6月，楼市的关键时刻到了

　　6月来了，这是上半年终点，下半年起点，也是今年承上启下的关键月份。
　　对于楼市而言，6月可是关键时刻。
　　首先，这会是房企的生死时刻。
　　其次，还可能是密集政策发布，和部分城市楼市反应的关键点。
　　咱们一点点撕开来说。
　　最近大家应该收到消息，绿地暴雷了。
　　绿地宣布2022年6月25日到期5亿美元、票息6。75的债券无法按期兑付。
　　平地又是一声闷雷，绿地可是千亿级的国资开发商啊，在之前的各类排名中，都没掉过前20名。
　　虽然之前就已经知道绿地多个写字楼和商业已经停工，但直接宣布到期债务无法兑付，还是让人愣了一下，这可是房地产行业第一个暴雷的国企，难怪有人瑟瑟发抖。
　　据不完全统计，目前已经有超60家房企暴雷，就连位列top10的融创都出了问题。
　　从去年下半年开始，有关房企进入寒冬的报道可不少，我就不多说了，虽然四季度政策密集发声，但短时间内还是没有办法扭转房企的根本难题。
　　之前欠的钱，还是很难还。
　　根据克而瑞统计的数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高。
　　此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
　　注意关键时间点，67月。
　　这是多数房企的偿债高峰期，绿地宣布无法按期兑付的债务就是在6月。
　　所以6月，又是检验一批房企现金流的时刻了。
　　中指研究院的数据显示：
　　2022年房地产行业将有6589。4亿元债券到期，其中信用债占比47。0，海外债占比53。0；
　　并且海外债的偿还时间就在上半年，而海外债的偿还方式一般就是借新还旧方式，来置换到期的债务。
　　可这个法子，现在并不好使。
　　虽然去年四季度放开了房企融资的限制，按理说房企的现金流会逐渐好起来。
　　但是，又给大家划拉一个关键词，逐渐，换言之，需要时间。
　　其次，这还治标不治本，也不健康。
　　放开房企融资的方式，短期来看会有现金流支撑，可长期的根本，还是得把债还了。
　　核心就是得让房企把房子卖出去，回流现金流，房子卖不出去，你敢拿地？给你融资的方式你就敢融，可还得起吗你？
　　所以大家发现从去年下半年到今年一季度，参与拿地的基本都是国央企，2022年北京土拍中，国央企占比达97。
　　民企躺平观望了，他们房子卖不出去，兜里又没钱，怎么玩。
　　马上又到一年年中，又到了半年报的关键时刻了，债还了吗，房卖了吗，账户上还有多少钱？
　　这都是6月份房企面临的关键问题。
　　所以，6月很关键。
　　那么，对我们普通买房的人来说，值得关注的是什么呢？
　　不好过的房企大概率会赶在债务高峰期之前，快速卖房还钱。
　　前几天深圳海德园A区当天售罄，又是千人抢房抢200多套房，成为今年第一个线上直接售罄的房子，据说开发商还一度要求全款优先。
　　好卖的房子同样希望更快速的回流现金，何况卖得不是太好的房子？
　　所以不排除有些城市的房子，会为了快速去化而推出打折的活动。
　　这不，马上就端午了，你是不是又收到开发商的活动消息推送了？
　　对于非买不可的刚需来说，6月确实是个捡漏好机会，难得碰到开发商打折的，该薅的羊毛就得薅。
　　只是这一刻选择开发商要谨慎再谨慎，毕竟期房赌性很大，买的时候没暴雷，买完才暴就真是完犊子了。
　　所以给大家提个醒：
　　1、国央企仍然是首选。
　　2、其次要关注开发商即将要偿还的债务情况。
　　3、关注近期土拍开发商有没有继续拿地，现在还能继续拿地的，还是有点实力的。
　　6月，是楼市，也是经济的重要转折点。
　　5月底的重要会议中，说得够直白了，6月份经济一定要有好转的势头，该批的基建项目批，该放的钱得抓紧时间放，该减的税得赶紧减。
　　5月提及的稳经济细则，会在6月一一落地，药方发了，6月就是看药效的时候。
　　现在是敏感时刻，更多我就不说了。
　　聚焦回楼市：
　　5月底，最后一个强二线成都，也开始松绑限购和限售，至此，一轮强二线城市的楼市新政都已经出台了。
　　而大家翘首以盼的深圳楼市新政，却赶在了最后一天，落空了。
　　上海呢，因为要加快复工复产，倒是提了一嘴楼市，说会完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
　　但具体四大一线城市，谁会率先出台楼市新政，大家也可以来猜猜。
　　现在强二线城市都松绑了政策，但全面性的回暖还没到，只有小面积的热销。
　　上篇文章我说过，深圳、杭州、苏州、广州的豪宅成交有了明显好转的信号，深圳重现千人抢房的盛况，成都也是万人摇号。
　　这是一个值得关注的信号。
　　而第二个要关注的，就是6月四大一线城市，谁会出台新政。
　　现在一线城市有点架在这，都想但都不敢，毕竟做第一个还是有点风险。
　　大家都知道楼市会有一个轮动的行情，能带起大范围火热的领涨城市，还得是北上广深。
　　但如果一旦一线城市松绑，所有人都会涌向一线城市，这反而不是ZC的本意，ZC要的是全面平稳复苏，如果只有一线城市或者强二线回暖，显然不符合经济全面复苏。
　　这也是为什么南京出现了二手房限购2小时游的关键，强二线城市如果连6个月社保都不要，直接放开了，那其他城市怎么办？
　　所以饭要一口一口吃，路要一步一步走。
　　为什么我们要特别关注6月？
　　因为二线城市始终无法回暖，不排除一线城市会有松绑的政策。
　　至于会怎么松绑，我的预测是力度不会一下子拉满，顶多减少限售时间，或者限购细节的调整，一步步来测试市场反应。
　　但一旦一线城市松绑，回暖速度不是普通人想象得到的，一个有倒挂的豪宅，就炸出了那么多购买力，可见，购买力不是没有了，而只是在隐匿。
　　一旦一线城市放开调控，率先回暖，也基本没有刚需什么事情了。
　　所以刚需不断在踏空周期，而有钱人永远赶在上涨前收完最后一波笋盘。
　　不管怎么看，6月都是2022年的一个关键月份。
　　二季度的结尾，经济数据到底会是如何体现，这个月份至关重要。
　　近期深圳开始频繁发放消费券了，多手段刺激经济的手段落地了。
　　上海也要有序复工了，刺激经济复苏的大招已经在酝酿。
　　这一切的政策，究竟对市场有何效果，6月都是一个检验初步结果的时候。
　　在这一年过半的关键月份，如果数据上仍然不够体面的话，那6月就会是再度加码的时候。
　　总之，一切的转折点，可能都在6月。