会批准的，
　　由省、直辖市与计划单列市财政部门发行的债务，
　　是明面上的债务。
　　更值得关注的其实是＂地方隐性债务＂。
　　地方隐性债务就是地方政府通过变相举债，事实上负有偿还、担保责任的债务，
　　主要举债主体是地方融资平台公司。
　　直白点说，就是＂城投债＂。
　　虽然很多自媒体号称＂城投债＂债务余额在2022年底达到65万亿，
　　但通过老王查询，
　　尚无准确的城投债务数据，
　　这65万亿一数据从何而来不得而知。
　　但城投债的融资主体是特殊经营的企业，
　　融资渠道非常多样，除了企业债券，
　　还有银行贷款、信托融资等多个渠道，
　　仅在债券这的融资渠道里，
　　城投债的存量为14万亿元。
　　虽然没有具体的城投债数据，
　　但是在这么多年的大基建下，
　　大家心里也不会觉得城投债规模会低于
　　明面上的35万亿的地方债务规模。 土地、城投与房地产
　　老王一直在说，
　　能还的上的贷款，就不是债。
　　那这35.2万亿地方债与不知具体金额，
　　但肯定不少的＂城投债＂
　　怎么去还？谁来还？
　　上头肯定是不会兜底的，
　　谁家的孩子谁抱走，中央财政不救助＂
　　这句话都说了5,6年了。
　　况且中央财政也没有余粮啊，
　　自己也有20多万亿的债务余额，
　　这个屁股实在擦不动。
　　那过去，债务是怎么偿还和运转的？
　　其实核心就是以土地为载体的发债机制。
　　这个运转机制里面的核心玩家有哪些？
　　地方、银行与开发商的铁三角大家都知道，
　　但土地资源肯定是越卖越少的，
　　但地方性债务是在不停增加的，
　　只有更高估价的土地才能覆盖，
　　如何实现，那就需要再引入一个玩家，
　　＂城投＂
　　有了城投的介入，
　　借钱  提价  卖地  开发  销售  再借钱
　　这样的循环才能实现，
　　才能让手里土地资源越来越值钱。
　　地方、城投、银行与开发商的关系，
　　硬性解释比较枯燥，那我们讲个故事
　　＂A市城郊新城开发的故事＂
　　A市想要对东南的城郊片区进行开发，
　　但这里没有什么产业基础，
　　更谈不上什么配套设施，
　　直接卖地肯定是不行的。
　　这个时候地方就出马了，完成土地收储，
　　对已有的乡镇，村落进行拆迁，农转非，
　　反正现在价格便宜，
　　城郊的居民还可以拿笔钱进入A市，
　　刺激一下A市已建成区的房产价格。
　　这个就是城镇化。
　　完成收储后，A市地方出面，
　　邀请世界顶级的城市规划与咨询公司，
　　对片区整体打造提出建议，
　　经过谁也看不明白的分析，最后得出结论，
　　要打造世界一流的
　　＂科技金融生态智慧新城＂。
　　规划PPT做了几百页，
　　区域概念规划设计做得精美绝伦，
　　包含商务版块、研发制造版块、交通枢纽版块、修仙居住版块、生态公园版块等等。
　　完成规划后A市地方多次召开发布会，
　　承诺2年内重要单位与国企会搬迁到新城，
　　同时面向全世界开始招商引资工作，
　　部分企业开始被吸引，与A市地方洽谈，
　　但是这个时候片区还什么都没有，
　　一般企业都不太敢动，不是卖地时机。
　　这个时候城投出马，
　　以收储后的土地和政府委托建设合同等，
　　向银行融资，
　　其实还是地方政府信用支撑。
　　这个时候愿意融资的一般是地方性银行。
　　这个就是借钱。
　　城投有了钱，
　　开始在核心区进基础与配套设施建设
　　修道路、市政、商务园区、工业园区、公园、医院、学校能源保障，污水处理等符合金融科技生态新城定位的配套设施。
　　经过一段时间的建设，
　　道路完善，配套设施框架初显，
　　行政楼与国有企业总部大楼也已封顶，
　　虽然一样只有楼没有人，但是未来可期。
　　而且随着行政单位、国有企业的入驻，
　　土地价值也在水涨船高。
