先来个热乎乎的热点: 今天(2月15日)一大早,央行发起了2月的中期借贷便利(MLF): 1年期中标利率为2.75%,跟上月持平; 7天逆回购的中标利率是2.0%,也跟之前持平。 这意味着,2月降息落空! 下周一(2月20日)发布的2月LPR利率,大概率也会保持不变。 降息预期虽然落空,但是央行依然支持针对特定行业给出利率扶持; 另外先前出台的政策,房价连续三个月同环比下降的城市,房贷利率依然是可以自行调整。 热点分析完毕,下面回归楼市: 近期的楼市有点神仙打架那味儿了。 先是利率抢着降:郑州、福州、长春、厦门、珠海、中山 ,一鼓作气直接降到4%以下。 还有政策抢着松:广东清远利率都降到全国最低了,还出台了公积金可提取用作首付的政策,反正就是一招没用,再出一招。 南京前两天也再度出招,卖房后1年再买,个税退税优惠,还有就是和清远一样,公积金可提取用做首付。 反正就是这么回事儿,不回暖就刺激到你回暖。 那么,在如此刺激之下,市场出现了什么情况呢? 有人,持币抄底。 有人,悲观观望。 我相信这是在场的各位,内心同样纠结的地方。 一边是利好越多越焦虑,怕赶不上这趟车。 一边呢,是人口负增长,韭菜都不够用,房价还能不能继续涨都是个问题。 关于大家最矛盾最纠结的问题,本周我会有一场闭门直播,好好和大家说说近期为何有如此多的刺激政策,而刺激之下楼市到底是暖是冷,今年该不该买,又该什么时候买。 因为有时候直播涉及的话题比较敏感,我只会在私域里聊。 到底谁在抄底? 1月底,大佬出手了,而且是真正的大佬。 据《上海证券报》的最新报道,保险机构正加大对商业地产细分领域的投资力度。 1月以来,多家保险机构发布不动产投资信息披露公告,涉及不动产投资项目共17个,而去年同期相关项目数量仅为5个。 此外,保险资金仅在近期就配置了超过100亿元。 保险虽然不及银行有钱,但也是投资领域的超级大佬了。 截止到去年年末,保险对外的投资余额就超过25万亿,虽然保险的投资并不是所有都是不动产,还包括股票和债券。 但今年保险的大头显然是直接购买不动产权,而不是股票和债券。 原因很简单:房子本身更直观,也能看得见,关键时刻也能变现。 当然了,第二层原因在于低利率时代来临了。 当前的LPR利率是4.3%,下限是4.1%,但部分城市可以根据实际情况突破下限,当下最低利率是3.7%,相当于银行在让利。 贷款利率下降的同时,存款利息也在下降,钱如果定期存银行,根本抗不了通胀。 保险公司本就是从客户那里获得保费,然后对外投资的一种盈利模式。 定期利息低,贷款利息又便宜,自然是更愿意做投资了。 所以低利率时代,现金为王本身就是一种亏损,抓紧时间找到好标的把钱花出去,才是优选。 这就是保险业抄底入场的关键因素了。 企业尚且如此,那散户呢? 近期我在做数据的时候,万万没想到,城市回暖比我们想得快很多。 先说长三角: 龙头上海:上海去年的数据就很好,全市累计成交金额6361亿元,同比增长9%。 要知道上海去年3-5月基本处于一个全市停滞的一个状态,还能有如此成交,只能说底子太好。 再看南京,1月以来南京已经有一批二手房涨价成交了,最高成交价超8万/ 。 还记得去年南京多地都在降价,幅度在15%-30%不等,新房首付也从傲娇时期的8成瞬间跌落到3成。 但最近却有点翻身之势了,尤其是去年底的一招接一招的刺激之下,年后南京业主信心就开始回调了。 诸葛找房数据显示,南京在短短24小时之内,就出现了360套涨价二手房,最夸张的一夜涨200万! 看来,涨价去库存要重出江湖了。 接着看苏州,苏州市场实际从去年底就开始回暖了,当时我也说过了,但近期却不能说回暖了,是有点火热了。 来自我当地同行朋友的反馈,很多新房已经取消折扣,并且高调喊涨,价格回调。 并且多区售楼处人气都很满,据说有项目单日来访达到了68组,热度非常高。 二手房签约中心也要开始排队了,某地区不动产登记中心开始使用午间延时服务,工作日中午不休息,应对错峰办事。 苏州贝壳二手房一天签约破200单,也创下了一年的新高。 据我了解,杭州、合肥、宁波都有不同程度的回暖,我相信长三角的火热还会继续蔓延,文章篇数限制,我不展开细节数据了,如果你对长三角市场感兴趣,我整理了长三角楼市的重要数据文档 ,可以来拿。 除了热门的长三角,大湾区楼市也暖了。 