长春房价背后苦涩城市雄心与居民收入增速的矛盾短期无改变可能

　　东北城市房价研究系列第二站长春市，应该是东北四大城市中知名度较低的一个。跟近代以来的东北中心城市沈阳和大连、哈尔滨这样的旅游城市比起来，长春在全国人民的印象中相对陌生。东三省的产业结构中，辽宁工商业比重更大，黑龙江早以＂北大仓＂而为国人所熟知。居中的吉林省既有雄厚的工业基础，农业在全国也占有重要地位。吉林省会长春市是天然的东北地理中心，如果要选择最能代表东北地区发展全貌的城市，长春市可能是最适合的一个，长春的20年房地产发展规律也就具有更突出的研究参考价值。该文是中国地标城策院之长春二十年房价研究与趋势预判。
　　春天来了，冰盖仍未解冻，城市的建筑以一种孤高高冷的雄心俯瞰着北国
　　长春二十年房价复盘：跌宕起伏，有惊无险
　　长春本世纪的房地产特征一言以概之就是：跌宕起伏，有惊无险。过去20年，虽然房地产总体趋势是昂首向上的行情，量价齐升、涨跌有致。但其过程迂回曲折、内容变化丰富。与沈阳、大连富有规律性的市场走势相比，长春的房价更加摇摆不定，大涨大跌交替出现。尽管长春房价的绝对值不算高，但是价格空间的伸缩弹性很大。 过去20年是中国城市的房地产大牛市，涨比跌容易，大跌比大涨更加罕见。而长春却出现10%以上的年度价格下跌记录。倒是长春住宅成交面积始终稳定增长，城市的规模扩张尚未看到拐点。
　　长春住宅成交统计范围包含全市主城区及各管辖区县，包含普通商品住房、经济适用房、居住性公寓、别墅
　　长春市前20年房价变化历程与大连有点类似，但波动幅度更大。2012年的房价大跌，将行情分成两个断层式的发展阶段。跟大连一样也是大周期中套小周期，长春房价可以分成四个独立阶段：
　　①微升期（2001-2006年）：房价小幅上升，涨幅稳健，6年涨幅仅30%左右；
　　②快涨期（2007-2011年）：房价相对涨幅最大阶段，5年累计涨幅约150%；
　　③调整期（2012-2016年）：2年房价大跌，最终价格与上一轮高点基本持平；
　　④重启期（2017-2020年）：房价重拾升势，短期连续跨越多个价格平台。
　　2001-2020年长春市住宅成交均价（元/ ）
　　有技术癖的分析者是不太喜欢长春房价的涨跌特征的。长春20年房价涨幅高低变化悬殊，大涨大跌交替，而且很难看出规律性和指向性，总体直观感觉是上涨力度不断减弱。
　　2001-2020年长春市住宅年均涨幅
　　长春市房价和成交量的走势曲线吻合度比较高，销售面积阶段变化与价格行情时间推进高度对应，量价处在同步成长阶段。与沈阳、大连两市量价背离，成交量早早告别历史高峰形成反差。也说明长春市城市规模扩张和房地产体量上的增长尚有空间。
　　2001-2020年长春市住宅销售面积（万 ）
　　长春市城区房价特征：产品供大于求，居民住房需求层次低
　　长春市下辖7个区、1个县、代管3个县级市，总面积24662平方公里（不含公主岭市20604平方公里），截至2020年，全市户籍人口854万人，城镇人口445万人，城镇化率59%。
　　长春市管辖面积很大，有2.4万平方千米，全市850多万户籍人口中，城镇人口只有445万，59%的城镇化率在东北大城市中是偏低的。上一部分对长春市20年房地产数据的笼统概括并不能真实体现长春城区楼市的特征。 长春辖7个市区，长春的主城区一般指朝阳区、南关区、宽城区、绿园区、二道区五区，在主城区内的4个开发区（汽车产业区、经济开发区、高新技术开发区、净月开发区）也独立统计房地产数据。对长春市城区房地产特征的了解，更能直观感受长春楼市发展规律。
