这是首开股份自2001年上市以来的首次年度亏损。 不久前，北京首开股份发布了2022年的业绩预告，据公告显示，首开股份的归母净利润亏损了10亿到15亿。如果扣除非经常性损益，亏损面会扩大至30亿到35亿。 在很多人印象中，好像去年是民企哀鸿遍野，国企风光无限的一年，也是我们常说的＂国进民退＂。 民企纷纷躺平不拿地，国企包场托底；民企纷纷陷入流动性危机，而金融机构却在给国企开融资白名单…… 想来国企应该赚得流油才是，但好像也不是那么回事儿。 首开是大家很熟悉的地产品牌了，论资历实力都是名副其实的京圈一哥。在福州，房企开发有国仕府、首融府、白马映书台、端礼著等以改善为主的项目。 对于2022年巨额亏损的原因，首开股份做了简单的解释。首先是大家面临的共同问题，受口罩影响，开发项目销售进度放缓，导致收入下滑。 其次，2022年度的结转项目，主要是在市场高点时拿下的高溢价地块，土地成本较高。最后再加上政府限价、市场下行，开发项目毛利率偏低。 总结起来就是，卖不动、地价贵、毛利率低，不亏都难。 就这，还是补救过的结果了。2022年底，首开股份进行了一系列的资产出售： 20多亿底价挂牌北京发展大厦；7折甩卖北京联宝公寓；将北京首城商街、北京复兴商业城摆上货架。 打折的打折，卖的卖，但是到最后还是兜不住亏损。 市场、口罩、三道红线是大家面临的共同问题，就像我们之前说的，风雨不是只挑着小鱼拍，只是大鱼血厚更经拍罢了。 毛利率逐年走低也是行业趋势，但于首开而言，还与高价拿地脱不开关系。 据统计，2022年首开主要结利项目（占结利收入的90%）综合土地成本占收入比例（地货比）高达53.04%，而2021年这个数字还是33.74%。 同样的，我们以房企在福州的视角看全局，就知道亏损不是没有原因的。 2016-2017是福州楼市最疯狂的几年，从鼓楼到滨江、三叉街，三江口，一拍一个地王，拍地场挥金如土，剑拔弩张，钱好像都不是钱，房企在这场旋涡里都争红了眼。 首开进入福州之后，也是相当大手笔，先后开发了北江滨的香开观海、香开长龙，晋安尚东区、首融府等项目。这些项目地价高但卖得更高，又是碰上福州市场最好的几年，是有赚的。 地产巅峰期，高周转这套行得通，反正大家也都这么干，包括首开在内的很多国企央企都陆续走上了规模扩张之路。 但随着行情急转直下，还这么干，就有问题了。 2016年，首开以19.5亿在螺洲拿下巨型地块，平均楼面价15038元/ ，据测算，可售楼面价达19224元/ 。 对这段历史不熟悉的朋友看到这估计都得倒吸口凉气，对比现在，螺洲片区新房卖1.9万/ 都费劲，而这个项目的地价就已经这么高了，结果也可想而知。 正常情况下开发商拿地快则半年，慢则一年也该上市了，而项目＂筹备＂了足足三年，到2019年才开盘。当时，螺洲项目还是抱着比较理想的心态，也可以说认不清现实，以均价2.8万/ 备案，突破片区天花板。 房企喜欢玩抬天花板的游戏，民众可不稀得一起玩，项目开盘很虐。房企经过沉痛反思，觉得是名字取得不好，将螺洲小镇改为了国仕府。 改得了名字，还是改不了调价的命。项目后来再三降价，一度打出过2w出头，贴着楼面价卖，卖了三四年，到现在还有两百多套。 估计项目人员也没脾气了，放着慢慢卖吧，总能卖完，毕竟项目品质在片区还是比较突出的。 但问题是，一个这样的项目可以躺平，毕竟国企血厚，但数量一多就是天王老子来了也扛不住啊。 后来首开在东区拿的首开香颂、帝封江的榕耀之城等，都是高成本项目，而且条件都一言难尽，贼难卖。像这样的项目放眼全国还有很多，包括大本营北京。 高峰期高溢价拿的地，等到筹备上市时，风已经不在了。上也不是，不上也不是，一拖就是三年五载。销售进度慢，持有成本高，本以为养了金母鸡，不想却是吞金兽。 当然这不是首开一家面临的困局，这个金额放在一众亏损的房企里也不算扎眼。 据Wind监测数据，截止目前已发布2022年度业绩的65家A股上市房企中有37家预亏，占比超过5成，亏损金额合计超过1600亿元。 预亏的房企中，有7家亏损金额有可能超过100亿元，亏损最高的为250亿元。 这是一个不亏钱就是赚了的年代，这种压力是整个行业共同背负的，浓眉大眼的国企也不能幸免。 甚至很多时候，在体制和市场夹缝中生存的国企，比一心搞钱的民企做好要更难。 上为正文。