黑铁时代，万科跌成黑铁，房地产历史性一刻

　　这个周末，几乎所有的保利品牌，都在刷屏同一条朋友圈：
　　＂新王登基！历史性时刻来了，保利市值超越万科。＂
　　郁亮＂黑铁时代＂论曝光一个月后，中国房地产，迎来一个历史时刻：万科不再是A股市值最高的房企。
　　当了N年的＂老二＂，有一天终于翻身成＂龙一＂，保利人鸡冻的心情可以理解。
　　但故事的另一方——万科的股民们，就没有这么好的心情了。
　　他们买的万科，自今年开年以来，股价就一直＂跌跌不休＂，从1月初的阶段性高位23.09，一路跌到了3月11日的历史新低16.02。
　　不仅跌破了市净率，市值更被保利超越，连蝉联多年的A股地产股市值第一的位置都不保。
　　股民们搞不懂，他们买的 ＂龙一＂，怎么突然间就变成 ＂黑铁＂了呢？
　　＂龙一＂变 ＂黑铁＂，股民很生气
　　今年初抄底万科A的股民们先别生气，因为拉长时间来看万科A的股价你们就会发现：
　　今年初抄底万科A的人，最多站岗在半山腰。
　　真正高位站岗的人，是去年年初买入万科的＂韭菜们＂。
　　数据显示， 万科A股价在去年3月初到达最高点33.35元，之后便一路走低，虽然中间偶有反弹，但难改下跌大势。
　　今年以来，万科股价更是一路狂泻，不仅跌穿19.58元的净资产线，更不断创造近年来股价的历史新低，最新历史低点便是3月11日的16.02元。
　　假设最倒霉的情况：
　　有位股民从从去年3月初万科股价的最高点33.35买了1000股，然后一路持有至3月11日，万科股价跌至16.02后卖出。
　　那么，持有了万科股票一年时间，这位股民亏了多少呢？
　　答案是：16.02*1000-33.35*1000=-17330，亏损幅度超过50%。
　　A股的情况是这样，港股的情况有没有更好呢？
　　并没有。
　　数据显示， 港股万科企业股价在去年2月底3月初达到历史高位33.50港元后，同样一路向下。
　　3月11日，万科企业股价跌至15.44港元，同样达到近三年多的历史新低，情况比A股还不如。
　　要知道，这可是万科啊，曾经的龙头股，房企的市值第一，行业的老大哥。
　　有人会说，万科股价下跌，也怨不得万科，是受大行情所累。
　　近一年来，地产股的行情惨不忍睹，股价腰斩甚至闪崩的大有人在。万科虽然是龙头，但也架不住市场行情差，信心不足。
　　再加上俄乌战争的爆发，国际形势动荡引发全球股市都在下跌，万科再也只是千千万万下跌股票当中的一个而已。
　　这样的论调，初听好像很有道理，但仔细一推敲，就会发现站不住脚。
　　隔壁的保利、华润、中海、龙湖，同样也是地产股，同样也受行业和国际大势影响，怎么不见它们的股价出现如此惨烈的下跌！
　　当中有的甚至不跌反涨，逆势杀出！
　　当中的龙湖，甚至都还不是国字头，而是民企。
　　当中的保利，去年和万科的股价，一个20元，一个10元，市值相差一千亿。
　　谁能想到，只是过了一年时间，龙湖就一度成为了港股市值最高的房企，而保利的市值竟然超过了万科，成为A股房企中的＂龙一＂了？！
　　这样的惨烈对照下，也难怪股民们那么生气！
　　有股民吐槽：
　　万科一直绿，干脆改名叫绿科算了！那个什么亮，也该改名叫绿暗！
　　还有投资者甚至倡议：
　　建议万科中小股东收集10%以上的筹码，提议召开临时股东大会，罢免郁亮、祝九胜等管理层，完成姚老板未竞之事业。
　　如果失败，就提议给这些管理层每年发250块钱的年薪，以表彰他们这些年为万科做出的＂卓越＂贡献。
　　股民们的吐槽当然只是气话。
　　但作为行业龙头，万科的股价跌成这个鬼样子，我们也确实想问一句：
　　万科，你怎么了？
　　净利润250？万科怎么了？
　　万科股价下跌得如此离谱，大家能想到的 最直接的原因是业绩不好。
