4。5月，2021年楼市可能的转折点

　　大家好，。那这两天呢关于这个违规资金流入楼市，就是这个经营贷这个事情朝着楼市这个事呢开始发酵，是吧，包括银保监会啊、住住房和城乡建设部呀、中国人民银行办公厅这三个部门呢呃进行这个联合发文，他们说要在五月底呢之前呢完成一个排查工作，并且呢严格执行防止金融贷继续流入房地产领域的一个措施。
　　那从这三个强力部门联合发挥的动作和措辞来看呢，这是这次呢是要来一点儿力度大的操作，搞一搞呃杀一杀竞争带助推楼市上涨一个歪风邪气。这个出发点肯定是好的，这个不用怀疑。但是呃这个是不是来得稍微晚了一点？因为大家知道经营贷呢是在去年的二月份在深圳开始现身的，等深圳楼市出现异常快速上涨的这个行情时呢，近代才被媒体去普遍曝光。呃于是呢深圳就是马上下手，开始对金融贷进行一个严查，是吧？结果呢深圳的这个火刚压。那下去以后呢，金鹰带就在广州、上海和北京开罗头，随后呢广州、上海、北京这三个城市呢也开始同步升温就这个楼市。那根据楼市传统的这个呃哪儿露头就打哪个原则呢，北上呃这个北上户对北北广户这三个城市呢也开始追杀青的。结果呢这三个城市呢呃一轮敲打之后呢，长三角这个楼市呢大热门杭州又被爆出这个精英带流入楼市的新闻，随后呢成都、西安、南京等热门的省会城市也被陆续曝光出清代入楼市的一个事情。甚至连这个浙江省也在最近要传出要排查经营带消息，就整个浙江省啊全部呃省会城市、地级市，包括县级市全部排查。那这个时候已经到什么时候？这个时候已经到了二零二一年的这个三月中旬了，也就是说该上涨的地方也涨得差不多了，这个排查才姗姗来迟。那金银带进楼是这个光。是不是真的应该全让中介来背呢？这个我觉得不应该是，为什么呢？因为大家如果这两天注意观察这个新闻的话，新华社在前几天发文称，应该在三月二十六号他说呢新一代流入楼市的最原始的驱动力之一呢是因为银行有指标，银行的信贷部门有自己的一个放贷指标，这个东西呢和工作业绩啊直接挂钩了，就是说这个贷款必须放出来。那这就就这个呢就首先给了这个负责放贷部门的一个直接的一个压力，是吧？本来这个也不叫个事儿，那他工作就是这样，有压力你就放呗，反正是经营贷，你有需要的小这个小微企业来申请，给他批了就完事儿了。但关键是小微企业的这个风险真的太高，就已经高出了银行系统的风控标准线了。那于是呢一样是放贷，干脆就放个买房客户。呃大家不要以为这个银行真的不知道，有些人申请经营贷那些资料漏洞百出，或者说你以为银行的这个负责风控的人真的是吃干饭的。
　　按照这个官媒的说法。你睁一只眼闭一只眼罢了。大家想在楼市过去这几十年基本上是啊雄风不倒是吧，尤其是在二零二零年疫情对经济冲击这么凶残的情况下呢，楼市还能逆风翻盘，而且并且拉升了一波上涨的行情，这个银行信贷部门是全都看在眼里的，这么好的一个投资市场你哪儿去找？对吧于是呢给谁放贷都是一样放贷，那不如把钱呢放给那些准备进场买房的人。那四大一线城市不说啊，即使是二线强省会城市的房产也是当下最硬的资产，这个你不用怀疑。那炒房失败、断供这个事儿有没有呢？当然有啊当然有，但是这个事情他对这个整他完全就是极少数单位的人，他完全影响不了楼市的这个走向啊，都是完全影响不了。那银行如果碰到这种情况，直接收回房子拍卖就完事儿了，本息一块儿收回很安全。那这个呢把钱贷给那些不知道能不能坚持到下个月开工资的小微企业要强的多。那小微企业如果说还不了这个钱呢。真的就是一分钱也花不少，你连拍卖的机会都没有。