房子是给人住的，不是用来炒的＂，这是近些年来楼市调控政策的底线，甚至会成为永久性的调控政策。随着楼市调控政策的持续，最近两年房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来，同时很多地区的房价走势和供需关系都发生了逆转。目前，住房资源过剩、出生率不断降低和楼市信贷政策收紧一直困扰着很多房企，这是因为一方面房企资金链紧张，一方面房子越来越难卖。那么，在这种楼市行情下，接下来房价真的会迎来＂降价潮＂吗？对于这个问题，目前还没有人能够给出准确的答案。 对于房地产行业的发展，著名民营企业家曹德旺先生曾指出，并直言如今房地产市场已经成为一场＂击鼓传花＂的游戏。曹德旺认为，现在有钱人（投资客）持有几套、甚至几十套房子，而真正需要房子的人却买不起房子，长此以往，房子未来只能在有钱人之间流转，成为＂击鼓传花＂游戏。对此，曹德旺还曾建议自己的妹妹尽快卖掉多余的房子。而现如今楼市行情，越来越像曹德旺说的那样了，也就是说，曹德旺的预言成真了。现如今，楼市面临的最大困难就是房子卖不掉了，不管是新房市场还是二手房市场，都已经面临了严重的供大于求的现象。 受楼市调控政策和房价下跌的影响，目前炒房客不仅不再继续投资房产，反而开始抛售多余的房产了。而对于刚需购房者，虽然他们急需房子，但是由于房价非常高，他们担心自己成为＂接盘侠＂，所以目前我不愿意买房，在买房这件事情上一直徘徊不定。根据统计数据显示，目前全国100城新建商品房库存数量已经超过了5.1亿平方米，同时很多城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套，甚至重庆（仅城区）的二手房挂牌量已经超过20万套。更重要的是，相比于不断上涨的楼市库存，更让房企担心的是房子越来越难卖。根据统计局公布的数据显示，从今年9月份开始，全国100城的商品房成交量都出现了明显下滑，这说明目前人们对住房的需求正在慢慢减少。 有人会说，目前楼市只是暂时行情不好，只要楼市行情回暖，未来住房依旧会供不应求。事实真的是这样吗？答案是否定的，因为目前我国的总体住房资源已经过剩了。根据经济学者任泽平曾发布《中国住房过剩还是不足》的报告显示，我国的城市存量房产达到3.11亿套，户均房产达1.1套，房产供给显然过剩。另外，根据央行在2020年初公布的统计数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭都有2套以上的房子。再根据目前我国63.89%的常住城镇人口城镇化率和44%的户籍城镇化率计算可以得出，目前仅城镇户籍家庭的居民拥有的房子，就足够城市中所有的人居住。因此可以看出，目前我国的住房资源确实已经过剩了，并且过剩的情况还很严重。 也就是说，目前我国已经解决了住房资源紧缺的问题，并且总体住房资源也已经过剩了，而目前调控政策也一直在打击楼市炒作现象，这说明未来房地产行业需要靠刚需购房者了。那么，现在刚需购房者还多吗？在笔者看来目前没有房子的刚需购房者还很多，但是未来肯定会越来越少，这是因为近10年以来，我国的新生人口数量基本上处于下跌的状态。特别是从2016年之后，我们新生人口数量更是出现断崖式下跌，2020年全国新生人口数量已经降至1200万，接近千万大关。 有专家预测，如果不能遏制住目前不断降低的出生率，未来5年我们的人口就将进入负增长时代。房子是给人居住的，只有有足够的人口才能支撑房价的上涨，但是随着新生人口数量的不断降低，未来人们对住房的需求也将慢慢减少。根据统计数据显示，00后和10后整整比80后和90后少了1亿人。另外，00后和10后基本上都是独生子女，他们父母、爷爷奶奶和姥姥姥爷可能都有房子，所以对于00后和10后来说，他们可能不需要买房子。这意味着随着时间推移，未来市场中刚需购房者会越来越少。 受多重因素的影响，目前楼市行情越来越差，人们对楼市的信心也越来越不足。特别是对于资金链紧张的房企来说，他们目前融资渠道受阻，同时面临降低负债率的任务，留给房企们回笼资金的方式只剩下卖房子。所以，从2020年9月份＂三条红线＂新规出台以来，很多房企都开始通过降价促销来吸引购房者买房。特别是从今年6月份以来，很多房企的资金链越来越紧张，所以降价促销的房企越来越多，同时房企降价的幅度也越来越大。就比如从今年9月份以来，全国已经有超过22个城市出台了＂限跌令＂，通过＂限跌令＂禁止房企恶意降价恶意竞争，其中不乏哈尔滨、天津和昆明等大型城市。可以看出，今年以来确实有一些城市和区域的房价面临了很大的下行压力。 房价的下跌，对于还没有买房子的刚需购房者是非常好的消息，但是对于已经买了房子的人们，特别是对于投资客，是非常坏的消息。对于持有房产的人来说，房价下跌，就意味着他们的财富在贬值。在笔者看来，对于刚需，房价下跌他们还能接受，毕竟他们的房子是用来住的，而对于投资客来说，房价下跌是他们承受不了的。特别是对于高杠杆投资房产的投资客，房价下跌不仅会让他们的财富贬值，甚至还可能导致他们的房子资不抵债。也正是这个原因，随着房价的下跌，很多投资客都不愿意再付房贷了，弃房断供现象越来越严重。 根据某法拍网数据显示，仅这个平台2020年的法拍房数量就超过200万套，其中有不少房子都是人们弃房断供所导致的。而在2017年，法拍房只有9000套，2018年骤增至2万套。也就是说，3年里，法拍房数量就增长了222倍，这说明弃房断供的现象已经越来越严重了。 面对这种情况，很多人对房价的走势越来越悲观，这不仅导致很多投资客不再投资房产，同时还导致很多刚需购房者也不敢买房子了。那么，未来房价走势是下跌还是上涨呢？这是目前很多人都关心的问题。对于这个问题，高层其实早已以13个字定调： 记者：为促进房地产市场平稳健康发展，住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽的专访。 通过人民日报对住建部王蒙徽专访内容可以看出，＂促进房地产市场平稳健康发展＂这13个字就是未来房价的总体走势，也就是以稳定为主。目前房价出现了分化，有城市房价在上涨，也有城市房价在下跌，但是不管是房价上涨还是下跌，都将以稳定为主。