房地产的春天不会再来了

　　根据＂2021年11月房企销售排行榜＂，在刚刚过去的11月份，几乎所有房地产企业的销售额都出现了同比负增长，哪怕是把2021年1-11月的数据加起来，一大半房企还是负增长。中国房地产的拐点，可能真的来了。
　　然而，或许是看到房地产下行对中国经济的不利影响，再加上防止恒大违约风险蔓延，最近半个月里，央行宣布降准，并且针对房企贷款有所松动。而个别城市如深圳，对居民首套房的贷款利率也下降了；而在最高级别的会议中，又提到＂支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求＂，由此引来了大批自媒体的欢呼：
　　房地产的春天再次到来了！啥也别说了，抓紧看房！深圳楼市，回暖了！留言都是看空，正代表市场到底了，因为能看准市场的永远是少数！连天气都非常配合，2021年马上就结束了，冬天结束了，春天还会远么？……
　　可惜的是，根据个人判断，如果从全国范围内来说，这一次，房地产的春天，很可能真的不会再来了。
　　初步总结有以下几个原因：
　　1、 高速城镇化时代接近尾声；
　　2、 居民杠杆率到达尽头；
　　3、 新版房产税会成为房价的终极大杀器；
　　4、 中美新冷战开启，房地产经济必须退潮；
　　5、 中国的人口结构剧变，再也回不到从前。
　　说说第一个原因：中国的高速城镇化时代接近尾声
　　在过去的20年里，中国实现了全世界最大规模的城镇化，迁入城镇的人口持续快速增加，城镇常住人口从原来的不到5亿人，快速增加到近9亿人。
　　但2020年以后，随着中国城镇化率接近65%，已经接近发达国家的城镇化率，中国以后的城镇化速度将会显著放缓，再也没有那么多人迁移进入城市病产生新的购房需求了。
　　根据相关预测，中国的人口将在2022奶奶前后达到顶点，伺候总人口规模下降，城镇新增常住人口也会逐渐下降。
　　过去20年，我们的商品房销售增速减去新增城镇常住人口增速的差值，一直是在持续降低的—这当然是对的。如果帐还得差不多了，增速就应该趋同，差值就应该向0看齐，未来变成负值也是很正常的。
　　现在的情况是，中国的商品房，补欠账补了20年，总共销售出去的房子，把14亿中国人都装进去都绰绰有余。实际上,如果不是后来额外政策干预，中国在2014-2015的时候，房地产就已经发展到了顶点---因为商品房销售增速与常住人口和就业人口增速都已经趋向了0。
　　但是众所周知，因为2012-2014年中国经济的持续低迷，到了2015-2016年，央行货币政策开始转向，说鼓励个人住房加杠杆，让居民赶紧借债，为企业的高杠杆＂分忧＂。另一方面，政府更是推出了＂棚改货币化安置＂的措施，把城市危房改造都纳入棚改范围，且强调事实货币化安置，＂拆迁致富＂成为中国网上的主旋律。
　　央行对居民部门定向放水+政府推进棚改货币化安置，这两大政策，都把货币洪水精准递送给了房地产行业，由此灌溉出2016年中国几个一线城市房价一年翻番的奇迹，也为整个中国的房地产行业续命好几年。此后到了2020年，又因为疫情原因，再度放松 房地产刺激经济……
　　正是靠着从2008年4万亿迄今，一针又一针的强力续命药物注射，终于让中国房地产行业走到了今天这个样子。
　　在这个过程中，恒大、融创这种激进加杠杠的房地产商，豪赌中国房价暴涨才是永恒的。他们以几十亿元这样极低的自有资本金，撬动了几千亿甚至上万亿元的资金，买地、抵押、盖房、卖房；然后在买地、抵押、盖房、卖房……杠杆加到了上百倍甚至更高，像恒大负债2万亿元人民币，资金也在一次次的豪赌中，坐上了＂中国首富＂的交椅……
　　但是，别说什么房价下跌，哪怕房价只是停止上涨，或者说，涨得有点慢，这些依赖高杠杆高速运转的房地产企业，就会开始出问题—这些房地产高速运转的钱，本质上都是来源于银行的贷款，以及居民们对商品房的预付款，党这个链条上任何一个环节出现微小的卡顿，那些最高杠杆的房地产商，就会立即嗝屁。年初破产的泰禾，现在临近破产的恒大，都是一样的原因。
　　现在，很多人认为，因为恒大违约和接近破产，鉴于恒大负债规模庞大，牵连到中国主要的银行、基金、券商乃至很多的理财金融机构，类似于2008年的雷曼兄弟，为防止危机蔓延，中国政府将不得不整体放松房地产调控。
　　这种看法真是错得离谱！
　　前一段时间，恒大一笔美元债违约，由此引发广东省政府向恒大派驻工作组。而央行、银保监会、证监会也不得不连续发声，齐声谴责恒大集团＂自身经营不善、盲目扩张＂。另外特别指出，＂恒大集团未能履行境外债担保义务＂，这已经很严重了，打脸中国政府，会阻碍中国其他打算发行境外债的企业正常发债……
　　2020年8月，央行、银保监会等机构，针对房地产企业的债务风险问题，已经提出了＂三到红线＂的风控指标：资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%，现金短债比大于1。
　　结果是，一年多来，恒大连一条都没有做到。你一家民营企业，让一个省政府出面给你派驻工作组，而长官国家金融最重磅的三大部委，不得不一起出面为你的违约事件灭火，你觉得这件事情，政府出面替恒大擦完屁股，然后＂春天就又回来了？＂
　　是的，为了避免恒大的2万亿元负债引发金融市场整体风险，不管是降准，还是给民营企业部门贷款松绑，中国政府短期内的确有可能会放松房地产行业，但这绝不是什么春天来临的信号！