谁来为高房价买单?发展困局与改革之路
前两篇,我们将政府的财政收入和支出做了系统梳理,看到了政府财政行为,在 城市化和工业化 建设中,扮演的重要角色。中国经济高速发展过程中,带来了诸多亟待解决的问题,主要围绕 "民生" 。这些阵痛,也是过去几十年,我国 "重土地、轻人" 发展模式的弊端,公共服务跟不上基础建设,推高了房价,拉大了贫富差距。
本期,我们就看看这些问题,以及国家相应的改革措施。 小结见文末,前文内容回顾:
中央财政,钱从哪来?
中央财政,钱往哪去?01 房价困局
前文中讲过,94年的分税制改革,让土地财政成为主流,加上98年的住房商品化改革,房价正式进入疯狂,98年以来的20年间,涨了4.2倍。
随着城市化程度和居民收入水平的提升,房子需求(尤其一线城市)愈发强烈。从经济学角度来看,价格由需求和供给双方决定,城市化人口聚集,需求势必提升,那价格的增速,更多取决于供给,而住宅用地的分配权掌握在政府手中,所以政府某种程度上,可以影响房价走势。
因此建设用地指标在我国受严格管理,每年新增指标由中央分配到省,再分配到地方。但问题在于,这些额度, 无法跨省交易 ,这加剧了需求和供给的错配。2003年后的10年间,为了支持西部大开发并限制城市人口规模,大量供给流向中西部和小城市。中西部新增供给从原来不足三成升到了六成,建成面积占比从50%升到了64%。但事与愿违,这样的土地倾斜政策,并未扭转人口流向,反而加剧东南沿海城市的供需失衡,房价一路飙升,很多西部资本甚至流回到了东部"炒房",西部产业发展也收效甚微。
所以,房价困局的部分病因便是 用地指标无法交易带来的供需错配 ,2020年,中央开始对指标的跨区交易机制进行了改革尝试。 02 债务危机
房价飞涨,还带来了家庭债务问题。中国的大部分家庭,最大债务就是房产,房价越高,杠杆比例下的债务负担也就越重。
我们先看看西方的发展历程。
在西方,"自有住房"的观念存在一个明显的转变过程。"二战"前,大部分人都没有自己的房子,以租房为主。1900~1940年,美国自有住房率仅45%,"二战"后,才有所增长,2008年金融危机前达到68%,英国对应的比例是30%和70%。自有住房率上升,加上房价上涨,让越来越多的房主从中获益,也让大家开始将房子视为一种资产,无房者也开始想买房,担心错过这条财富快车道。
为了讨好选民,这也让政府主观上不希望房价下跌。所以在西方,房地产和政治也是息息相关的。以美国为例,美国强调自由民主,20世纪七八十年代起,美国却面临着贫富差距越拉越大的问题,对应的税制等"治本"改革却阻力重重,收效甚微,为了赢得选票,急需一种更快速见效的手段,这便是借钱帮穷人实现买房的"美国梦",一来得民心,二来继续推升房价,三来资产的增值也拉动了消费,看起来很完美,也正是此时 "房利美"和"房地美" 应运而生。
但接下来的故事,大家应该都知道了,2008年 次贷危机 爆发,房价急转直下, 从2007年高点一直跌到2012年,累计跌幅27%,2016年才回到高点 。宏观危机之下,是一个个的微观家庭危机,房价下跌,让大量家庭资产收缩,金融危机下,家庭收入也同步下降,债务负担越来越重,消费也开始收缩,这让整体经济也出现了严重衰退。
再回来看中国的情况。
相较于美国,我国居民对房子有着更根深蒂固的执念。从数据上看,2008年以后,居民债务占GDP比重越来越大,到2018年,这个数字达到了54%,虽然低于美国的76%,但已经与德国和日本相近,其中53%都是住房贷款(因为实操中有各种手段,实际比例可能还远超53%),家庭平均债务收入比为1.6,和美国相当。
房价上涨带来的债务负担增加,同时也拉大了贫富差距。因为低收入人群往往债务负担更重,在年入6万以下的家庭中,平均债务收入比高达3。而且这群人几乎所有财富都在房产里,加上过高的负债率,他们在面对房价下跌时,会相比富人更加脆弱。但好在是,我国的房价不太可能出现美国式的危机,因为我国按揭比例至少30%,且不存在衍生品交易,这让资产的安全程度更高。但问题依然显著。
居民债务占GDP比重03 户籍牵绊
过去40年,我国居民收入持续增长,但贫富差距也在加剧,城市收入是农村的2.7倍,北京、上海是贵州、西藏等地的3.5倍。而这些差距,都和人口流动受限有关。
先来看一组数据,1980年,我国城镇常住人口占总人口比例不足两成,2019年,则已超过六成,40年间,相当于有5亿人口进入了城市。但如果按户籍口径算,这个数字将下降到44%,减少了16%。这说明,有超2亿人,虽然居住在城市,但却完全无法享受相应的公共服务(如教育),这群人就只能打工赚钱,再回老家消费。
城镇人口比例
大家也可能会想,如果放开限制,不会导致拥挤和资源挤占的问题吗?
我们不妨先看看,放开人口自由流动后平衡态的样子——美国。下图柱子代表美国各州GDP占全国的比重,折线代表人口比重。可以看到各州间差异很大,但人口和GDP却保持着同步,即人均水平差别很小。
2019年美国各州占全国GDP和人口比重
反观中国,这个图就没有这么整齐了,柱子高于折线的,说明人们更富有,反之则更贫穷。所以,缩小地区间贫富差距的核心是人均差距,而不是规模。
2019年中国各省占全国GDP和人口比重
所以允许人口自由流动,才能更好地实现这一目标。至于前面提到的公共服务资源问题,应该通过增加供给,而非限制需求来解决。
要解决这个问题,就需要依赖户籍制度改革,政府也相应做出了诸多调整。 2014年,两会报告中首次提出改革,取消了农业户口和非农户口的差别,建立了城乡统一的"居民户口"登记制度; 2016年,实施"人地挂钩",地方用地规划要根据上年进城落户人口数来定,确保落户人口的用地需求; 2019年,发改委提出,城区常住人口100~300万的II型大城市要全面取消落户限制,300~500万的I型要放开条件,超大城市则要调整积分落户政策、精简积分项目等。2020年4月以来,南昌、昆明、济南等省会先后宣布全面放开落户限制,实现"零门槛"准入。 04 总结
最后,做一下小结:1)分税制改革后,土地财政导致了房价高企,困局的部分病因在于用地指标无法交易,导致供需错配。因此,中央在20年开始逐步试水用地指标的跨区交易机制;
2)除了地方财政存在债务问题,中国家庭在房价高企后,也面临了庞大的债务问题,同时也扩大了贫富差距。但好在中国按揭比例控制在30%,债务违约风险相对较小,但问题依然不容小觑;
3)户籍制度限制了人口流动,导致不同地区间,人口和GDP占比不成比例,资源分配也成为问题。因此,户籍制度改革,也是未来需要重要考虑的点。
所以,城市化过程中的人们,其实切身地面临着多方问题,房价、债务、户籍,这些问题,即便到现在,也依然严峻。但我们看到了这些问题的本质,以及政府做出相应改革的逻辑。相信,随着不断试错,问题会越来越少,也会让城市化里的人们,烦恼越来越少。解决完微观人的问题,最后,我们再回归宏观,看看国家经济发展中面临的挑战,以及我们在全球市场下的角色。
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