楼市释放四个利好信号，2022该买房还是存钱？央媒10字定调

　　春节期间，亲朋好友相聚，大家聊得最多的话题就是＂买房＂。房子作为人生的重要＂大件＂，自然也就成了大家相互之间攀比的重要＂筹码＂。但和往年大家一个劲地＂鼓吹＂买房不同，今年我们听到了更多的是＂现在楼市不景气，房价处于下行期，买房不用着急，房价越等越低＂等类似的论调。尤其是一些无房者，似乎非常自信＂未来房子会越来越便宜＂，在其看来，＂现在买房就是高位接盘＂。
　　事实上，2022年该买房还是存钱，也是数以万计有购房需求的刚需购房者最关心的问题。想回答这个问题其实不难，我们只需要摸清2022的房价走势便可。简单来说就是，房价的涨跌决定了购房者的行动。换言之，2022楼市稳中向好，则适合出手买房，反之2022楼市继续降温，则存钱好过买房。
　　那么2022楼市走势到底如何呢？说到这里，我们就不得不提近期楼市释放的四个＂利好信号＂：
　　第一：安徽省首提＂降首付＂，释放重大＂利好＂
　　2022年1月26日，安徽省发改委网站发布重要文件，其主要内容是：明确鼓励购房领域降低首付。降低购房首付比例意味着什么不言而喻：首付比例是楼市最重要的杠杆，降低首付比例即表示购房者加杠杆的空间提升，购房者可以利用银行资金的比例更高，对楼市构成重大＂利好＂。
　　那么降首付的空间是多少？根据相关文件，刚需购买首套房，最低首付比例是20%，二套房首付比例不低于30%。这和当前很多限购城市动辄首套房30%首付，二套房40%首付相比，门槛降低了很多。打个比方，同样是购买100万总价的房子，刚需相当于降低了10多万的成本。因此，此举理论上来说对于提振购房者的消费意愿，大有裨益；
　　第二：＂房地产贷款集中度管理＂迎来新调整，有利于房贷增长
　　2月8日，央行、银保监会联合下发重要＂通知＂。明确：自2022年2月6日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
　　很多人看到这里可能一头雾水。用财经专家刘晓博的说法，这是一个＂一石二鸟＂的做法，此举对楼市释放的利好粗略计算是万亿级别，将来可能达到2万亿、甚至更高——2021年全国保障房贷款总余额中租赁住房的占比不低于1万亿。也就是说，把这笔贷款从房地产贷款集中度里剔除，不仅有利于保障性租赁住房的建设，也有利于商品房贷款的适度增长。
　　第三：部分热点城市二手房成交量＂集体反弹＂
　　根据贝壳等房产中介平台公布的最先数据，2021年12月-2022年1月，全国多个热点城市的二手房成交量都在持续了一段时间的低迷后，迎来了集体反弹，其中包括北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、厦门等大城市。其中北京二手房成交量，12月环比增长高达30.3%；苏州2022年1月上旬，
　　二手房成交量暴涨六成以上；虽然2021年深圳二手房成交量总额仅40699套，同比2020年减少57.3%，创下了近15年来的新低，但12月二手房成交量还是迎来了反弹，大涨超过32%。在业内人士看来，这是＂拐点＂到来的重要体现；
　　第四：补贴真金白银，不到20天已有10城推出＂鼓励购房＂新政
　　当前楼市用分化来形容最为贴切：一边有不少于23个城市出台了＂限跌令＂，但与此同时，也有多个城市出台了＂鼓励购房＂的新政。根据第一财经报道，自2022年1月25日起，在不到20天的时间里，全国已经有10城拿出真金白银补贴购房，根本目的是为了提振楼市。包括呼和浩特、 荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等。
　　多样化的鼓励措施，对当前的楼市释放重要的利好信号，尤其是去化周期偏长的城市，更是不折不扣的＂及时雨＂。
　　既然近期楼市释放4大＂利好＂，是否意味着2022房价即将迎来反弹，购房时机出现了？很多人在中介、开发商置业顾问等的朋友圈，或许看到了＂鼓吹购房＂的文案。
