23年上海旧改再加速,老破小更吃香了?
新年刚过完,全国各地从中央到地方,都在想方设法,提升信心,促经济发展。
随之而来的是,2022 年全国省市 GDP 排名也出炉了。
结果有些出乎意料。
上海首次跌出前10名。
小弟安徽首次进入前10名。
与此同时,紧靠上海的江苏率先扛起了经济复苏的大旗。
在经济复苏政策里面直接喊出了目标:经济运行率先整体好转。
搞得上海这边确实有点压力山大了。
这不,上海的经济复苏政策立马就来了。
1月29号,上海发布了一份提信心、扩需求、稳增长、促发展的行动方案。
一共32条政策措施,旨在抢抓经济复苏窗口。
在楼市方面,上海的复苏计划报告重点的内容关注有两个方面:
一个是加快旧改,2023年重点加速进行城中村的改造,目标改造10个区域。
二个是人才计划,加大人才的住房方面供给,加快构建"一张床、一间房、一套房"的多层次租赁住房供应体系。
这无疑是释放出明确的信号,经济要大干,旧改要加速。
旧改再加速
说起上海的旧改计划,我们就要回顾一下2020年开始的3年旧改计划。
这 3 年来,上海一共产生了8万多户拆迁户。
2020年,上海拆了2.8万户;
2021年,上海拆了3.4万户;
2022年,上海拆了2.2万户。
这其中 70% 的都是货币化安置。
简单说,就是政府给你钱,让你去自己买房子住。
近三年的大规模旧改,释放了大批手上拿着钞票的社保巨子。
相信你应该也感觉得到,一到某个地方要拆迁了,你的朋友圈,
会看到一些中介到处都在发,这些社保巨子的故事。
如果是主营老破小的中介,还动不动会鼓吹一下:
要不要,买一套老破小,听说这边可能也要动迁(拆迁)?
正所谓,
搏一搏,单车变摩托,
拼一拼,黄土变白金。
如果你有些心动了,你可要小心了,这可能是个坑。(原因后面详细说)
说回加速旧改的事情,22年的时候,当时旧改方案,是启动 8 个以上城中村改造。
23年力度加到 10个城中村的改造,也更加聚焦在非成片区域。
在近几年的旧区改造的过程中,有一种方案也颇受上海人的欢迎。
官方的说法是:"拆落地",也就是我们常听到的原拆原建。
简单说就是,政府通过资金补贴,对于没有修缮价值、难以扩建的老小区,进行拆除重建。
很多人还是很喜欢这样的方案的。
比如说,新静安彭浦三村的改造就让很多人心生羡慕。
这是改造之后的彭浦三村。
这是改造之前的彭浦三村。
简直是一个天上,一个地下。
再比如,徐汇区的龙华新村。
改造之后,也是面目一新,咋一看, 还以为是哪个郊区的别墅项目。
下面是改造前的样子。
这两个项目都是在3年改造计划中完成的。
22年,上海市政府在7月份就提前完成了成片二级旧里以下旧改计划。
2023年的改造计划,也已经在加速的路上。
那么,问题来了,如果你家也有老旧小区的房子,有可能列入原拆原建的范围吗?
下面,就来说说我的看法。
你的老破小会原拆原建吗?
市中心的老房子有很多,所以原拆原建也是有潜在标准的。
我这边先给大家一个参考答案。
位置中等的老房子,是有可能的。
但那种地段极好的老破小,是不太可能的,
为什么?
一共两点,理论和实际。
先说实际,按现在上海办过原拆原建的地方来看,
比如彭三小区,以及徐汇和闵行交接那边的邹家宅等等。
地段不能说差,但也绝说不上好,
而且都是解放以后造起来的工人新村,或者平房,
然后是理论,这些地方原拆原建,思路是把人往上堆。
什么意思呢?就是原来一栋3层楼,住20户人家,
原拆原建以后造6层楼,那就可以住40户人家,地就省出来了,
土地利用率变高了,省出来的地就可以再起一栋6层楼,
同样的土地,就能比之前承载两倍的居民,你明白了伐?
