为何不建议年轻人长期租房住？内行人4个原因会导致输不起

　　最近一段时间，关于要不要买房重新成为热议的话题。因为房价出现了20多年来的第四次整体性下滑（前三个时间段分别为2008年、2014年、2017年）。根据国家统计局公布的数据显示，10月份全国平均房价降至9749元/平方米，不仅跌回到了万元以内，同比去年的平均房价9860元/平方米，还多下跌了111元/平方米。在全国70个大中城市中，10月份新房价格环比下跌的城市有52个，二手房价格环比下跌的城市有64个，新房二手房下跌的城市分别占比74%和91%。而在金融政策不断收紧的下半年至今，很多房企还陷入了融资难和债务到期的困境，截至11月份，全国共有388家房企发布破产文书。而为了降低负债和尽快回笼资金让企业得以生存，房企们纷纷开启了降价促销模式，买房送车位、送装修、返现金红包等活动更是层出不穷，降幅最大的特价房一度出现半价销售的现象，老业主维权的情况也是反复出现，而武汉对8名闹事业主采取行拘措施，则从侧面反映出，政策已不再＂袒护＂反对房价下降的人。那么综合这些情况来看，房价只涨不跌的牛市行情已经结束，取而代之的是市场分化，涨跌互现和全国一二三四线城市房价＂普降＂的新格局、新形态，因此如果选择此时买房，购房者可以获得更多的实惠。
　　再从全国租房群体总量上看，调查数据显示，截至去年底，全国租房居住的人群高达2.2亿，并且多以年轻人为主。要知道，年轻人历来是购房的主力军，因为他们面临着结婚、孩子入学、毕业后留城等诸多问题，房子就成了必买不可的商品，不买房甚至连谈恋爱的＂资格＂都没有，更不用说成家立业了。也就是说，这2.2亿人就是一个庞大的潜在购房群体，如果都买了房子，至少可以消化掉1亿套左右的库存。而他们之所以没有买房，根本原因是当前的房价不太友好。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，截至2020年，全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，也就是说，如果一个家庭在这些城市以平均价格买一套房子，需要不吃不喝连续工作9.2年或13.3年。可以说，这个资金积累的时间已经很长了，而如果仅凭一个人的收入买房，则时间还会更长；如果考虑吃喝消费以及教育、医疗、养老、人情来往等方面的支出，没有30、40年根本攒不了一套房子的钱，而这个时间基本上就是一个人一生中的全部赚钱时光了。再者，这还只是平均房价收入比，具体到四个一线城市，房价收入比则高达30、40，已经是4 6的国际合理房价收入比的几十倍了，那么买房堪比登天还难。因此，并不是说这些年轻人一定要租房，而是房价远远高出了自己的收入，让他们不得不选择租房子住。
　　关于年轻人是否应该租房住，有赞成的声音，也有反对的意见。认为应该租房的理由有三点。第一，现在的房价很贵，年轻人的收入较低，如果买房，会给生活造成很大的压力，既不利于事业发展，生活质量也会下降，不如先租房住缓解一下经济压力，待条件好起来以后再考虑买房。第二，年轻人的流动性较大，工作不是太稳定，在没有确定自己在哪个城市发展的情况下，如果先把房子买了，等于把自己的发展空间锁定在了某个固定城市，今后一旦想到别的城市发展，换房会比较麻烦。第三，房价对于年轻人来说太不友好，而租金却很便宜，比如按照全国各城市的房屋租售比普遍不超过2%来比较，租房显然比买房划算得多。持此观点的还包括一些专家和知名人士，他们正是基于以上的理由，才鼓励年轻人买不起房子就租房住。那么以上的观点是否正确呢？有内行人认为，在房价与收入不对称的情况下，租房住的确是回避高房价的一个不错选项，但是短期租房可以，如果长期租房，就可能出现很多对自己不利的情况，因此一旦首付条件具备，收入又比较稳定，就要抓紧时间上车，并且从现在起至明年上半年，就是买房的不错机会。否则年轻人根本就＂输不起＂，主要有以下4个原因。
　　第一，自从房子被赋予金融属性后，它就不单纯是一种可以满足基本居住需求的生活物品，它还是一种资产，一种投资品，一个可以起到抵抗通货膨胀的替代品，同时它还是家庭财富的重要象征。而房地产是有周期性变化的，虽然目前多个城市的房价有所下降，但是也要清醒地认识到，国家的政策是保持房价基本稳定的，而不允许大涨或大跌，因此才会有至少21个城市出台了＂限跌令＂，并且还要约谈相关企业的负责人。而从前面三次房价调整情况看，每次下跌的幅度都不大，而且很快就会反弹，因此本轮房价下跌可能也只是短期现象，政策不可能任由房价不停地跌下去（直至满足所有人都能买的起房子），这不是楼市调控的主导方向，而真正的调控方向，是要保持房价温和上涨，对经济发展起到正面拉动作用。不出意外的话，今年全国的平均房价仍然还是一个小幅上涨的趋势。而在房价相对低位时，正是刚需买房的最佳窗口期。