　　数据显示，2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，同比2020年的7041.5亿元下降10.8%，这也是万科首次出现销售额负增长。
　　而且，下降的幅度还不低：
　　Top10房企里面仅次于恒大和绿地；Top20房企里面也只跑赢了中南、金科和阳光城。
　　注意，这些都是已经爆雷或者处在爆雷边缘的房企。
　　简而言之，万科跑赢它们是应该的，跑不赢才有问题。
　　今年1-2月份，万科实现销售额646亿元，同比下跌43.57%，增速在Top10房企里面位列倒数第三。
　　不仅销售表现跑输大部分同行，落实到财报表现上，万科的业绩同样出现了＂翻车＂的现象。
　　财报显示， 2021年前三季度，万科实现营业收入2715亿元，同比增长12.42%；但归属于上市公司股东的净利润却只有167亿元，同比下跌15.98%，增收不增利。
　　同时，公司房地产开发业务的毛利率下跌至17.5%，首次跌破20%；净利率也只有9.06%，首度低于10%。
　　这样的三季报，让人不禁隐隐担忧起万科即将发布的2021年年报，会不会有＂爆雷＂的可能？！
　　就在几天前，一群金融大V突然在微博上集体爆料称，中金公司预测，万科2021年年报净利只有250亿。
　　大V们分析了万科的房地产开发业务，给出了力证万科净利润只有250亿的三大原因：
　　1，2021年房开业务毛利率比2020年降低至少8个点，也就是少了320亿毛利，假设2021年房开业务收入增量400亿，那么又多了80亿，合计减少毛利240亿，扣除增值税后减少200亿。
　　2，2020年投资收益远高于前面年份，预计有广信资产包因素，2021年投资收益减少80亿。
　　以上合计280亿，税后220亿左右，扣除少数股东权益预计减少归母净利润利润150亿。
　　2021年上半年高点万科拿地第一，减值肯定也会比往年多。
　　猫姐看了一下， 2020年万科全年报表综合毛利率为29.3%，房地产及相关业务的毛利率为22.6%。
　　假如按照大V们预测的， 那2021年万科房开业务的毛利率，将跌至不足15%。
　　这有没有可能发生？！
　　毕竟今年前三季度，万科房开业务的毛利率已经只剩17.5%了。如果四季度的业绩差一点，也不是不可能！
　　大V还发出了灵魂拷问：
　　很好奇，＂绿科＂去年净利润250亿，为什么大家都不相信？
　　你要知道你买的是哪个万科！是那个口口声声跌破净资产后就回购的万科！是那个一边说活下去一边在2021年初高点拼命拿高价地的万科！是那个拿了高价地吃瘪后2022年低价地又不敢拿的万科！是那个说的比唱的好，但做的却稀烂的万科！
　　猫姐回忆了一下， 2021年中期业绩推介会上， 万科董秘朱旭确确实实说过，触发两个条件的时候，公司就会立即进行股票回购：
　　一是股价跌破每股净资产；
　　二是连续20个交易日股价跌幅累计超过30%。
　　现在，万科股价破净已经半年有余。不少投资者孜孜不倦在互动平台上提问：
　　万科你到底什么时候履行承诺、回购股票？
　　得到的回应一律是：
　　根据公司股东大会回购股份的一般性授权，董事会可以根据资本市场和公司股价的波动和变化，酌情及适时回购已发行股份。
　　没想到你万科浓眉大眼，说了也会当做没说过。
　　难怪股民们怨念这么深！
　　漫画：说财猫绘
　　还好，万科的2021年年报，马上就要在3月31日披露了。
　　届时，万科的净利润是不是跌得只剩250？万科的业绩什么时候能反弹？万科到底回不回购股票？或许就会有一个更加清晰的答案了。
　　只是，希望不会像此前万科年会，郁亮高喊＂黑铁时代，万科要背水一战＂那样，带给房地产股的，是又一个黑色星期四。