　　2020年长春商品住宅成交均价为10253元/ ，同比微升0.5%。但是，长春近两年的供销面积都在逐渐下滑，2020年全年各月都是供应量远大于销售量，长春住宅市场去库存压力大，价格明显出现上涨乏力现象。今明两年，预计价格上行仍将受到大库存量的影响，很难有强势表现。
　　2015-2020年长春城区住宅市场周期走势图
　　长春近6年房地产走势基本每隔两年一个变化。从2020年至今处在盘整期，价格和销售增速小幅下降，库存增加。2021年大概率仍将处于调整过程，至于明后年能否走出新行情，要看土地供应量和去库存情况。
　　东北四个大城市中，房地产发育程度还是有差异的。大连和沈阳两市，或因土地资源稀缺，或因住宅需求见顶，土地供应和住宅成交已经过了高峰期，房地产市场开始收缩型发展。而长春市明显仍处在外向扩张阶段，政府层面，大量卖地的冲动较强烈。长春土地市场经过三年去库存的平缓期后，2019-2020年土地成交又开始昂扬向上。 2020年经营性成交用地占地面积为1119.61万 ，同比上涨61.21%，建筑面积为2138.78万 ，同比上涨60.28%。其中，商住用地建筑面积为1655.32万 ，同比上涨29.69%。 如果长春市人口流入量和住宅需求量没有同步大幅跟进，未来一两年的供需矛盾仍将制约长春的房价上行。 （长春去年的土地成交好象没有包括公主岭市，去年土地面积1119万平方，市内主城区板块就占了954万平米，长春还有多个县市未统计进去。）
　　长春市住宅价格分为三个梯队，朝阳、南关、绿园三城区和净月、高新开发区是需求热点，价格1万-1.6万，高于全市均价。二道区和宽城区以及其他主城开发区位于第二梯队，均价8000-1万，是刚需置业的主要供应地。第三梯队是城市外围远郊楼市，房价较低，客户认同度不高。
　　数据来源：同策
　　由于中心城区土地资源日益紧缺，城市外拓板块逐渐成为长春楼市生力军。尤其在城市＂南拓北优＂的战略规划指导下，南北两端的净月、南部新城和北湖板块受到开发商和资金青睐，供销数据遥遥依靠其他区域。
　　长春住宅产品需求刚需特征显著，80 以下紧凑户型库存量小、去化周期很短；160 以上大户型存货过多，销售周期漫长。
　　数据来源：同策
　　长春客户总体层次偏低，刚需购房占绝对主导。80-100 产品比例还在逐年上升，两房产品成为最畅销户型， 大户型供应逐渐萎缩。除了朝阳区以100-120 住宅为主外，其他城区均是清一色的刚需置业。改善客户的观望退场将抑制楼市的价格上升幅度。
　　长春住宅客户两极分化严重，总价100万以下刚需住房占比55%，总价160万以上改善产品也有15%比例。城市中央改善置业，城市外围刚需购房的趋势非常显著，由于核心主城供地稀少、地价抬升的影响，城区价格未来将更加分化拉大。
　　长春市房价未来趋势：虚火亢进的强省会，收入短板制约房价上行
　　整个东北地区由于老工业基地产业转型升级缓慢，人口老龄化和外流严重。从建国至今，东北在全国的经济实力和城市地位一直在走下坡路。 东北所有省会城市均是副省级城市，这是全国唯一。政治地位高是城市历史底蕴和过往经济实力的反映。如今的东北城市在全国的影响力下滑得很厉害，很难再吸引外部的人口和资源。东北大城市的发展也存在严重的内卷， 主要就是各大城市间综合实力的比拼，抢占本区域内有限的存量蛋糕。沈阳的城市基础建设先天良好，大连独占东北出海口和优越的人居环境，长春实现后来居上的绝招就是现在最盛行的强省会战略。
