国家统计局公布相关数据房地产是否回暖仍需观望

　　文 | 李茜楠 编辑 | 刘狄
　　3月15日，国家统计局发布《2022年1-2月全国房地产开发经营和销售情况》（以下简称《销售情况》）显示，2022年1—2月份全国房地产开发投资增长3.7%。3月16日，国家统计局发布《2022年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（以下简称《变动情况》），两份文件勾勒出1-2月房地产行业现状，供需两端销售数据同比下滑，市场价格存在不对称复苏的格局，市场依然处于调整期，是否回暖还需观望。
　　01
　　销售数据同比下滑 或已见底
　　《销售情况》显示，2021年的房地产景气指数一直呈缓慢下滑趋势，从2月的101.43降到了12月的100.26。进入2022年，1月份该指数陡降至96.83,2月份略微回升至96.93。
　　在市场供给端，2022年1-2月全国房地产施竣工面积及新开工面积显示，房屋施工面积为784459万平方米，同比增速1.8%；房屋新开工面积为14967万平方米，同比增速-12.2%，其中办公楼的新开工面积最低，为341万平方米，同比增幅-24.5%；房屋竣工面积达到12200万平方米，同比增速-9.8%。
　　在市场需求端，2022年1-2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。
　　在融资方面，2022年1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为，从市场需求端的数据来看，开年数据表现明显好于预期，尽管销售数据出现明显的同比下降，但与2017-2019年同期销售面积数据保持在同一水平，且略有增长。从政策动向来看，开年以来各线级城市，在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面的激励下提振了市场信心，对数据平稳起到了支撑作用。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，数据下滑一方面是购房者入市的节奏还没加快，另一方面是去年同期值是相对偏高的。后续此类数据有转正的可能，尤其是考虑到近期以郑州为代表的各类救市或稳楼市政策。
　　02
　　一二线城市价格坚挺 分化明显
　　《变动情况》显示，与去年同期相比，今年2月份无论是新房还是二手房销售价格指数，一二线城市的表现普遍明显好于三四线城市。北京、上海、深圳、广州新建商品住宅价格指数均在103.8以上，环比也均高于100.4。
　　而在统计的70个大中城市中，新房价格指数同比与环比均出现下降的城市，主要为太原、呼和浩特、哈尔滨、贵阳、秦皇岛等三四线城市。
　　总体来看，2月份市场价格呈现不对称复苏的格局，当前的修复态势类似于2020年上半年。一线城市价格修复超过二三线城市，2月北京、上海二手房价格指数环比涨幅均扩大，广州止跌转涨，深圳跌幅缩小；二三线城市二手房价格仍环比下跌。70城新房价格平均环比跌幅较1月略有扩大，主要受由二三线城市修复力度相对不足的影响。
　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为，70城住宅价格指数变动情况的根本原因是一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。虽然今年以来降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策主要集中在二三线城市，但当前的政策尚未有效激发住房需求释放，市场对政策的响应力度不够。
　　许小乐还表示，需求端的信心尚未完全恢复，后期继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。他预计，支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场修复。
　　03
　　市场回暖 恢复信心是关键
　　3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议明确提出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
　　严跃进认为，从会议精神中可以看出三点。首先，房地产企业风险防范和化解问题，继续成为当前工作的重点。换句话说，房企风险并未出清，依然面临较大的压力；第二，新发展模式转型的配套措施要加快制定，房企目前要积极往新发展模式去靠拢，积极做转型，包括产业的引导、土地财政税收金融等方面的支持；第三，新发展模式的概念，在去年中央经济工作会议等场合都已经做了表述，后续房企需要积极关注城市更新、保障性租赁住房、轻资产发展模式等内容。
　　同策研究院研究总监宋红卫表示：＂我不认为市场在回暖。目前整个市场上，开发商的投资信心没有恢复，更多的房企在积极维护现金流健康，投资意愿不强；金融机构的融资信心没有恢复，金融机构对于房企放贷更为谨慎，对于问题房企基本是停贷；购房者信心也没有恢复，或者担心购房后房价下跌，或者担心购房后房企资金链断裂后交不了房。＂
　　宋红卫还告诉财经新地产，通过对几十家样本企业经过测算，约20%左右的房企2022年到期信用债规模是2021年的2-5倍，2022年的偿债压力更大，部分房企在上半年可能还会面临资金链断裂的风险。