全国楼市降温效果显现一线城市炒房客开始抛售了，三四线城市降价去库存，二手房价普跌

　　10月16日出版的第20期《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
　　＂开征房地产税是大势所趋，必须尽快开征。＂粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒对记者表示，先试点再总结经验并全国推行，这是我国改革开放过程中非常重要的方法论。在全面贯彻房住不炒以及推动中国从房地产繁荣走向科技和制造强国的大背景下，房地产税不能缺位，其有利于房地产市场平稳健康发展，推动其回归住房属性。
　　今年以来，财政部也多次提及房地产税。5月11日，财政部发布消息称，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
　　中国财政学会绩效管理专委会副主任委员张依群对记者表示，近期，财政部多次提及房地产税问题，资本市场对房地产市场的调整变化也越发敏感，无论是＂房住不炒＂还是＂共同富裕＂，都显示房地产税试点的推进速度会进一步加快，作为调节普通家庭住房资产供需的重要手段，其影响的敏感性和普遍性正在逐步加深。
　　近日，华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，接下来房地产税将采取双管齐下的方式。一方面要积极稳妥推进房地产税立法，另一方面是在立法完成之前，一些地方或许要率先加入试点范围。在试点区域的选择上，可考虑浙江、深圳和海南三地，先行先试。
　　罗志恒认为，当前在共同富裕背景下，房地产税能够削峰填谷，促进更加公平，发挥调节财富分配。当前土地出让市场快速降温，此时必须要有新的税种弥补土地出让收入不足，并且要尽快实施。加快房地产税立法和改革有利于构建地方税体系和提高直接税比重，这是我国未来财税改革的方向。
　　＂这次的逻辑很可能变了＂
　　近期，上海已有多套房持有者操作＂换仓＂，将手中持有的房产进行优化配置。过去尽管上海实施房产税试点已经长达十年，但根据相关办法，并未对试点前的存量房持有者产生过太大影响。＂这次的逻辑很可能变了。＂一名本地投资者称。
　　＂近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边租，现在要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。＂一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士对第一财经称。
　　＂这部分人群现在很少了，他们手中持有10套以上的房子，现在要做的事情就是‘换仓’。＂熟悉上海楼市的本地投资客黄炜告诉记者，身边确实出现这种案例，而他本人也在此轮调控政策之前卖掉了手中投资的两套次新房，结果自8月初上海实行＂三价就低＂新政后，二手房房价就进入下行通道，因此黄炜认为自己操作得很及时。
　　据黄炜介绍，上海的多套房持有者，多为2011年限购前的生意人，本地拆迁户或者港商、台商投资者。现在，他们的策略多是重新配置手头资产。
　　＂有些人会把资金投入不同城市的房产中，‘鸡蛋不装在一个篮子里’；有些人则是把10套房子卖掉，换成两套上海最核心的资产，所以豪宅市场依然稳定。＂他称。
　　＂2011年之前就持有的房产，过去是没有什么持有成本的，但未来征税的逻辑可能生变。而且，早期就购入上海房产的人，到现在资产增值已经够多了，现在是大家可以接受的一个高点价位。＂黄炜表示。
　　不过中原地产分析师卢文曦认为，上海二手房市场将较为平稳，房产税预期的影响不会那么快出来。＂不会出现大面积的抛售，上海这几年的房产投机客越来越少，大部分人买房是想中长期持有。＂卢文曦对第一财经表示。
　　＂上海链家研究院首席分析师杨雨蕾对第一财经表示，上海二手房挂牌量近期微降，挂牌减少、市场降温，主要原因还是＂核验价格＂和＂三价就低＂新政的出台对市场产生效果，上海二手房成交量来到近几年底部水平。
　　同样是一线城市，上海的挂牌量微降，北京和广州的城市挂牌量却在激增。
　　根据链家网数据，截至10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套。而之前的6月~8月，链家挂牌数据分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套。也就是说，三个多月时间，北京的二手房挂牌量增加了一万多套。
　　在广州，9月1日链家网上的二手房挂牌数字是8.3万套，10月19日的数字是9.13万套，一个多月增长了8000多套。进入10月，二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万，相比两个月前增加了5000多套。
　　一线城市二手房全部下跌
　　10月20日，国家统计局发布9月70城房价数据，70城房价下跌范围扩大。
　　9月36城新房房价下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌城市较8月增加16个；9月52城二手房房价下跌，最大环比跌幅0.8%，房价下跌城市较8月增加18个。
　　9月27城新房价格上涨，环比涨幅较8月有所回落，较8月减少19个；9月仅17城二手房价格上涨，较8月减少10个。记者统计发现，受学区房价格上涨等影响，今年3月二手房价格上涨城市最多，达58个，从 4月开始，70城二手房价格上涨城市持续减少，到9月已经连减6个月。
　　整体来看，9月70城新房价格指数环比下降0.1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是2015年5月份以来新房价格指数首次下跌，即77个月以来新房价格指数首次下跌。
　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月上涨0.3%转为持平，一线城市二手住宅销售价格环比由8月上涨0.2%转为下降0.4%。
　　就新房而言，一线城市中上海和深圳新房价格均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点；北京环比由8月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与8月相同。
　　就二手房而言，一线城市二手房价格全部下跌，北京、上海和广州环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点。
　　严跃进指出，对于一线城市而言，去年开始二手房市场出现了＂房荒＂现象，二手房明显强势。当前随着二手房参考价政策和信贷政策的管控，市场持续降温。
　　同比来看，9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%，涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点，市场降温明显。
　　三四线城市促销回款热
　　一二线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意。
　　从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别录得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月以来首次下跌。同时，70城新房环比下跌城市36个，比8月增加16个。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。同时，一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。
　　有房企投资人士在今年5月接受第一财经记者采访之际，就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市。彼时，该人士有分享称，主要担忧三四线城市的去化。
　　以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，乐有家研究中心数据显示，截止2021年上半年，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万 ，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，与去年6月相比下降了0.7个月，有一定的库存压力。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。
　　自九月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价＂限跌令＂。无论是地方调控止跌，还是开发商卖力促销，离不开快速回款的核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目回款在当下是首要任务。
　　三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩。
　　10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期下降约13.54%。
　　一面是新开工面积下滑，地产投资增速持续收窄；另一面是房企融资额度收窄。
　　贝壳研究院前三季度房企融资报告显示，房企境外发债前三季度折合约2370亿元，同比下降35%。投资及融资端趋于收缩，房企经营策略回归求稳至上。陆续拉开帷幕的二轮土拍，民营房企更是成为土地端最为审慎的群体，缺席多个热门城市。
　　＂房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后，市场开始全面退烧，三四线低景气度城市出现的库存持续攀升，销量停滞值得注意。＂在上述华南某项目公司总经理等多位业内人士看来，三季度开始的一二手房速冻也导致市场拐点开始出现，四季度三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战。