回顾日本房地产泡沫的故事，再看未来我们房地产市场的发展

　　都说今年的房地产市场历史最惨，也有很多业内人士看不懂，为何楼市历经五年横盘期，政府还要加大调控力度，直接锁死房企金融命脉，把中国百强房企搞的如今三分之一暴雷，还有三分之一暴雷边缘。今天，我们不说中国楼市，我们回顾一下日本的房地产泡沫的故事，看看他们的经历，再想想我们自己的发展，我们才能更清晰和理智地去判断，自己家的故事更多的是让我们顾影自怜。
　　从战败国，到辉煌的＂日本经济奇迹＂
　　从上个世纪六十年代开始，日本也经历了经济快速发展的时期。当时的美国正在忙于在世界各地打仗圈地，而日本在良好的外部国际环境下，迅速从战败国中走出来，连续超越赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济强国和仅次于美国的世界第二个经济体，其GDP规模将近美国的70%，并且取代美国成为最大债权国。
　　当时的日本，像极了几年前的中国。日本人在世界各地买买买，买美国的大楼，买美国的电影公司，买美国银行等，在国际上大肆收购，甚至一度传出日本要超越美国，成为世界最大经济体的传言。
　　从《广场协议》的签订，看美国人的阴谋
　　作为老大哥，美国肯定不想看到这种局面。虽然同属一个阵营，但不能由着日本胡来。还好日本是他的小跟班，很听美国的话，当然日本也不敢不听美国的话，毕竟军事外交等命脉都掌握在美国手里。
　　于是，到了1985年，美国把日本、德国、法国、英国等叫到一起，在自己的主导下签订了著名的《广场协议》。在协议中，大家一致同意让美元贬值，以缓解美国大幅逆差以及美元的升值压力。作为当时美国最大的债权国——日本，也就意味着美元贬值日元升值。
　　事实也果然按照美国的剧本演下去，协议签订后，日元快速升值，短短3年时间升值幅度高达86%。看似日元的国际地位提升，好像在世界上更值钱了，日本继续对外扩张投资。殊不知，此时美国已经给日本经济埋下了一颗深水炸弹。
　　日元升值后外需开始变弱，日本政府开始将重点转移到国内，想要通过提高内需促进经济。同时在日本的对外贸易中，日本商品的国际价格逐渐提高，成本优势逐渐减弱。很快，这种情况开始蔓延开来，造成日本经济的整体下滑。
　　众多势力入局，带动日本楼市狂热
　　此时，为了刺激国内经济，从1986年到1987年日本开始连续降息，鼓励借贷发展经济。这一点和我们08年应对全球金融海啸时的方法大同小异。当时中国也是连续降息降准，推出了四万亿的庞大投资计划。回到日本，此轮大幅度的降息造成大量的钱进入市场，在低利率以及流动性过剩的背景下，大量资金流向了股市和房地产，人们开始纷纷炒股炒房。
　　买房的人多了，房价就开始暴涨，地价也跟着暴涨。房价的快速上涨，又催生了大量的投资客炒房，于是房价越炒越高，东京也成为世界上房价最高的城市之一。在炒房中挣到钱的民众，又开始继续买房赚钱，于是当时的整个日本社会生活在一个＂虚假的繁荣中＂。富人发现挣钱太容易了，搞什么生产和技术科研，炒房抄地多好。嗯，说到这里，是不是发现跟我们前些年的情况好像非常相似呢？但日本有一点和我们国家不同，当时日本的城镇化率是比较高的，但我们国家的城镇化还处于发展中阶段。
　　日本房价的疯涨，其实是由两个方面造成的。
　　第一个方面就是银行。银行作为金融逐利机构，为了利润大力支持民众贷款买房，甚至发放无抵押的信用贷款。要知道，房贷的利息不但高而且还持久，是银行利润的一大块蛋糕。于是恶性循环开始，房产不断增值，借款人抵押物也不断增值，筹集的资金又不断投入到房产循环往复，企业完全脱离实体经济增长，泡沫日益膨胀。
　　第二个方面就是国际上的热钱涌入。由于当时的日本经济表面上欣欣向荣，而且日元也在不断升值中，国际上的投资大鳄当然不愿意放弃这一个挣钱的好机会。敏锐的国际资本迅速进来，在日本的房地产市场上呼风唤雨。国际资本的大量流入，又加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本，于是泡沫越来越大。
　　当时的泡沫到底严重到什么程度？最明显的是，从1984年，也就是泡沫经济开始的前一年到1990年，房价从40万日元/平米上涨到了190万日元/平米，短短六七年时间房价翻了近5倍。而东京地价更甚，从1984年的146万日元/平米，上涨到了1990年的916万日元/平米，算下来翻了6倍有余。
　　日本人难道没有察觉风险的来临吗？肯定有部分人察觉到了，但是对于大部分居民和老板来说，日本经济已经快速发展了几十年，日本人多地少，他们看着手里的钞票，宁愿相信未来会越来越高，宁愿相信＂土地不会贬值＂。在他们看来，取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。
　　气球越吹越大，总有被吹爆的时候
　　泡沫就像气球，虽然越吹越大，但总有爆破的时候。在房地产最后疯狂的时刻，日本地价一年的增幅就超过了日本全国所有行业制造的财富。
　　就这样到了1990年，日本政府意识到了问题的严重性，但想调整时发现已经来不及了。由于日本是资本主义国家，崇尚绝对的自由和私有，因此他们的政府无法出台类似我们国家那种限贷限购限价等行政性限制措施，来逐步降温。最终导致日本经济硬着陆。
　　首先是日本股市率先崩盘，一时间为了生存，大量企业开始售卖资产，抛售房产，大量裁员。被裁掉的员工因无力还贷，开始旷工，银行大量坏账。大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产。1991年房地产泡沫破裂，日本各大城市房价直接腰斩。
　　大量降价造成日本楼市决堤，房价一泻千里。房产企业资产负债恶化，银行不良资产率上升，政府债台高筑，大量银行和地产企业倒闭。日本家庭的资产急剧缩水，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税，财富效应随之消失。
　　陷入＂失落的二十年＂
　　从九十年代开始，日本经济便陷入了二十年的持续衰退，从此一蹶不振。20年间日本年均GDP增速只有0.75%，之后又遇到亚洲经济危机，以及08年美国金融危机引发的全球金融海啸，日本超級大国梦想破灭。直到近年来日本经济才缓慢回暖，但之前的那种疯狂已经辉煌不再了。
　　如今，再回头看看我们国家近三十年的房地产发展概况，是不是觉得历史竟然如此相似。虽然前段时间，中央提出房地产是支柱性产业的话语，但并不代表着未来还会像以前那样疯狂。因为，以史为鉴，才能开创未来。