碧桂园服务午后冲高，股价涨超6%。财报显示，碧桂园服务2022年度营收413.67亿元，同比增43.4%；公司股东应占利润19.43亿元，同比减少51.8%；公司股东应占核心净利润50.22亿元，同比增9%。 ＂2022年收入和利润同往年相比，虽然绝对值实现了增长，但增长速度明显放缓，特别是利润增长未达预期＂，碧桂园服务控股有限公司执行董事、总裁李长江解释，2022年是碧桂园服务历史上最困难的一年，疫情防控以及关联行业市场疲软，资金流动性缺乏，物业增值服务及非业主增值服务的开展严重受限。 他强调，＂在市场外拓方面，碧桂园服务仍然保持了品牌的绝对竞争力，共签约1626个项目，平均每天签约4.45个项目＂，他还强调，2023年碧桂园服务的增值服务进行了全面升级，渴望进入收获期。 今年目标要实现两位数增长 年内，公司整体毛利率由截至 2021 年 12 月 31 日年度的约30.7%下降5.9 个百分点至约24.8%，2019 年公司毛利率为33.97%。年内，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别下降 4.8个百分点、7.0个百分点以及 27.3个百分点，分别为 25.5%、53.5% 以及 13.6%。 碧桂园服务表示，整体毛利率下降主要由于收并购带来的无形资产——合同及客户关系及品牌等的摊销成本增加；年内本集团对管理职能人员进行整合优化，调整至一线业务；为未来业务发展增加储备了专业人员，但受疫情及宏观经济波动等影响，业务增速上也相应受到一定的制约；及年内本集团业务结构发生了变化所致。 针对收入和利润的增长目标，首席财务官兼联席公司秘书黄鹏回应，＂今年希望目标是实现双位数以上的增长，至少不低于10%的增长，毛利率也实现止跌回升。去年主要受防疫开支上高达几亿投入，广发业务不能开展导致的成本投入、部分业务的应收账款等影响＂。 物业管理服务收入增长约65.7% 碧桂园服务主要的业务线包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、＂三供一业＂业务、城市服务及商业运营服务，构成覆盖整个物业管理价值链。 2022年的物业管理服务收入约为人民币228.5亿元，较去年同期实现同比增长约65.7%，占总收入比去年同期进一步提升7.5个百分点至55.3%。 截至2022年12月31日，除＂三供一业＂业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米。此外，＂三供一业＂业务的物业服务的收费管理面积约为0.88亿平方米，合同管理面积约为0.93亿平方米。 区域来看，项目重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为43%，管理共6601项物业及向境内外约841万户业主及商户提供物业管理服务。 通过聚焦物业管理服务的内生增长，碧桂园服务在2022年新增品牌拓展签约外拓项目达到1626个，新增年化饱和收入约人民币49.04亿元。 发布会上，碧桂园服务首席市场官兼城市服务集团总裁汪英武表示，＂集团对存量市场进一步开拓，一方面通过下沉营销网络深耕三四五线城市；另一方面通过产品创新深挖一二线城市存量市场。在非住宅业态方面，推进商业、文旅、公建等业态的拓展，陆续落地包括重庆市政府、中国国际展览中心（朝阳馆）、西安前海人寿金融中心、天津泰达时尚购物中心等重点项目的物业管理服务＂。 社区增值服务增长约20.7% 报告指出，碧桂园服务围绕业主家庭成长周期、房产价值周期和社区成熟发展周期，提供全方位的社区生活服务。年内的社区增值服务收入约为人民币40.2亿元，较去年同期实现同比增长约20.7%。 具体来看，房地产经纪服务收入较去年同期实现同比增长54.0%至约人民币3.9亿元；到家服务收入较去年同期实现同比增长约32.6%至约人民币4.9亿元；本地生活服务收入较去年同期实现同比增长约28.7%至约人民币14.2亿元；家装服务收入较去年同期实现同比增长约5.6%至约人民币4.3亿元；社区传媒服务收入较去年同期实现同比下降约0.9%至约人民币9.7亿元。 ＂接下来的业绩增长如何打开？2023年-2025年，我们进一步明确了物业+的核心战略＂，首席战略官，分管社区增值、运营、公司战略及数字化徐彬淮表示，＂通过社区这个载体，重点孵化若干业务，并形成能够独立支撑公司发展的独业务航道。＂ 比如，集团将持续探索社区养老新模式，深耕＂物业+养老＂模式，推动怡然五星长者服务体系在更大范围的试点，为社区长者提供多样化、多层次的居家、社区养老服务，让社区长者轻松享受高品质晚年生活。 值得关注的是，年内非业主增值服务收入约为人民币26647百万元，在集团总收入中的占比进一步下降为约6.4%。 城市服务及商企服务 多元产品向C端延伸。碧桂园服务推出城市服务共生计划2.0产品，年内的城市服务实现收入约为人民币48.4亿元，覆盖超过150个城市。在市场拓展方面，碧桂园服务成功拓展175个项目，聚焦市政公共服务、产业园区经营、城市空间运营、高校服务、医疗后勤等核心赛道，拓展了包括重庆西永微电子产业园、TCL产业园、郑州东站、深圳机场、中国石油大学、上海四一一医院等重点项目。 轻资产外拓成效显著。商业运营管理业务分部实现总收入约为人民币12.9亿元，较去年同期实现同比增长约96.5%。碧桂园服务的商业运营服务现已形成丰富的产品线，包括城市级全业态购物中心＂碧乐城＂、区域级购物中心＂碧乐汇＂、社区邻里中心＂碧乐时光＂等。集团已布局超过60个城市，运营商业项目超130个，合作品牌商家超2000个。 南都·湾财社记者 王艳玲