央媒2次护短房地产，释放什么信号？马光远说透2022房价走势

　　和很多专家预测的结果一样，2022年的楼市开局颇不理想： 首先是春节期间，重点30城楼市成交量同比下跌51％，深圳更是＂0成交＂；其次，1月份百强房企销售业绩下滑近4成，拿地总额下降超6成，百亿房企数量同比少了近一半。
　　再者，本以为1月份百强房企的销售额已经足够＂辣眼＂了，没想到2月份的数据出来后，情况更加糟糕：克而瑞研究中心数据显示，2月百强房企操盘销售金额同比大降47%， 一二三四线城市楼市成交量总体全线回落，二三线城市中超九成城市成交下降 ，苏州降幅最高，为53%；第四，全国房价行情网数据显示，房价排名前20的城市中，有11城房价环比下跌，上海、深圳、厦门、南京等均赫然在列。
　　此外，机构最新调查报告更显示，计划一年内完成购房的客户比例，从2021年的近八成下降至2022年的六成。换言之， 当前时期，有超过40%的购房者＂放弃＂了在今年买房。
　　综上所述，我们不难得出一个结论： 楼市的＂降温周期＂远没有结束，购房者的信心仍然没有恢复，即便是头部大城市，房价也失去了上涨的支撑。 用业内人士的话说，当下购房者都是捂紧钱包作壁上观，这和往年开年楼市的＂一片繁荣＂的景象截然不同，房地产仍然停留在＂寒冬＂季节。
　　为什么会出现这种巨大的反差？房产专家刘博给出了解释，归根结底是因为市场处于降温通道，投资房地产等活动不适宜，而且搞不好很容易资金被套，以及高位接盘。在过去房价＂快涨＂的年代，大家挤破头也要买房，主要是担心晚买一步就彻底错失机会。现在楼市处于趋稳下行周期，房价不坚挺，投资房地产显然不合时宜。
　　这边市场行情持续低迷，另一边各大城市正在想方设法＂营救楼市＂ ——2个月内，超40城在行动。根据2月5日中原地产研究中心公布的数据，开年的55天，我国楼市调控数量已经超过了116次，同比上涨了60%左右。而这些调控新政大多是奔着＂刺激购房＂而去的，比如降低购房首付比例至20%、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、直接发放购房补贴等。其中3月1日郑州出台的＂楼市新政19条＂，更是直接祭出了＂王炸＂，可以说每条政策都非常给力，比如取消认房认贷、放松限购、限价可上浮、降低开发商拿地门槛、推行货币化安置等。
　　此外，更值得注意的是，3天内，央媒2次＂护短＂房地产。所谓＂护短＂指的是，维护房地产的支柱地位，为房地产说好话，其目的是争取好政策。
　　第一次，2月21日，央媒经济日报发文直言，房地产去金融化是对此前过度金融化的矫正，不要误读。文章发布的背景是，有专业人士认为，接下来房地产行业的金融支持将大幅降低，这是房地产去金融化的真实含义。对此，央媒予以反驳，称这种解读是误读。言外之意，接下来房地产行业的金融支持不会降低，相反还会加大。众所周知，房地产是资金密集型行业，加大金融支持，即意味着传递利好。所以我们说，央媒这是赤裸裸地在＂护短＂房地产。
　　第二次，2月23日，央媒经济日报发表标题为《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章重点强调到，＂房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。同时，也关系到百姓安居、生活幸福。因此，有必要稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展。＂言外之意，再明确不过，房地产仍然很重要，对经济增长、对百姓安居、对投资消费都有不可替代的地位，潜台词是，房地产必须企稳，2021年下半年以来的＂下行周期＂该结束了。
　　央媒2次＂护短＂房地产，释放什么信号？是否意味着楼市将迅速回暖，房价止跌上涨？是否意味着专家们去年底预测的＂2022降价潮＂将＂失约＂？
　　在业内专家看来并非如此。首先，央媒2次＂护短＂房地产，意味着当前楼市的＂下行状态＂并非理想的结果，其潜台词还是希望市场早日回归＂平稳健康＂。稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳，稳才是楼市的理想状态。基于此，接下来在金融层面、土地市场、需求端，可能还会有所宽松。但宏观层面，国家会牢牢把关，所以不要期待市场会发生180度大转向；
　　其次，不得不承认，近期政策面其实有所缓和，尤其是金融政策有较为直接的宽松，相对于去年七八月份的＂放款周期拉长＂、＂停贷＂等情况，现在的金融环境回温了很多。但即便如此，仍然不能得出楼市降价潮失约的结论。一方面，按照历史规律，楼市开启降温通道，具有周期性，短则半年，长则一年，所以眼下，还不能立即做出判断；另一方面，从各个层面反馈的消息来看，未来3-6个月，房地产市场依旧面临较大的下行压力。换句话说，楼市的底部尚未出现，现在谈市场回暖，有点太着急。
　　再者，更重要的是，今年前两个月，开发商的融资环境并没有好转。尤其是民营房企，前两个月的融资规模，同比仍然远低于历史同期。更不要说，2022年开发商仍然面临巨大的还债压力。所以，在融资受限、还债压力、销售不畅等多重夹击之下，开发商的苦日子远未结束。这意味着，接下来很长一段时间，开发商都要靠降价促销来拉动回款，这决定了2022年的楼市大概率将继续维持＂下行中努力企稳＂的态势。
　　也就是说，2022楼市＂降价潮＂不会失约，尤其是开发商销售压力巨大的中小城市，降价大概率是2022年楼市的主旋律，只是幅度不会太明显。完全契合国家定下的＂稳＂的主基调。
　　再者，对于2022年的房价走势，其实经济学家马光远说透了：房价高位，无论怎么刺激都回不到过去，平稳才是2022年房价的最好的结果。 2月22日，马光远发布长文讨论了当下的市场行情以及接下来的房价走势，我们总结马光远文章中有3句话非常关键：1、当前房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位；
　　2、目前各大城市扎堆出台宽松新政，但这不是刺激，这是纠偏。房地产市场也不会出现报复性反弹，稳定仍然是主要的；
　　3、市场要对目前有清醒的判断，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。但市场肯定会有所反弹，所以一二线自住需求的购房者可以出手买房了。
　　业内人士分析认为，马光远这3句话非常客观地点评了当前市场所面对的情况，1月以来，市场确实迎来阵阵暖风，但房地产整体的基本面决定了，房价不可能像过去那样＂一刺激就涨＂。一方面我国住房已经步入＂供大于求＂居民，即住房不缺，且房价处于高位；另一方面，政策出台的目的意在纠偏，而非真正的刺激拉动。此外，不能忽略的是，国家对于房地产其实有新的定位： 房地产不能拖累经济，看似繁荣的虚假狂欢要不得，不能再重走过度依赖房地产的老路了。