　　但在此我们想说，纵使当前时期楼市出现了4大＂利好信号＂，但我们仍然不认为市场会发生重大逆转，换言之，2022房价会越来反弹，原因有三个： 其一，上述所说四大＂利好＂中，除第二利好之外，其余均是个例现象，不能代表整个市场。尤其是部分热点城市二手房成交量虽然反弹，但仅仅是从环比来看。且12月份、1月份，本来就是楼市的购房旺季，二手房成交量反弹，在意料之中；
　　其二，当前时期，楼市仍然处于＂寒冬＂时期，短期内，很难发生重大逆转。据克而瑞研究中心公布的数据，今年春节期间（两周时间）40个重点监测城市楼市低迷，三四线城市并未出现显著的＂返乡置业潮＂。这也证实了我们文章开头所说的，当前时期，更多的人对楼市＂并不看好＂；
　　其三，虽然近期有不少于10个城市拿出真金白银补贴购房，但10个中有8个是三四线城市，这些城市都有一个共同的特点：商品房去化周期较长。截止到2021年11月底，韶关新房库存增加57%，处全国之最，此外惠州、东莞、深圳、保定、承德、洛阳、宁波等城市库存增速也高于30%。换言之，这些城市面临的去库存压力较大，＂利空＂房价。
　　综上所述，对于2022该买房还是存钱，我们的观点是：按需行动，因城而异。 ＂按需行动＂简单来说就是，刚需购房者可根据自身的需求，制定购房计划，因买房是为了居住，不必过度关注短期的房价走势，而应该把目光聚焦到挑选开发商、挑选地段、挑选户型等更重要的事情上。如果是投资性购房，我们认为当前时期存钱好过买房。毕竟当前连四大一线城市的房价都涨不动了，现在买房被套牢的概率很大，而且必须做好长持的准备；
　　＂因城而异＂指的是，对于有人口增量、有经济支撑、有产业资源等优势的大中城市，其中以一线、新一线、强二线为主，刚需购房者眼光要放长远，不能目光短浅，有需求应该趁早行动。根据历史规律，这类城市房价并未到顶，未来上涨的压力仍然很大；对于远离国家中心城市、远离区域中心、人口常年流失、经济欠发达的＂四无＂城市，房地产回归居住属性，房价回归砖头水泥定价的概率更大，这类城市不管是自住还是投资都不合适，若非真的有需求，我们不建议在这类城市买房。
　　事实上，对于2022该买房还是存钱，其实孙宏斌早就用2句话就说透了：1、未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于＂箱体震荡＂状态，这是业内人的共识；2、预计下半年市场会比较惨烈，做好充足准备对每个人来说，都至关重要。投资房地产要格外谨慎，在大多数城市存钱其实比买房更划算。
　　在专家刘博看来，孙宏斌2句话说透了2022该买房还是存钱的精髓：2022房地产会在持续调控中回归大局稳定，而稳定的市场，显然无利可图，而且搞不好还会＂亏钱＂。尤其是一些中小城市，房地产是透支未来5-10年的经济发展起来了，根本没有支撑。这类城市存钱比买房要明智。
　　对于2022买房还是存钱，央媒又是如何定调的？央媒经济日报10字定调：理智思考结合需求买房。 在2021年11月30日发表的文章中，央媒直言，房地产业在国民经济中的地位和作用十分重要，实现稳字当头、稳中求进，需要房地产业的良性循环和健康发展。未来住房回归居住本源的趋势不变，刚需购房者别被恐慌情绪煽动，理智思考结合需求买房即可。
　　对于央媒的10字定调，在专家看来还是非常客观中肯的，房地产作为国民经济的支柱产业，这不以任何人的意志为转移，所以2022房地产仍然会趋于稳定。换句话说就是，不能出大问题，也不能放纵，稳定才是好起来的前提。用央媒经济日报的话说就是，＂ 实现国民经济的稳字当头、稳中求进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展。＂
　　基于楼市＂大局稳定＂这个前提，所以2022买房要基于实际需求，回归房产住的功能，不能再有过去＂买房暴赚＂的非理性冲动。反过来说，如果没有自住需求，单纯想继续通过房地产赚取收益，显然是不可取的，从当前时期买房投资回报率角度分析，现在投资购房的收益并不如把钱存在银行赚取收益更安全稳定。
　　事实上，在经济学家李迅雷看来，现在很多房产是＂亏钱＂的——刨除房屋折旧成本、各种税费、资金成本，买房赚钱的几率越来越小，但同样的资金，放在银行的收益率能达到5%以上。