事关二手房交易部委联合发文规范带押过户

　　中国经济周刊-经济网讯（记者 张宇轩）3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于协同做好不动产＂带押过户＂便民利企服务的通知》，针对此前多地在二手房交易过程推行的＂带押过户＂模式予以规范和促进，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。
　　常规的二手房交易中，按照规定，卖方必须先结清贷款、解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。所谓＂带押过户＂是指带着抵押过户，即在原抵押未解除的情况下，仍然可以办理房屋过户手续，将房屋的所有权转移至买方。
　　根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。自然资源部、银保监会在通知中援引了这一法条，明确＂在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。＂
　　公开资料显示，早在2022年就有济南、青岛、昆明、深圳等多个城市开始探索＂带押过户＂的交易模式。自然资源部、银保监会在通知中总结，各地在＂带押过户＂的探索中，主要形成了三种模式：
　　新旧抵押权组合模式，即通过借新贷、还旧贷无缝衔接实现＂带押过户＂。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
　　新旧抵押权分段模式，即通过借新贷、过户后还旧贷实现＂带押过户＂。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
　　抵押权变更模式，即通过抵押权变更实现＂带押过户＂。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
　　自然资源部、银保监会鼓励各地在已有工作的基础上，根据当地＂带押过户＂推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好＂带押过户＂；在＂带押过户＂模式的探索中结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。并要求各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构，要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构＂总对总＂业务和系统对接方式。
　　同时，自然资源部、银保监会针对可能出现的业务风险予以警示。要求建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过多种方式切实防范风险。并特别强调在各种＂带押过户＂模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止＂一房二卖＂，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
　　易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，此次政策发布的核心在于常态化开展＂带押过户＂服务，这对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。
　　严跃进认为，此次对于＂带押过户＂的提法与过去各地的试点政策相比存在一定差异。宏观来看，过去各地＂带押过户＂的提法，更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行。而此次政策明确，要高度重视，提高政治站位，将做好不动产＂带押过户＂作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。这就说明，对于带押过户的政策，确实要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行，其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。
　　从各地实际推进情况看，＂带押过户＂使得二手房的交易成本明显降低。严跃进举例分析，若按100万总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万。平均来说，每个购房者的贷款本金余额预计会在50万左右。如果按照过去的交易模式，其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。而按照现在的政策，这50万的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。所以政策的意义在于，后续对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。
　　责编：郭霁瑶