房产税为什么难产?
前两天,国新办举办新闻发布会,财政部半年内第二次对房地产税进行了同样措辞的表态: 将积极稳妥推进房地产税立法与改革。 让人的感觉就是:这次国家对房产税似乎是玩真格了!
其实,从国家层面上而言,要推出房地产税的提法已经超过十年之久,重庆和上海2011年初就启动了试点改革。
理想化地说,房地产税是房地产行业发展长效机制的重要内容之一,也是国家财税制度改革的重要组成部分,房地产税有利于房地产行业有序发展,同时形成合理健康的价格体系。
但是,从重庆和上海的经验来看,至少目前试点的房地产税对于房地产价格没有什么实质影响。重庆前几年 "相对合理" 的房产价格,现在来看,和房地产税试点也没什么关系。
如果我们翻开十八届三中全会的《决定》,就会看到,里面对于房地产税立法的措辞是最积极的,那就是" 加快 房地产税立法"。时至今日,我们回头看,原来房地产税就是改革中一块"难啃的硬骨头"。
为什么会这样呢?答案很简单, 因为房地产税的主要功能,几十年来都被土地出让金"鸠占鹊巢"了! 现在,要想回过头去重启房地产税,整个房地产行业、房地产价格体系、地方政府的财政收入结构,都已经积重难返了!
多少年了,土地出让金已成为地方政府的主要"财源"(都不是"之一")。但从我国土地所有制度的本质看,地方政府是没有权"卖地"的!所谓的土地出让金,只是对土地在一定时间内的使用权的"租金"!
而一个理想的土地"使用权出让"租金体系,其实应该由两部分组成: 一是由开发商支付的土地使用权租金,即"土地出让金";二是针对土地上建筑物的所有者支付的租金,这部分租金本应由房地产税来体现。
但我国目前的实际情况就是,地方政府多年来"卖地"的价格,已经让房地产行业进入了一条"野蛮发展"的不归路,各地年年单价不断上涨的土地出让金,层出不穷的"地王"轮番登场,导致房地产基础价格已经让工薪阶层普遍不堪重负。而开发商的成本和利润,最终都必将转嫁给消费者。
因此,在这样的基础上,如果再启动土地租金的"地上部分"二次征收,固然能够抑制房地产投机行为,能增加国家和地方政府稳定的税收来源,但对于普通消费者而言,也必将成为"不堪承受之重"。
房地产税"难产"的最重要因素,就是已经过高的"土地出让金"在很大程度上"越俎代庖",替代了房地产税的一部分功能,导致了现在房地产税出台"进退两难"的局面。
而房地产税本身推出的难点和关键在于,如何界定房地产税征收的标准和范围。 征收范围过宽、标准过低,受伤的就是普通老百姓;征收范围过窄、标准过高,就会既调节不了房地产价格,又发挥不了增加财政收入的功能,成为重庆、上海那样"可有可无"的"不痛不痒"试点改革。
房地产税要想成功推出,必将辅之以一系列配套改革。而在此之前,需要的就是决策者真正体现出"壮士断腕"的勇气和决心。
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