今明两年买房,等于3年后给自己找麻烦?可能会面临这3个问题
前不久,第一财经发布了一项数据,引发了广泛关注:截至目前,全国已经有21城发布了"限跌令",这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。什么是"限跌令"呢?简单来说就是当地发布的限制房价下跌的新规,有的直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。简单来说就是限制房企恶意竞争下导致房价出现大幅下跌的条令。
为何越来越多的房企选择降价抛售呢?主要有两个方面的原因,其一是监管部门2020年8月份为房企融资设置"三道红线"标准:1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十;2、净负债率不超过百分之百;3、现金短债比不小于1。根据贝壳研究院2020年统计数据来看,在其监测的85家房企中,有70家房企有"踩线"行为,特别是负债率方面,负债超过万亿有4家房企,负债超过千亿有47家房企。
其二是不断上升的库存压力,进入下半年后,楼市出现了明显的遇冷情况,随着新房二手房市场下行,越来越多的购房者选择了观望态度,由此导致房企的库存规模不断增加。根据中指研究院公布的数据显示,10月超过80%的房企单月业绩同比降低,其中44家房企业绩同比降幅超过三成。正如融创董事长孙宏斌强调的那样:下半年楼市将会比较"惨烈"。
正因如此,许多房企开始降价抛售,以此来增加房产销量,降低负债的同时还降低了相应的库存压力。但问题在于,对于许多城市来说,并非只有一家房企,往往是一家房企率先降价后,其他房企也会跟着降价,进而引发"价格战"导致房价出现乱跌的情况,增大了市场金融风险,因此需要通过"限跌"的方式来进行调控。但即使如此,许多房企依旧使用打折、特价房、促销房、工抵房、买房送车送家具等方式来"变相"销售,以此来吸引购房者买房。
对于今明两年买房的人来说,等于3年后给自己"找麻烦"?可能会面临3个问题,需要注意:
1、房子升值慢,并且可能会出现下跌的问题
对于大多数的购房者来说,都不希望自己的房子贬值,毕竟一套房可能象征着大半辈子的收入,最好的情况是房子能够大幅升值。但目前来看,房价大涨的时代已经过去了,取而代之的是涨幅不断地收缩,不仅如此,进入下半年后,平均房价确实已经开始下跌了,根据国家统计局公布的数据来看,10月平均房价已经跌回万元以下,回到了2019年的水平。
与此同时,随着楼市不断"分化",也可能会导致当地的房价出现下跌的问题。对于一些偏远城市、资源收缩型城市、远离城市群都市圈城市来说,正面临着人口不断流失的问题,相当于住房需求在不断减少,那么房价上涨也就失去了支撑,很容易受到影响而下跌。如果当地的房企开始变相降价抛售的话,也同样会导致房价出现下跌的问题,对此购房者在城市以及地段的选择上需要注意。
2、购买的期房出现延期交房的问题
由于2020年的"黑天鹅"事件,大部分城市的期房工程都被迫暂停了几个月,不少房企的资金链也受到了影响,简单来说会出现资金周转异常的情况,由此导致购房者购买的期房出现延期的问题,可能有人会说,一旦开发商出现延期交房,那么自己也能够获得相应的违约金补偿。事实真是如此吗?答案是否定的,根据《商品房买卖合同》规定:"因为不可抗力出现的延期交房,则不承担相关责任"。因此开发商完全可以编造一个"不可抗力"因素,购房者很难获得违约金。
并且上文已经提到过,不少房企的资金链都出现了问题。作为资金密集型企业,对于高负债、高杠杆、高融资的"三高"房企来说,一旦资金链出现问题,很容易导致破产倒闭,那么届时的期房工程很有可能就会烂尾了。对于购房者来说,显然是不希望看到这样的事情发生。
3、住房质量缩水问题
进入2021年后,楼市开始从"金融层面"开始调控,除了上文所说的三道红线以外,央行也在年初的时候发布了"限贷令",限制了银行对于房地产市场相关贷款的占比上限,相当于堵住了流入楼市的资金入水口。在这样的情况下,房企也会出现资金紧张的问题,除了降价抛售来增加现金流外,不排除部分房企会以节约成本的方式来盖房,简单来说就是原本需要4亿元建成的住房,后面只花了3亿就建好了,那么房子肯定会出现相应的质量问题。
那么对于今明两年有购房需求的人来说,如何避免遇到类似的问题呢?首先,经济条件允许的情况下,对于地段的选择,优先选择人口流入大的核心城市房产,虽然这类城市也不能保证房价一定会涨,但抗跌性还是比较强的,拥有一定的保值功能。其次,在住房类型的选择上,尽量避免入手期房。事实上就算没有新规约束,笔者也不建议购房者购买期房,除了延期交付以外,可能还会面临交房与预期严重不符、周边资源配置不到位等各种问题,十分闹心。
最后是关于避免住房质量缩水的问题,应该选择规模大、且口碑好的房企。规模大意味着房企有足够的现金流,资金链也会比较稳定,不容易出现系统性风险,而口碑好也很重要,意味着质量有所保障。与此同时,购房者在买房的时候,可以参考已经建成的现房,尽量做到"货比三家"。做到上述3点后,能够有效避免3年后可能会遇到的一系列问题。
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