2023年楼市刚需入手好时机，投资需谨慎

　　2022年，在多重因素叠加影响下，房地产市场销售大幅回落。在此背景下，为了提振经济发展，房地产调控政策出现转向。房地产重新被定义为国民经济支柱性产业，各地纷纷给房地产松绑，银行下调房贷利率与首付款比例 。那么2023年，房地产市场能否复制2014年路径，实现触底反弹？要回答这一疑问，需从供需两端进行分析。
　　供求Supply and Demand
　　一、供给端，拿地及新开工大幅下降与库存攀升并存
　　国家统计局数据，至2022年11月全国住宅商品房销售面积累积同比下降26.2%，销售额累积下降28.4%，住宅新开工面积降幅39.5%，房地产业土地购置面积降幅53.8%。商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。
　　另外二手房的挂牌量也在快速的攀升，全国40个重点城市二手房挂牌量已经突破了350万套，某研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，二手房的去库存周期也在拉长。
　　虽然拿地和新开工降幅明显大于销售，意味着未来这部分形成的潜在供应量会出现萎缩，但库存的持续攀升，使得未来一到两年楼市不会出现整体供应紧缺的局面。预计2023年市场供给端以盘活存量去库存为主。
　　二、需求侧，刚需及投资需求减弱，改善需求可期
　　1、刚性需求不再强劲。
　　从城镇化的角度看，现今我国的城镇化率已达65.22%，虽然距离发达国家还有差距，但是城镇化进程已经显著放缓。而且城镇居民住房拥有率已达96.5%，户均1.5套，拥有两套房产的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%。
　　从人口增长的角度看，2022年全年出生人口956万人，死亡人口1041万人，比上年末减少85万人。这是我国人口自1962年以来首次出现负增长。60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%，已属于深度老龄化社会。人口下降，人口结构深度老龄化，都会导致购房需求的下降。
　　这些数据预示着购房刚需不再强劲。
　　2、投资需求明显衰减
　　对于购房者而言，对楼市未来的预期是影响住房消费决策的一个重要因素。购房者的信心来自宏观经济向好的大势，以及自身收入的稳定提升。过去的2022年，因多种因素的叠加，我国经济增速降到了只有3%。随着我国疫情防控措施的优化，多种刺激经济发展政策的出台，我国经济整体出现了平稳向好的趋势，但整个世界经济运行似乎已到大周期的衰退阶段，逆全球化的浪潮不断涌现。中美脱钩、俄乌冲突、欧洲加速衰落，新冠疫情仍存在巨大不确定性，都推升了全球经济衰退的风险。世界经济论坛（WEF）周一发布的报告显示，在接受调查的首席经济学家中，有三分之二的人预计2023年会有全球性的经济衰退。这都会影响人们对自身收入提升的预期，进而影响到购房消费决策。
　　房产税的影响。未来国家会出台房产税，房产税的出台会有两个大的影响，一是会提高持房成本，对于拥有多套房产的家庭来说必然是增加了巨大的压力，降低他们购房的意愿。另一方面，房产税会把大量空置房逼进市场，增大供给。根据西南财经大学调研报告显示，国内的房产空置率约为22.3%，空置房产套数8,500万套，如果加上小产权房、公租房、共有产权房、安居房、集体房等各类房源，叠加在一起空置套数早就已经突破亿套以上的。
　　商品住房的逾期交付问题。房地产行业过去大行其道的＂高杠杆、高负债、高周转＂的＂三高＂模式积弊已久。商品房预期交付就是其恶果之一。这一问题在有效解决之前，会极大的影响影响人们对房地产市场的预期和信心，导致人们购买新房的意愿降低，特别是投资意愿。
　　3、改善需求未来可期
　　格上研究中心《2022-2035中国住房真实需求报告》数据，2000、2010、2020年，我国城镇常住人口的人均住房建筑面积分别为19.9、26.7、32.7平方米。根据日本总务省统计局《平成30年住宅·土地统计调查》，日本2018年人均住宅使用面积约为39.5平方米。假设中国平均得房率（剔除公摊面积后的使用面积/建筑面积）为80%，则2020年我国城镇常住人口的人均住房使用面积仅为26.2平方米，与日本相比仍有较大的提升空间…改善住房需求已经成为当前房地产市场的主力，全国层面改善性住房需求已超总需求50%，核心城市则占比更高。原因就在于核心城市住房价格高，人均住房面积小，老房子数量庞大。
　　三、未来展望
　　因购房者收入预期、房价下跌预期的惯性存在、以及疫情对经济社会的影响未完全消除，置业信心的恢复仍需要一定的时间。随居民收入预期或逐渐好转，叠加楼市政策持续落地见效，房地产市场也将逐渐回暖。预计2023年上半年，成交量及价格大概率延续调整惯性，年中企稳，下半年小幅回升。