做了1月份的数据,除了惠州,湾区城市的二手房挂牌价都在涨。 就拿我们所在的深圳来说,近期看房的人越来越多,年后收回折扣的开发商也多了,业主反价的更多了,比起去年底的悲观,现在业主又开始端起来了,不着急卖了。 总之,其实当前不仅是超级大鳄看好房地产,散户也陆陆续续入场了,当然其中不乏许多刚需和改善。 抄底入场的人潮真的越来越多了。 但,与此同时,是更多人在纠结,也在观望。 到底谁在观望? 我之前在内部做了一个调查,说的是现在你打算入手还是观望,我发现选择观望的还是很多。 这个调查虽然不具备权威性,但我觉得代表了大多数人的心态选择。 为什么观望,我总结了几点原因: 1、没有钱。 说真的,咱们这是一个垂直类的账号,基本对楼市有兴趣的才会关注。 但多数人是想买但没有钱,我发现骂得越凶的,其实越想买,但苦于没有钱,所以他们更希望房价大跌。 而在买房上赚过钱的,他们因为吃过甜头,他们比任何人都相信买房的赚钱效应。 而买了房的,他们又自然更不愿意看到房价大跌。 2、没有信心。 我发现这类人群应该是居多的。 人口已经负增长了,收入不增加,拿什么买房,买了房以后卖给谁? 嗯,尤其是近期人口数据出炉,延迟退休政策也出来了,似乎都在说以后韭菜越来越不够用了。 所以很多人在纠结,房子真的还能涨吗? 这里我想举2个城市的例子。 香港和上海。 香港早就高度老龄化,人口出生率可以说世界垫底了,但香港房价就没有再涨了吗? 人家有一半人住在政府提供的居屋中,一样没有阻碍上商品房涨上天。 再看看上海,其实上海老龄化程度也很高,剩男剩女很多,一度因为相亲市场都上过各种热搜,是个出了名年轻人结婚了低的城市,这样就没有需求了吗? 不,上海房价依然在涨,去年哪怕3-5月在封城,好一点的地段依然有房子翻倍涨了。 所以根本不需要没有信心,现在要思考的根本不是房子能不能买,而是买哪里的问题。 从人口总量数据来看,是少了,但是从结构上看,是更聚集了。 10年前一二线城市人口总量占全国15%,2021年第七次人口普查的时候已经占到了28%,高达近4亿人口。 未来还会更多,以后国家的大部分财富和人口都会加速集中,然后大部分县城和农村会空城,很多发达国家走过的路,我们也会走一遍。 这一次,和国情无关,和经济规律有关。 所以至少10-15年,我依然觉得买房赚钱这件事上有机会。 楼市,到达一个空前的矛盾点。 我的看法就一个:在不确定的当下,找到确定性的机会。 什么是确定性的? 1、政策是确定性的。 今年政策是空间一致,刺激经济,托底楼市。 所以楼市刺激政策一个接一个,别忘了,高层表过态了: 房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。 至少今年,对楼市的态度一定是积极的。 2、放水是确定性的。 今年要想经济回暖,宽松的货币政策和财政政策是一致的。 2022年新增了28万亿的广义货币,但去年因为信心问题,很多钱以储蓄的形式存起来了,钱无法有效流动起来。 但这一切已经开始慢慢发生扭转,贷款利率的下调,存款利息的下降,房企借贷渠道的打通,都在鼓励资金流动起来。 可以预知的是,在楼市政策刺激之下,去年乃至今年新增的货币和流水会逐渐往核心城市的资产聚集。 所以我坚持我的判断,核心一二线城市会有一波回暖行情。 以上2点,在今年都是确定的。 这2点确定性,将会形成今年房价上涨的主要推动力。 今年无法上车一线城市的,也建议重仓强二线城市,周期之下的楼市行情即将到来,这一次错过,又是几年之后了。 最后,我想说: 我发现人性是很容易陷入,"我"即世界的感觉,如果我没钱,我身边朋友亲戚没钱,就会下判断这个社会上大多数人没钱。 实际上社会本就是参差的,有人贫有人富,重点关注自己就好。 今年,没钱的好好努力工作,赚钱攒钱。 有点现钱,工作稳定的,今年是资产投资大年,可以选对城市入场。 已经有资产的,也可以考虑在今年做做优化,保证你的房子永远是在好城市、好地段的次新房。 以上。 -end- 我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动"高价买房",不吹嘘"稳涨不跌"。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。 关注我,买房路上不孤单!