深度解析丨降准降息时代背景下,如何破解存量房商贷高利率下篇
本次贷款利率政策调整主要是针对首套房贷款,并不涉及存量房贷款利率 。可以理解为,现在的利率政策主要目的是提振房地产,促进增量房消费,而不是减轻存量房贷款压力或者说降低存量房的负债。
在2021年以前高位上车的购房者不计其数,这部分购房者的利率基本维持在5%-6%左右,二套房的利率可能更高,存在利率破7%情况,现在又叠加三年疫情封控、经济疲软、收入减少等大环境问题,使得这部分购房面临很大的还贷压力,如同堰塞湖一样,存在很大金融风险。
现在贷款利率按照浮动利率加基点的方式执行,也就是贷款利率=LPR+BP基点,2022年5年期LPR总共下降了35个基点,但是各大银行BP基点动辄150-200个,而且BP基点是固定不变的,虽然LPR下降的35个基点,也只是杯水车薪,这点幅度更像是象征性心理安慰,存量房贷利率依旧居高不下,依然没有实质性解决办法。
让我们看一看银行其他贷款利率。贷款的主要来源是银行吸收老百姓的存款和国家降准释放的资金。先看一下最近的5年期存款利率,各大银行基本都下调了存款利率,目前5年期存款利率基本在2.75%-3.2%之间,利率非常低。2022年国家通过两次降准总共释放了流动性资金超1万亿元,也就是说,银行现在有充足的贷款资金来源。
这就致使银行的其他贷款业务利率非常低,低到什么程度呢?举例:目前银行推出的消费信用贷款基本上在4%以下,有的银行的消费贷甚至低至3.65%,几乎接近二套房公积金贷款利率3.575%,而且给的消费贷款额度还都不低,一个工薪族正常情况下可以拿到20-50万的额度。
那有人会问,能不能把消费贷置换高利率商贷?答案是,不允许!银监会和消费贷贷款合同都明确规定,消费贷不能流入房地产。
这种情况就非常让人费解了,一方面让你背负6%高利率房贷,一方面给你发放3.65%的消费贷让你去消费,房贷都要断供了还能有心思去贷款消费?还不能用3.65%的利率去冲6%的利率, 难道买房子不是消费吗?这种做法不是自欺欺人嘛?
另外,这种规定还存在明显bug ,举个例子:张三找李四借了50万用来娶媳妇,张三的女朋友翠花告诉他,娶我必须先买房子,无奈之下,张三只好拿着借李四的50万买了房子,之后李四要做生意找张三要钱,张三手里实在没钱,只好信用贷款50万还给李四,问:张三贷款的50万是否认定为流入房地产?现实中如果他们都是线下交易,根本查不清资金来源,很难界定。
不过,政策规定不允许,咱们就要遵守。
国家费尽周折出台房贷利率调控政策,利息到底能有多大差别呢?下面以商贷贷款50万为例。
等额本息
最高、最低利息之差:20年节省15万元利息,年均节省0.75万元;30年节省26万元,年均节省0.87万元。
结论:差距非常明显,20年利息省下一辆大众,30年利息省下一辆宝马,果然商贷差额中蕴藏财富密码,不能不重视啊!
言归正传。到底如何解决商贷高利率呢?
1.商贷转公积金。 优点就是利息明显降低,偿还压力小。缺点就是公积金贷款要求高,首先职工需要缴纳公积金,符合公积金贷款条件,而且公积金贷款额度有限,一般在40-80万左右。
2.低息贷款置换。 如果没有公积金或者公积金不符合条件,可以用低息贷款置换,贷款比较灵活。缺点就是,消费贷等贷款不允许进入房地产,贷款期限短受限制,贷款到期后需要偿还本金,重新贷款。
3.抵押贷款。 既没有公积金贷款,也没有低息贷款,刚需购房,可以先借资金垫付购房款,拿到房产后抵押贷款还掉借款。优点就是资金来源快。缺点就是还款压力大,只适合房价总额比较小的操作。
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