空置住房带来的家庭违约可能造成更大的经济波动

　　日前，由甘犁教授带领的中国家庭金融调查与研究中心团队发布了《2017年中国城市空置率报告》，报告称，中国二三线空置率远高于一线城市的 16.8%。商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
　　空置率一直是房地产行业关注焦点，它切实地反映市场的变化和走向。为了进一步解析空置率出现的原因及后市影响，文軒实验室特邀该报告主撰人，西南财经大学住房调查与研究中心副主任弋代春教授进行了交流。
　　弋
　　代春：西南财经大学住房调查与研究中心副主任，毕业于西南财经大学经济管理研究院，师从甘犁教授，长期专注于房地产与城镇化研究。于2012年加入中国家庭金融调查与研究中心，负责房地产与城镇化研究。截至目前，共负责多个国家部委房地产市场研究课题。其学术文章发表于多个国际顶尖房地产研究期刊。
　　文軒实验室：从2011年到2018年，7年时间的中国住房空置率变化，反映出的中国房地产发展状况和特点是怎样的？
　　弋代春：中国住房空置率从2011年的18.4%增加到2017年的21.4%，持续走高，反映出中国房地产市场的一个基本状况，即住房过剩。同时近年来，拥有多套住房的城镇家庭比例上升，从2013年的18.6%增加到2017年的22.1%。这些家庭的住房是空置房的主要来源。它们对住房空置率的贡献从2011年的14.4个百分点增加到2017年的18个百分点。
　　文軒实验室：导致住房空置率区域差异显著的原因是什么？
　　弋代春：一线城市住房空置率呈现下降趋势，而二三线城市的住房空置率不但高于一线城市，而且呈现上涨趋势。其主要原因是在上一轮住房去库存中，二三线城市商品住宅销售大幅度上涨，而一线城市不仅保持新增住房与人口增长的基本匹配，而且还有1.4%的家庭被拆迁。此外，由于棚改加速，三线城市的拆迁比例明显高于二线城市，空置率的增加幅度也低于二线城市。
　　文軒实验室：目前市场出现了这样的现象，一线城市购房比例逐年下降，三四线城市持续攀升，您认为造成这一现象的原因是什么？
　　弋代春：一线城市家庭在一线城市购房比例逐年下降，而在二三线城市购房比例上涨。其原因一方面在于二三线城市通过提高自身建设逐渐发挥对一线城市家庭的疏散功能，另一方面在于一线城市住房价格过高，对其家庭购房产生挤出效应。
　　文軒实验室：在三四线城市房地产市场持续下行趋势下，高空置率会给家庭及区域经济带来怎样的不利影响？
　　弋代春：目前三四线城市房地产市场持续下行，高空置率让家庭资产受损的风险增加。我们根据房价下跌的程度，按空置住房与非空置住房分别计算房屋价值低于购买成本的比例。哪怕住房价格下跌5%，空置房价值受损的比例也到达12.2%，高于非空置房的7.8%。价格下跌幅度越大，住房价值受损的比例越大，而空置房与非空置房受损比例的差距也越大。同时，房价下跌也提高房产资不抵债的比例。当房价下跌30%，空置住房资不抵债的比例达到13.6%，显著高于非空置住房的10.7%。这意味着随着房价的下跌，家庭的违约风险也相应增加。住房空置率越高的区域，家庭违约风险越大。高住房空置率增加了地方的金融风险。
　　文軒实验室：我们注意到，在报告中您特别提到＂住房越新，空置率越高＂，出现这样现象的原因是什么？
　　弋代春：＂住房越新，空置率越高＂的一个主要原因是新房从购买到可使用存在一定期限导致空置。另一个主要原因是住房空置率较高的多套房家庭成为新房购买的主体。单套房家庭的空置率在6.5%左右，而多套房家庭的住房空置率在40%左右。在新购住房中，家庭首套房的比例越来越低，从2011年的66.7%下降到2017年的45.8%。这样，新房更多的被多套房家庭购买，也更可能被空置。
　　文軒实验室：近年来，大量居民通过抵押贷款投资房产，在给家庭带来债务压力的同时，推高空置率，以您之见，这一问题给中国经济后续发展会带来怎样的影响？
　　弋代春：这种现象给中国后续发展带来一些负面影响。首先，投资性购房占用了住房贷款资源。其次通过抵押贷款投资房产的家庭，面临更大的债务压力，可能削减消费支出。这不利于中国向消费驱动型经济的转型。此外，大量居民通过抵押贷款投资房产来推高空置率，也削弱中国经济应对未知冲击的能力。当居民收入或者住房价格受到负向冲击时，家庭要么通过处置空置住房来应对，要么发生贷款违约。前者会增加住房供给，进一步降低房价；而后者会提高信贷风险，不利于投资。不论采取何种方式，外部冲击的效果都会被放大，造成更大的经济波动。
　　文軒实验室：住房空置率是衡量房地产市场健康状况的重要指标，您认为中国的住房空置率应控制在怎样的水平才是合理值？
　　弋代春：以租金占家庭收入的比例不变为目标，经我们的测算，中国住房市场的自然空置率目前为9.8%，将现阶段的住房空置率控制在这个比例左右比较合适。自然空置率受到租售比增长率、人口增长率、房产税政策、住房存量的增加以及住房自有率的增长等城市发展指标的影响。我们对它们之间的量化关系进行了估计，进而结合中国城市发展指标测算中国的自然空置率。中国的自然空置率在城市间也是不同的，如一线城市为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。特别的，决定自然空置率的城市发展指标会随着时间发生变化，因此住房空置率的调控目标也应相应调整。
　　文軒实验室：基于您的判断，市场会出现大量空置住房集中入市现象吗？
　　弋代春：不同城市价格波动时，市场住房销售状况存在明显差异。参考城市以往经验数据，部分城市存在一定程度集中入市的情况，但不是普遍现象。
　　文軒实验室：结合中国国情，对于住房空置率控制有没有好的建议？
　　弋代春：建议在住房资源稀缺，存量信息完善的城市试点开展空置税，同时规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制,构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用
　　文軒实验室：您对2019年房地产市场整体判断是怎样的？持续下行？还是稳重有升？
　　弋代春：整体稳定，但区域差异进一步凸显。