房地产1月销售普跌，龙头也有压力，负增长时代真的来了？

　　2月7日，农历新年第一个交易日，股市里的新春行情如约而至，房地产板块迎来开门红，超百家企业股价上涨。但到销售端看，楼市的回暖行情还远未到来。
　　春节期间，往年上演的返乡置业大潮并未出现，在中指研究院监测的重点城市中，新建商品住宅成交面积整体同比降51。此前的1月份，百强房企销售同样普跌，销售额超百亿的房企为15家，较去年同期大幅减少14家。
　　不仅是出险房企和小型房企的销售滑铁卢，连万科地产、中海地产、中国金茂、新城控股、旭辉集团等许多规模房企，1月销售较2021年、2020年同期均呈下跌态势。
　　业内分析认为，1月多数规模房企销售表现不佳，2月受春节假期影响供应缩量；长期来看，在行业下行筑底过程中，仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
　　房企销售连续低迷7个月
　　开发商卖房越来越难，这从1月销售数据便可见一斑。
　　据中指研究院发布的数据，1月TOP100房企销售额均值同比下降23。1至61。8亿元。其中，1月销售额超百亿的房企为15家，较去年同期减少14家；超五十亿房企22家，较去年同期减少31家。
　　在曾经的地产黄金年代，房企各阵营销售门槛提高，是业内习以为常的事情。但如今，规模缩水已开始成为常态，连百强房企的门槛也在降低。
　　1月份，TOP3房企门槛值279。0亿元，同比降45。6；TOP10房企门槛值146。2亿元，同比降27。3；TOP30房企门槛值65。1亿元，同比降28。3；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为39。0亿元和11。7亿元，同比分别降29。1和45。4。
　　从头部到腰尾部阵营，房企普遍面临销售低迷的现状。
　　中国银河证券研报显示，1月TOP13、TOP410、TOP1120、TOP2150、TOP51100房企单月销售额为1113亿、1121亿、961亿、1684亿、971亿，同比分别跌40。2、43。5、39。7、38。3、42。8。
　　头部房企中，碧桂园、万科、保利位于三甲之列，1月全口径销售额分别为494。5亿、335亿、283亿元，同比分别为跌11。09、52。28、32。62，较20年同期6。32、40。95、56。09，融创则以278亿的销售额位居第四。
　　此外，中海地产、龙光集团、中国金茂、新城控股、旭辉集团、世茂集团、阳光城、融信集团、祥生集团、卓越集团、富力地产、中南置地、禹州集团、金辉集团、首开股份等房企，1月销售同比跌幅均在40以上。
　　百强房企单月销售金额连续7个月同比负增长，连续3个月同比降幅在35以上。天风证券研报表示。
　　对此，克而瑞研究中心认为，2022年1月，房地产市场开局惨淡，一方面因春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，一定程度上导致成交大幅下滑；更主要的是，去年下半年以来，市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。
　　不过，在整体下降的环境中，仍有企业实现逆势增长。
　　如果与2021年同期相比，滨江集团、华发股份、恒仁置地、中国铁建等少数房企，1月销售同比增长为正值。若与2020年同期相比，碧桂园、保利发展、融创中国、招商蛇口、华润置地等过半50强房企实现正增长。
　　中国银河证券研报认为，随着房企债务风险事件出清，企业信用持续修复，头部房企向好的基本面未变，未来市场资源会更倾向于有良好运营管理能力的优质房企。
　　地产负增长时代来临
　　从当下行业态势看，房企规模缩表、甚至负增长，已是正在发生的事实。
　　据国家统计局数据，2021年，房地产业新房销售和开发投资规模分别增1。9和4。4，但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至低谷，新开工和拿地同比降31和33，整体开工投资同比降至4年最低。
　　目前，行业下行，并真正迎来负增长时代，已成为共识。商品房销售规模经过5年高位运行后，将处在下调筑底过程中。克而瑞认为。
　　进入2022年，房企拿地力度仍然疲软。中指研究院数据显示，1月，百强房企拿地总额837亿元，同比下降62。6。其中，50家代表房企拿地总额同比下降88。8。
　　土地市场低迷，固然有春节和集中供地等因素影响。但同样反映出，受销售冷淡、融资环境影响，房企资金仍然承压，拿地意愿和能力降低。
　　为激发楼市各主体的活力，新年来多个城市出台鼓励住房消费的新政。1月27日，安徽省发文称，鼓励购房领域降低首付，成为全国首个明确鼓励降低购房首付的省份。
　　中指研究院认为，短期来看，行业政策环境改善预期进一步明确，资金、政策端等均将发力，释放居民住房需求潜力，促进行业良性循环。各地落实因城施策，楼市调整压力较大的城市，仍将加强对首套及二套住房的信贷支持。
　　对房企来说，销售无法完全回暖的背景下，2022年偿债压力依然不小，同时，保竣工、保交付仍将是是房企面临的首要任务。