　　提起强省会，大家首先想到的可能是成都、武汉。举全省之力建设的两市，已经被本省人戏称为成都省四川市和武汉省湖北市。目前，势头很猛的强省会还有合肥、郑州、西安等新晋网红城市。但是， 跟长春市比起省会首位度，以上城市都OUT了。2020年，长春市GDP总量占全省的53.8%，超过半壁江山。首位度排名高居全国省会第一， 远远领先大众熟知的省会城市。长春的经济基础和产业结构跟东北其他城市也没太多差别，城市排名快速上升的诀窍就是把版图、人口做大。
　　2020年6月，经国务院批复同意，吉林省将原由四平市代管的县级公主岭市改由长春市代管。这是自成都代管简阳，合肥三分巢湖，济南合并莱芜后，强省会战略中又一典型案例。原来长春主城区就紧贴公主岭市，代管后者，使主城区又有了极大的拓展空间。更直接的效果是城市人口和GDP立竿见影的提升。
　　东北四城GDP变动比较表
　　长春市原来GDP实力一直排在沈阳后面，去年，其他三市名义增长率和经济增量同比变化微小。而长春市犹如打鸡血般异常激增，明显就是代管公主岭市后的数据合并之功。 城市还是那个城市，只是改变隶属关系后的数字游戏。
　　吉林省传统上是个产粮大省，经济实力在东北一直处在殿后位置。去年全省GDP总额也就12311亿元，跟青岛、无锡一个市的规模相当。 长春代管公主岭市，省会首位度超过50%，冲到全国第一。吉林省为了壮大长春实力已经使出了洪荒之力，吉林省的真正实力还是远逊于辽宁省。 强省会手段在长春这里已经快玩到了极致，后面城市建设和产业调整才是考验城市治理能力的时刻。
　　在城市房价沈阳篇中提到过，长春市正跃跃欲试地申请国家中心城市，堪称沈阳市的最大竞争对手。长春市最大的本钱就是处于东北地区真正地理中心的占位。以长春为圆心所有圈层规划都能最大程度地等距离覆盖东北全境。 但正如太阳成为太阳系的中心，被众星所环绕，靠的是其巨大无比的质量和引力。中心地位是需要有实力和规模作基础的的。吉林省举全省之力拱托长春市上位，也是在自身条件限制下的最优选择。
　　吉林省的强省会之路只是用小舢板打造航空母舰，总量上去了，质量和内涵还停留在原来层次。不看不知道，2020年全国各省城镇居民人均可支配收入排名，吉林和黑龙江处在垫底的最后两位。 在住宅产品结构上，沈阳和大连已经处在居住升级阶段，户型面积和总价区间不断上移。而长春市最旺销的依然是80-90 的两房，而且小户型占比近年还在上升。不说长春市居住降级，至少长春居民的收入水平和投资潜力配不上国家中心城市的称号。
　　以长春为核心的长吉城市群也是人口超千万的全国大都市圈之一。包括代管公主岭市，申请国家中心城市的举措都反映了吉林省和长春市壮大省会影响力的野望。但是，长春都市圈虽然把吉林省的精华城市尽数囊括其中，城市圈从经济总量到人均财富指标在全国大城市群中应该算是倒数之列。长春都市圈空有偌大的地域范围，但是在经济实力和产业基础没有根本改观前，长春未来的房地产发展的乐观可持续性仍然存疑。 当然，从城市发展方向角度，公主岭市早已被纳入长春城市规划之中，此次名正言顺地纳入省会管辖，加上与长春主城区近乎零距离。公主岭市的房地产或许会有更大的空间或前景。
　　长春市是仍在发展壮大中的、具有增长活力的东北省会城市，在房地产的量和价上都有值得期待的地方。但是，城市规模急速外拓与居民收入增长缓慢的矛盾短期看不到有改变可能 ，人均财富指标和有效购房客户基数将始终成为制约长春房价上升的瓶颈。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明＂转载自【许子论语】头条号原创文章＂，否则视为侵权并被追究责任。）