上个视频分享了济南楼市的全年成交情况，这个视频聊聊个人对接下来楼市的看法。
　　虽然2022年年度房价上涨，但是分月来看，10月份开始，价格上涨动力减弱，进入12月，更是每平米环比11月跌了617，23年的1月份的不完全统计，又比22年22年的12月，每平米下跌了1415。
　　为什么会迅速跌的这么明显？个人认为一方面是年底促销活动加大，第二是刚需年底集中入市，刚需购房在年底占比增加。还有很重要的一方面，改善客户在首付比例降低后，已经得到一次释放，改善客户的占比有所减少。
　　综上，结合上一期视频，大个对济南各种不同需求的区域，做出个人对于2023年的判断，供大家参考。
　　第一、济南不缺有钱人，缺是对得起价格房子，老百姓对房子的认识不再只是地段。位置再好房子不行，价格也会停滞，好房子价格再高一房难求。所以，核心位置的大品牌、好物业、好户型的房子，价格会继续涨，一些度过了高税期的，相对新的品质二手房，或许会迎来一波小春天，2023年不是最好的时机了，但是长期来看，还可以买。
　　第二、核心片区周围的改善区域。的确是，这些区域房子库存越来越少，但是大家不要忽略了一点，就是我开始说的，2022年随着利率降低、首付比例降低，很多购房者已经上车，这些片区的需求也是有所减少的，所以她的上涨动力，个人认为并没有那么足。同时，还有一部分在22年犹豫了一年的客户，核心区钱不够，这样的位置又看不上，所以这些位置需要沉淀和时间的积累。在这些片区，好项目、好产品，是还有潜力的，继续涨，反之，稳定为主。对于这样的区域，很遗憾的告诉22年没有上车的朋友，你们大概率是错过了这个小周期内，比较合适的上车机会。
　　第三、刚需区域竞争范围较大，购房者的可协调板块很多的，比如在高新区工作的，不买雪山可以买张马，甚至可以选新东站济钢，他不像CBD主要和龙洞竞争，盛福主要和长岭山竞争，而是一个片区面对五六个甚至更多的对手。所以大概率他们的状态还会和22年差不多。缺钱的、项目基础素质相对差的项目，还是会挑选节点大力促销，甚至赤裸裸的降价，但是卖的不错或者即将卖完的项目，会收回优惠甚至涨价。在这些片区选房子，可能没有错过价格，但是会错过项目，所以我觉得大家就别比来比去了，没有谁比谁好太多，可以根据自己的情况来。
　　第四、外围区域，他们已经把周边地缘性客户挖掘的差不多了，第一波韭菜的割完了，第二茬韭菜很难蓄上，只要第四条讲的 刚需区域货源充足，他们的春天就很难到来，所以还是低价走量为主，非地缘性客户不建议购买，无论是投资还是自住，通勤很浪费时间。
　　最后，重复前天的观点，当下各行各业都很难，房子也不比以前，买了就涨，所以买房前，首先认清自己，其次才是选择楼盘。
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