高层停建？明确了2022按照新标准处理，2类房子吃香了

　　前不久，国家统计局公布了《2021年国民经济和社会发展统计公报》。报告数据显示，全国常住人口城镇化率为64.7%，比上年末提高0.83个百分点。过去四十余年城镇人口数量从1.7亿快速增至9.1亿，净增7.4亿，整体城镇化率从17.9%提升至64.72%。根据北大光华管理学院教授估算，未来30年内，我国城市化仍有20%的提升空间，进入世界前列水平。
　　说到底，城镇化的本质就是人口从农村流向城市，劳动力从第一产业向第二、第三、第四产业的转移，改善了地区的产业结构、提高工业生产的效率、也实现了科学技术的进步和信息化的推进，推进城镇化也是无数国家走向发达必经之路。与此同时城市中也迎来了翻天覆地的变化，一座座高楼大厦拔地而起，人们纷纷进入高层生活办公，就连许多县城也开始建造高层。一个比较直观的感受就是近些年高层住宅数量越来越高、越来越多，也越来越密集。
　　不得不承认的是，早期高层住宅的建设还是利大于弊的，提高了城市土地的利用率，同时解决了与日俱增的住房需求问题，不少购房者纷纷搬入高层，享受更好的光照通风效果，视野也更加开阔。但随着时间的流逝，不少代表性的专家发表了自己对于高层的看法：1、城市规划设计研究院院长李晓江认为：许多城市已经成为＂水泥森林＂，高层住宅以后会是一个沉重的负担；2、北大教授朱国忠直言：高层住宅未来将会沦为＂贫民窟＂；3、东北财经大学经济中心主任周天勇也表示：伴随着一系列问题出现，高层住宅未来将会变得一文不值。
　　从购房者的角度来看，如今高层住宅主要存在以下三个问题：
　　1、性价比越来越低
　　一般来说，随着楼层不断增加，相应的电梯、楼梯等公共设施也会变多，因此导致整体的＂公摊面积＂也就越来越大。比如前阵子青岛某楼盘被曝公摊面积高达46%，原本146 的房子拿到手后只有78 ，表面上是高楼大平层，实际上却是＂鸽子笼＂，这几栋楼就高达65层。虽然绝大多数高层住宅的公摊比例不会有这么离谱，但公摊比例达到30%的高层却并不少见，意味着原本100平米的房子，拿到手后只有不到70平米，得房率较低。
　　对于购房者来说，得房率越低意味着性价比越低，正因如此当前许多购房者宁愿去买多层、洋房，尽管单价高一些，但由于公摊比例比较小，因此整体算上单价和高层住宅差不了多少。更为重要的是，公摊面积业主用不上，却还要为此承担一系列的费用，比如物业费、取暖费、个人所得税等，进一步降低了高层住宅的性价比。
　　2、居住体验越来越差
　　一般来说，业内通常使用＂容积率＂来作为衡量居住体验的标准，容积率越高居住体验越差。按照市场标准，多层住宅容积率为0.8-1.2之间，但是高层住宅的容积率高达3.0-5.0，更有部分高达7.0，严重降低了生活质量。举个简单的例子，由于小区住户过多，各种公共资源都要承受很大的压力，加剧了老化速度，每逢节假日或者傍晚散步的时候，小区会出现特别多的人，那么原本安静的环境也会嘈杂起来，就不利于散心和休息了。与此同时，由于住宅之间的楼间距逐渐缩小，导致中间往下的住户采光通风效果都受到影响，室内长期阴暗潮湿。
　　除了居住体验以外，火灾也是不容忽视的安全隐患问题。随着房龄的增加，一些不稳定的因素也会增加，比如电线短路、设备老化等，这些都有可能导致火灾。对于一些物业疏于管理的小区来说，随意停放的车辆可能会妨碍消防车运行。由于楼层过高，消防救援也存在一定困难。公开资料显示，现有车辆装备最大举升救援高度为101米，大概为34层的高度，因此对于40层以上的住宅来说，无论是救援还是逃生难度都比较大。
　　3、拆迁问题
　　对于购房者来说，未来房屋是否能拆迁是直接关乎切身利益的问题。不少人认为，一旦高层住宅达到一定的年限，也能够像过去城中村一样拆迁重建，但事实真会如此吗？对此业内人士给出了答案：过去房屋之所以能够拆迁，主要原因是多层住宅拆掉后能够重新建造更高的住房，但对于如今普遍都是三四十层的房屋来说，按照150%的赔付比，需要建造50层以上的住宅才能够回本，要想盈利需要建造60层的住宅，因此基本上不可能拆迁。
　　事实上，无论是专家学者对于高层住宅的担忧，还是购房者认为高层住宅存在的一系列弊端，对于这些问题国家早已经注意到了，近两年相关部门也多次提出要＂推进城市更新和建设方式的转型＂，住建部也已明确：2022年起住宅要按照＂新标准＂处理。自2020年以来一直在发布新规进行调控，比如《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，去年9月更是发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，具体要求如下：
　　对此我们不难得出两个结论：第一，未来开发商难以建造三四十层以上的住宅，新规明确指出要与当地消防救援能力相匹配，但上文已经提到过，目前消防极限救援能力为101米，一些县城的救援高度更低。第二，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。
　　高层或将＂停建＂？
　　除了＂停拆＂以外，未来高层住宅可能还要面临＂停建＂的问题，主要有两方面的原因，其一是随着高层住宅问题暴露，越来越多的购房者未来不会选择高层住宅，因此开发商更加愿意迎合市场需求建设多层住宅。第二个原因在于在上述一系列新规的要求下，对于如今遍地都是百米高度的住宅来说，开发商不会去拆迁，因此也不会重建高层。
　　与此同时，还有两道新规可能会对高层住宅产生影响，第一是当前北京、江苏、浙江、上海等地已经明确要求新建4层以上的多层住宅加装电梯。如今建房技术早已成熟，住房加装电梯已不是难事，因此未来多层住宅同样能够配置电梯。第二是随着＂旧改＂的不断推进，目前许多老旧小区也能够加装电梯，改善生活居住环境的同时，也解决了无数＂悬空老人＂难以出行的问题。
　　由此可见，对于当前的高层住宅来说，一方面是越来越不受欢迎，另一方面是在限高令、多层住宅加装电梯、旧改等一系列新规的要求下，未来开发商可能会以多层住宅建设为主，对于我们住房发展方向也会产生深远影响。目前来看，2022年起，这2类房子将会吃香：
　　第一类是加装电梯的多层住宅。相较于公摊大、容积率高、性价比低的高层住宅而言，加装电梯的多层住宅优势更大，原因在于这类住宅公摊比例较小，并且容积率也不高，因此整体性价比自然也会更高，与此同时火灾等安全隐患也小得多，并且随着未来市场需求不断增加，这类房源无论是出租还是出售都会更加受欢迎。
　　第二类是符合加装条件电梯的老旧小区住宅。事实上，对于这些老旧小区来说，本身就处于城市核心地段，周边各类资源配置都比较到位，在经历改造后，无论是生活品质还是生活质量都得到了明显提升，特别是加装电梯后更是弥补了出行的不足。因此未来存在更大的升值空间。