那么按照这个思路,这种地方的定位,
就是高密度容纳城市基层人口的地方,
所以那种地段极好的老破小,肯定是轮不到的。
比如现在成都南路那边,TX淮海对面,
一排一九二几年造的石库门,也是居住环境一塌糊涂,
但不太可能让这种地段变成原拆原建的房子的。
原因很简单,经济账划不来,好地段造个商场,或者高档小区,
才是最划算的。
如果真的要原拆原建,你真的会愿意吗?
按照上面的分析,地段不好不坏,轮到原拆原建,绝对是一件好事,
要拍手同意的,因为动迁,大概率是要迁到鸟不拉屎的地方去的。
因为原拆原建也是要过居民征询的,
多数人同意才行,所以我建议你点赞收藏这篇文章,用到的时候拿出来看看,
千万不要机会来了,让它溜走,那才是真的吃亏。
如果正好你所在的地方有原拆原建的计划,记得一定要多做邻居以及周边人的工作。
毕竟,错过一次机会就要等好几年。
靠拆迁暴富的时代过去了
前面说过,当有地块和小区拆迁的时候。
总会有中介,发广告问你,要不要来一套可能拆迁的老破小。
之所以,有这样的提问,是因为,总有这样一群人老是想为了博取拆迁暴富去买老破小。
我的观点很明确:不要干傻事,不要因为想搏拆迁去买老破小。
下面我具体说一下理由。
首先,能被拆迁的老破小,一般就是里弄式民居。
老公房被拆迁的可能性很小,因为这类房子在上海的存量很大,如果这些房子都要拆,那得花多少钱?
而考虑到投入与产出,开发商也没有意愿去拆这样的房子。
要想被拆,除非是有重大市政建设要经过这里,比如要修地铁、高架、快速路等等。
第二,如果要拆迁,小区里的人一般都知道了,这样的话就会反映在房子的价格里,就捡不了漏了。
而如果他不知道,那就是还不会拆迁。
第三,现在的拆迁与以前不同了,不会再让你一夜暴富了。
很多老上海人都经历过一拆致富,从而走上人生巅峰,但现在拆迁的补偿,更加规范、透明,也就是市场价或者比市场价稍微高一点。
第四,机会成本。
资金有成本,时间有成本,最重要的是买老破小占房票,大家都知道现在上海房票有多珍贵。
总的来看,买老破小搏拆迁,投入与回报不成正比,是很傻的行为。
所以,那些想要靠拆迁暴富的人,趁早洗洗睡吧。
也许,在睡梦里,你会实现一拆暴富的梦想。
老破小未来会怎样?
从大的基本面来说,上海加速旧改,对于上海老破小的市场格局,不会产生太多的冲击。
毕竟,2022年,上海的楼市,70%以上的成交,还是在总价400万以下的房屋。
但是,旧改确实会可以冲击一下,拆迁区域附近的小区房价。
为什么呢?
因为,不少要买房的拆迁户,还是更喜欢住在原来小区的附近的。
毕竟,动迁的小区品质不好说,位置大多也不是太好。
所以,还是要多关注一下未来可能有拆迁计划的地方。
比如,最好的上海最近几年的拆迁重地——北外滩和东外滩附近,因为大量拆迁户下场买房,房价涨了不少,有些房子的价格甚至涨到了不太理性的地步。
所以,多关注,未来的旧改计划,是很有好处的。
23年进一步提出10年完成"两旧一村"的改造计划。
具体的规划是三步走战略:
第一步,到2025年,3年全面完成二级旧里改造,
第二步,2027年,5年全面完成"小梁薄板"改造,
第三步,2032年,10年内解决城中村整改。
未来10年,可以说改造在哪里,哪里的老破小板块就会有一些波动。
毕竟,以前的老破小的价值波动和好学区关系很大。
以后的老破小的价格变量越来越少了,旧改计划就是未来一个确定的变量。
如果说,大家对于这些大的规划方向和市场方向不敏感。
也推荐大家可以私信我,我们有专业的研究团队来关注资讯。
可以助你一臂之力。
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