　　这个就是抬价。
　　随着成交片区热度的进一步提升，
　　房地产开发商开始过来接洽，
　　土地开始有计划的出让，
　　这个就是卖地。
　　拿到地，开发商开始修建住宅、购物中心、写字楼与小型工业园区，
　　这个就是开发。
　　新进城的刚需和老城区的改善，
　　在新城各种优秀的预期下，
　　开始把目光放在这里了。
　　住宅一抢而空，
　　开发商拿地更积极了。
　　这个就是销售，说难听点也叫接盘。
　　新的土地出让在强预期下也屡创新高，
　　地方有钱了，债务可以还上了，
　　银行放心了，融资规模更大。
　　城投也有资金
　　开始拓展区的基础设施建设了。
　　这个就是再借钱。
　　以土地为发债机制的体系
　　开始运转和循环起来了。
　　还是那句话能还得上的贷款就不是债。
　　听了这个故事，大家有什么体会没？
　　有没有感觉到这一切都建立在
　　高增长和总有人接盘的房地产销售上。
　　个人与小企业就是这个链条上的接盘侠，
　　把在地方、城投、银行、开发商
　　这几个有限个体中循环的债务，
　　通过楼宇的分割销售，
　　分摊到个人和小企业身上。
　　庞大的少数个体的债务，
　　变成了天选打工人和小企业的稳定扣款，
　　风险等级瞬间变成了优质低风险。
　　能稳定收钱的债务还叫债务么？
　　那是优质现金流资产。
　　当然早早的接盘侠也很开心，
　　因为手里那点资产也升值了，
　　享受了抬价的红利。
　　你发现没，这个链条的精髓在与什么？
　　在于不要成为链条的终点，不要成为最终的接盘侠。
　　所有的一切都建立在对未来的美好预期，
　　那如果房地产开发商不愿意拿地了，
　　小企业不愿意购买或租赁办公用地了，
　　大家也不愿意买房了和消费了。
　　这个循环体系还能转起来么？
　　地方债还能还上么？
　　特别是不知规模的城投债。
　　这个时候谁最着急？
　　号召领导干部带头买房＂买了三套买四套＂的县委书记
　　老王也查了一下，
　　地方债的购买主体是全国性商业银行，
　　占比在8成左右。
　　但是城投债的持有主体，
　　是地方银行、券商资管，公募基金等。
　　回到债务上，
　　老王上一篇文章也说了，
　　在认定不会停止增长的外需下，
　　国家解决经济危机的手段就是刺激产能，
　　在刺激下企业的生产需求旺盛，
　　个人也总是愿意买房，
　　每次循环终点上总是有足够的接盘侠。
　　但是近几年的国际环境，
　　经济下滑与疫情等不利因素的多方叠加，
　　还有这么多人接盘么？
　　2022年的房地产销售数据也不用老王再枯燥的列一遍了吧。
　　房地产业开发商本身陷入了困境，拿地意愿就更低了。
　　大家看看2022年重点城市土地出让数据
　　国有企业和地方平台公司拿地占了多少？
　　原来的拿地大户们，
　　如碧桂园、万科、恒大、融创、龙湖今年又拿了多少地？
　　终点处接盘的人不多了，风险开始上升，
　　银行开始催债，不敢新借，
　　就算要借，利息也不是原来那个利息了。
　　地方、城投、房地产开发商也陷入了捉襟见肘的困境。
　　取消限购、鼓励购买、降低首套房利率这些也都来了，
　　翘首等着接盘侠出现。
　　而且你以为不买房，就割不到你身上么？ 探索通过土地、资本等要素使用权、收益权增加中低收入群体要素收入，增加城乡居民财产收入
　　--中国经济体质改革研究会会长 彭森 在2023年1月6日举行的第十九届中国改革论坛上的讲话。
　　这句话老王没完全读懂，
　　但看得老王脊背一凉，
　　感觉被人惦记上了。
　　债，总是要有人还的。
　　记住，近几年远离地方性银行、公募基金与券商资管。= 我是老王，感兴趣的朋友也可看我的上一篇文章，
　　与这篇文章结合食用， 味道更好哦。
　　2023，经济衰退会来么？就业与收入还能稳住么？