　　第二，长期租房会错过买房的最佳时机。假如以5年为一个周期来比较，那么租房还是买房，其实5年后一定会有一个非常明显的变化，甚至是阶层上的变化，这在过去是有先例可循的。而很多人就是在苦等房价下跌至自己满意为止的错误决定下，结果全款变首付、首付变卫生间了。尽管现在的房价不像过去那样疯涨，但客观地说，处在＂白银期＂的房地产仍然还有一定的热度，毕竟平均房价以6%左右的幅度上涨，终究是涨而不是跌，只是多数城市不再适合投资而已。再者，买房是投资，租房是消费。无论租房租多久，其实都是给房东打工，末了租客什么也没给自己留下，而且还要面临随时搬家的可能，以及房东随意涨房租的不道德行为。而买房却是一种投资行为，更是一种强制储蓄行为，虽然购房者平常过得会艰苦些，但最终可以收获房产，为自己营造一个属于自己的家，不用再过颠沛流离的日子。
　　第三，房子早晚都要买，晚买不如早买。租房住虽然可以在短期内回避高房价的问题，但是无论租多久，最终还是要面对买房子这个问题。因为房子不单纯是用来住的，背后还捆绑了教育、医疗、户口、社会福利等很多城市资源。有了自己的房子，才能真正称得上是城市的主人，否则呆多久都是城市的打工者，而且到老了想租都租不到房子，因为绝大多数的房东都不会同意让租户从自己的房子里面＂走＂。再者，租金不是一成不变的。不要以为现在的租金很便宜，那是因为房多的原因，真要是所有没房的年轻人都选择租房，可以确定租金会在短时间内噌噌地上涨。而一旦租金涨到与月供相当的价格，租房子的人肯定会回过头来买房；到了月供再次超过月租金的时候，大家又会选择租房，如此周而复始地循环，但吃亏的一定是没买房子的人。
　　第四，租赁市场乱象丛生，租户的利益很容易受损。比如一些房东发布的虚假信息中，实际配套与信息发布内容严重不符，白白地耽搁租户的时间；遇到骗租的、不按合同履约的、随意涨价的、无端扣留租户押金的房东，租户往往处于弱势地位；还有的人专门从事二房东职业，低价收集房源，高价租给租户，从中赚取差价；有的房东或将国家明令禁止不得用于出租的地下室、卫生间、阳台等场地租给租户，或将房间改成多个＂鸽子铺＂对外出租，构成安全隐患，等等。因此，租房住虽然可以缓解买房压力，但在租赁市场监管机制未健全完善前，租户的利益是得不到有效保障的。而目前的房地产市场已经出现＂回暖＂的迹象。继哈尔滨打响＂救市＂第一枪以后，成都、徐州、武汉等地陆续传来楼市＂松绑＂的消息。贝壳研究院数据显示，11月中旬起至本月初，被追踪的100个城市中，有三成的城市房贷利率下调了。另外就在本月6日，央行宣布全面降准，决定从15日开始下调金融存款准备金0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元，虽然降准的重点是支持实体经济，但不排除其中会有部分资金注入楼市。这些利好消息虽说不足以让楼市在短期内迅速回暖，并且很多城市新房二手房成交量上升是以下跌为代价换来的，但是相对于下半年近乎＂冰冻＂的楼市来说，终归是一种融冰之策。而按照过去的市场周期看，市场进入降温周期后，时间跨度会持续半年至一年左右，那么从现在起至明年上半年对于刚需来说，就不失为买房的良机。
　　总而言之，年轻人短期内租房住是可以的，但是时间上最好不要超过5年，因为从过往的房价变化情况看，整体房价是在不断上涨的，一旦错过了买房的好时机，损失的可就是大笔的金钱。否则长期租房住，仅以上4个原因就让你＂输不起＂。当然了，买房还要看城市，如果是那些空置率较高、人口外流、经济发展缓慢、房价已经进入下降通道的城市，肯定是要缓一缓再买房的，多观望一下走势不会吃亏；而对于一些有人口流入、经济发展潜力巨大的核心重点城市，今明两年的确有可能迎来买房的最佳＂窗口期＂，一旦错过机会不会重来，购房者一定要抓住机会。不过，最近二年开发商的日子都不太好过，主要还是因为＂钱袋子＂瘪了，明年肯定还会有一些资金链断掉的企业倒下，而购房者买的多数又都是期房，因此一定要避开那些资金周转困难、踩到了＂三道红线＂的企业，尽量选择大型国企开发的楼盘，那么楼盘烂尾的风险系数会低很多。