实探北京新房楼市部分项目涨价？成交持续回暖，开发商促销力度下滑

　　全国多地楼市近期成交持续回暖引发各方关注，而北京楼市的＂小阳春＂也提前到来。
　　近日，证券时报·e公司记者对北京多个新房项目进行实探获悉，新房售楼处、代理销售机构均体会到项目成交相比去年明显放量，在此背景下，部分新房项目优惠折扣已大幅减少，＂涨价＂成为不少楼盘的关键词，这也折射出伴随着楼市成交的回暖，开发商促销力度随之下降。
　　据中指研究院监测，新房方面，北京2月商品住宅周均成交规模超12万平方米，高于1月周均成交，截至2月25日，北京新房成交面积环比增长近30%，但同比仍小幅下滑。
　　＂这一波成交高峰，据我们观察，大部分客户其实早就有了购房的需求和意愿，但之前受疫情影响，对经济前景信心不足，再加上出行不便，所以暂时搁置了。今年出行方便了，经济环境展现出明显的好转势头也给了客户购房信心，所以整个市场都火起来了。＂龙湖北京某项目一线销售人员告诉证券时报·e公司记者。
　　实际上，近期北京楼市逐渐回暖只是全国多地市场的一个缩影，头部房企已经感受到行业＂暖意＂渐浓。多家第三方机构数据显示，2月重点房企销售明显转暖，单月销售额环比、同比出现双增长。
　　北京部分新房项目＂涨价＂
　　2月的北京，气温逐渐升高，位于北京市丰台区的龙湖建工·九里熙宸项目大厅也暖意渐浓。
　　证券时报·e公司记者近日来到该项目售楼大厅发现，现场有不少意向购房者前来参观看房，有的是通过第三方代理销售渠道前来，有的是自行前来。
　　＂这个项目是去年9月底开盘的，截至目前，项目已经去化了一半左右。尤其是近两个月，看房和成交情况明显增多，我们都感受到了市场的回暖＂。项目现场销售人员对证券时报·e公司记者表示，＂我本人近一个月卖出了30多套房，而去年月平均卖出仅十余套。＂
　　九里熙宸项目介绍显示，该项目位于北京西南五环外，距离地铁14号线郭庄子站约1.1公里，项目共规划建造19栋7-10层洋房，共828户；其中以两居和三居的户型为主力，均价在6万左右。该项目是2022年由建工龙湖联合体以24.4亿元底价拿下的丰台北宫镇东河沿村棚户区改造项目地块，项目占地面积约4.39万平方米。
　　整体看，房企们也普遍感受到了市场回暖气息，购房者信心逐渐提升。
　　以龙湖为例，该公司北京区域相关负责人对e公司记者表示，在北京，龙湖在售的御湖境、熙上、云河砚、九里熙宸、熙湖悦著等项目，均切实感受到了市场的回暖。各项目2月到访量环比提升50%-90%不等，职业顾问日均接待客户大多超过10组，多次接待至凌晨才收工，经常出现同一套房多个客户抢购。目前市场以改善型客户为主，大多为置换需求，地段较好、产品力领先、且符合改善需求的房源相对稀缺，销售较为火爆。
　　谈及项目最新优惠和折扣，上述项目销售人员直言，目前，每周都会推出5套左右的特价房源，＂但相比之下，目前项目折扣比年前少了不少，比如77平米户型，去年开盘时特价房能将至420万签约，目前特价房最低需要445万。＂
　　不只是北京丰台区的九里熙宸项目，记者近日走访大兴区保利建工和悦春风项目时也获悉，该新房项目优惠折扣已经大幅减少，这在一定程度上也折射出楼市持续回暖，随之而来的是开发商促销力度的下降。
　　该项目代理销售人员告诉记者，和悦春风项目位于大兴区庞各庄镇，春节过后整体成交了190多套，＂这个楼盘主要属于刚需项目，价格相对便宜，预计今年精装交房，均价3.6万，主力户型为80多平米的三居室，总价在300万左右。之前该项目促销力度较大，290万就可以签约。目前3月份的折扣已经很小，相对于之前涨价10万左右。＂
　　全国楼市复苏脚步加快
　　另一方面，除了新房市场外，北京二手房市场回暖程度也更加明显。
　　据中指研究院数据显示，北京市二手住宅成交连续在3000套以上，上周超4300套，处2022年以来周度成交最高位，2月截至26日，北京二手住宅成交近1.3万套，较1月全月增长接近50%，结束了环比连续4个月下滑态势，较去年同期增长超三成，同环比均转正。价格方面，近期北京新房、二手房价格整体稳定，二手房价格稳中小幅上涨。
　　对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，北京房地产市场小阳春行情逐渐显现，北京基本面较好，购房需求旺盛，叠加近期土拍情绪亦有所回升，市场恢复态势或将更加明显，新房、二手房成交活跃度有望延续。2023年，北京新房供应端或逐渐好转，政策端亦存在一定优化预期，北京新房、二手房市场成交规模有望保持在高位。
　　值得指出的是，除了北京市场外，全国多地楼市复苏的脚步均呈现逐步加快的态势。
　　易居研究院今日发布重点城市新房以及二手房报告显示，2023年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。2月份交易数据呈现了环比和同比正增长态势，释放了积极的信号。
　　二手房方面，数据显示，2023年2月份，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门等8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%，二手房交易行情明显好于市场预期。
　　＂二手住宅成交数据表现较好，无论环比还是同比指标都有积极的表现。同时观察历史数据，当前成交数据创下了20个月来的新高，即是2021年7月份以来的月度最高值。＂易居研究院研究总监严跃进表示，整体看，2月份交易数据释放了积极的、正面的信号，充分体现了中国楼市的韧劲。良好的发展态势，得益于各级政府持续性的购房政策支持，也得益于中国强劲的购房需求。
　　重点房企销售明显转暖
　　实际上，全国多地楼市成交持续复苏也让不少房企经营业绩得到提振。多家第三方机构发布的房企销售榜单显示，2月重点房企销售明显转暖，单月销售额环比、同比出现双增长。
　　中指研究院最新数据显示，2月，TOP100房企单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，出现双增长。1月以来，政策保持较大宽松力度，部分二线城市利好政策继续较大释放，同时，刚需及改善需求入市，购房预期有一定上升，综合致销售额较大提升。预计3月销售额同比将会持续正增长。
　　克而瑞发布的最新报告指出，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。
　　随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现为止跌回升。不过，克而瑞也提示称，百强房企2月业绩的同环比增长，还有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。
　　展望后市，陈文静表示，部分城市3月或出现小阳春行情，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。
　　克而瑞也认为，金三小阳春可期。一方面当前暂未进入供应高峰期，多数房企蓄势待发，3月预期将迎来一波集中供应，有望拉动成交放量；另一方面，二手房市场从回升程度和市场热度都略高于新房市场，这也侧面论证了居民购房信心逐步修复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。短期内京沪杭等热点城市尚能保温，而天津、重庆、郑州、福州、南宁等有望低位回升，迎来一波需求释放。
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