不做地产界的海航，房企降杠杆变中求生

　　尚未随风的海航往事，值得房企借鉴
　　1月29日傍晚，海航集团发布声明称，将破产重整。
　　海航集团的爆雷是2017年开始的。当时，海航集团爆发流动性危机，高峰时总负债高达7500亿元，根本还不起债，人们才惊讶地发现，原来海航集团到了这个地步。
　　在海航集团＂超级X计划＂中，2020年海航集团营业收入要达到8000-10000 亿元，进入＂世界100强＂；2030年，营业收入要达到15000 亿元，进入＂世界 50 强＂ 。
　　基于此目标，海航加快推进扩张。2015年-2017年达到了顶峰，连希尔顿酒店、德意志银行都收入囊中，一度成为媒体吹捧的对象。其中，2016和2017两年，海航集团就进行了高达5600亿元的净投资。而全长1300公里的京沪高铁总成本也就2200亿元多一点，海航相当于两年时间修了2.6条京沪高铁。
　　曾经辉煌一时的海航集团
　　盲目扩张总是要付出代价的！2017年，海航集团迎来的最后的高光时刻，名列财富世界500强的170位，但负债也创下历史新高!
　　随之而来的，就是经营困境。自2018年开始，海航集团便陷入流动性困境，不得不主动请求政府的介入，实施破产重整。
　　如今靴子落地，原计划在2020年进入世界一百强的海航集团，却在2021年初，正式宣布破产！不能不说有点黑色幽默的意味！
　　往事不可追，来者尤可鉴!海航的历史告诉我们，降低负债，扩张有度是多么的重要！
　　＂他山之石，可用攻玉＂，就地产行业而言，大家都不想看到第二个海航个案重演！伴随国家＂三道红线＂监管新规实施，降杠杆大潮席卷整个房地产行业，在业内看来，降负债，防风险这将是中长期的常态。
　　在此背景下，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企会主动＂降负＂，全年融资规模将保持低位。房企或将感受到债市的紧张压力。
　　但危和机往往是并存的，降负债成为一些房企的＂保命符＂，如运用得当，也可以成为一些企业的＂长命符＂。
　　为求＂保命符＂，房企使出十八般武艺降负债
　　2020年，房企前赴后继加入降杠杆的行列。
　　目前市面上主流的降杠杆方式大致分为几种
　　—借新债还旧债
　　以融创为例，1月22日早间，融创发布公告称，于1月21日发行2笔美元债，合计规模达11亿美元，创下其历史美元债最大的单次发行规模。其中，3.25年期规模为6亿美元，利率5.95%；5年期规模为5亿美元，利率6.50%。
　　与融创此前赎回的一笔优先票据相比，这笔美元债利率更低、期限也更长。去年12月9日，融创曾公告称，完成购买部分未偿还的于2021年到期8.375%优先票据，向票据持有人支付总金额约为3.318亿美元。
　　这一段话很长，用通俗的话说，这是借新债还旧债，以长债换短债，以低利率替换高利率融资，可缓解短期债务兑付压力。 但这种方式还是限于＂头痛医头，脚痛医脚＂式的缓解，很难根治问题。
　　—引进战略投资者
　　＂战投＂可能是其中引资效果最突出的一种，但对老板们来说，代价相对高昂。2020年9月，阳光城就引入泰康人寿及泰康养老。代价则是泰康系合计持股13.53%，成为阳光城第三大股东。
　　实际上，如果运用得当，引入战略投资是房企降杠杆、增资金的有效方式。 如2017年中国恒大三轮战投共引入资本1300亿元，对降低资产负债率起到了立竿见影的效果。
　　—出售项目股权
　　也有房企通过出售部分项目股权，以增加资金的流动性问题。 如2020年12月底，雅居乐旗下7个项目引入平安系，平安为此支付的诚意金约70.51亿元，获得了7个项目35% 51%不等的股权，与雅居乐共担风险、共享收益。而雅居乐借此实现快速回笼资金，增强了流动性。
　　—减少拿地
　　为了＂降负债＂，更多房企直接采用了＂少拿地＂的法子。
　　还是以融创为例，2020全年，据中国指数研究院数据，融创中国全口径拿地金额为695亿元，拿地面积1304万平米。上述俩数据在行业内分别排第15和第8位。
　　相比于2019年，融创拿地金额同比骤降55%，新增土储更是大减74.2%，
　　对于融创这样的头部房企而言，这等于是扩张急刹车。但大规模减少拿地，短期可降债务风险，缓解三道红线带来的融资压力，解燃眉之急。
　　数据来源为中国指数研究院
　　除了以上措施，众多房企还纷纷使出加快周转、分拆上市、剥离高负债项目等招数，为的就是降低负债，在国家新规下安全着陆！
　　运用得当，＂保命符＂也是＂长生符＂
　　降债措施如运用得当，在某种程度上，也会为房企带来更多机会。 如更多房企通过引入险资、银行等战略投资方，这除了能够缓解房企的短期压力外，在业务层面往往利于房企的资源拓展，能增加房企的抗风险能力。
　　华夏幸福引入平安，后者提供了不少商业地产、租赁市场、产业新城和康养服务等合作资源及金融服务，其中包括与平安人寿合作的北京丽泽商办项目。
　　旭辉引入平安后，2019年平安不动产与旭辉设立项目基金发展长租公寓，并签约落地首个合作项目—浦江镇综合型租赁社区。
　　房企通过引入战投寻求合作，除了降低当期债务风险外，还可发挥协同效应。 如新湖中宝入股绿城中国。针对入股，绿城中国称，＂引入新湖中宝后，未来双方还会进一步讨论多个优质存量项目合作，以及双方借助各自优势，联合获取新项目的可能性。＂绿城中国还表示，未来双方有在金融服务、金融科技、高科技领域方面形成合作和协同关系的可能性。绿城中国上述提及领域正是新湖中宝的强项。
　　类似以上这样的降杠杆模式，除了达到减债的效果外，还会强强联合，为房企拓宽运营模式，提供新的业绩增长点提供了新的方向。
　　融资收紧是所有房企的＂必答题＂，何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看，尽管短时间的债务压缩是不现实的。但我国城镇化仍有提升空间，购房的刚性需求仍在， 对于应变能力较好的房企而言，机遇要大于挑战，这无异于是一个扩大市场份额的机会。优胜劣汰，此消彼长，未来的市场分化会进一步加剧。