那不光是银行系统，就单纯的说资本，这个资本自己呢他也不愿意进入实体就是也不愿意进入实体经济，所以说这个还真不能怨实体经济吸收不了资格。而资本自己呢确实不敢去了。大家可以看一下平常这个新闻是吧，现在除了这些巨头之外，比如说阿里啊、腾讯啊、百度啊是吧、美团、快手这些，除了这些巨头之外，任何行业的经营门槛都在不断的提高，对吧咱们就不说什么技术门槛了，人员工资啊、房租对吧一切的这个成本都在不断提高，那就是小资本不断的在丧失一个盈利的能力，那能活下来的基本上都是在苟延残喘。那在这样一个实体经济环境里面，资本本着这个趋利避害的一个宗旨呢，你不流向楼市还能流向哪了？当然楼像股市也可以，但是股市年后又又交了很多新股民做人，是吧？那么就连咱们这个经济参考报的三月二十四号的文章呢也承认，人群。
　　投机楼市的前提，是因为楼市里面的确蕴藏着巨大的一个财务效应，这是它的原话。那这个呢刚好也是经营带流是流入这个楼市的这个驱动力之二。刚才说的驱动力之一就是银行放贷这个压力和要求啊有标准，这个是之二。那于是呢秉承着这个谁操作谁负责。那在指标和责任制的双双重压力下呢，这个谁负责谁操作谁负责。那在指标和责任制的双双重压力下呢这个双重压力下呢这个。你这个贷款放出去，你谁操操作这个事谁要负责的。你如果你真的全带给小微企业，是吧这个贷款不良率在上升的话，那你谁愿意担这个责任？大家想想，如果你是这个部门的员工或者领导的话，对吧那有在这个有驱动力和压力的这个双重那个挤压下，那接下来这个事就顺理成章了，是吧？那中介摸准了银行这个放贷压力和要求，开始配合银行来的要求来包装客户。比如银行要求他是小微企业，他有六个月，他医院。直到注册六个月，他有多少钱流水，按这些要求来包装。那一个准备进场买房人，花个几万块钱就可以摇身一变成为小微企业的一个法人。那那么这个第一期经营带呢转眼就可以拿到手，相对就比较简单。那咱们说广州，是吧？广州楼市从去年是热到现在，那么这个经营贷呢在这个地方功不可没，也是因为这个原因呢，最近广州这个贷款审查特别严格。前两天有一个粉丝在微信上啊星球上咨询我说，他说在在广州买房已经两个月了。对，就是这个房子敲定已经两已经两个月了，进入办手续的程序，但是这两个月卡在哪儿就卡在这个房贷上，到现还没批下来。这个批个房贷能卡两个多月，就是因为去年房广州楼市流入的资金太多，而最近在严查是吧一个一个排查。那在过去的二零二零年的这个呃呃二零二一年这个二月份呢，广州各大银行已经把经营贷业务搞得是风生水起了，尤其是这个二到三月的这个高峰。啊经营贷这个审批呢就已经简化到了一个极致。那有多极致呢？就是说不管你名下有没有公司，也哪怕你是以个人名义来申请，只要你没犯过事儿，没案底啊，申请经营贷基本都可以通过，甚至一些银行简化到连流水都不需要的一个地步。那结果呢就是百分之三点九到百分之四的这个超低利率的经营贷呢开始不断地去涌入楼市呃涌入广州楼市。从去年开始呢，广州楼市这个上行的情况就就此彻底打开了。那广州楼市升温呢引起了这个监管部门注意，那随后呢广东省啊这个省上开始进行一个全面的自查，结果最终呢查到违规流入广东房地产市场的违规贷款是多少钱呢？是二点七。七亿，涉及九百零二户呃九百二十户，而作为省会的这个广州呢占据其中的一点四。七亿，那么涉及三百零五户。我大概算了一下，广州查出来的这一点四。七亿违规贷款流入楼。这话共涉及三百零五户，也就是合计着一户才四十八。四十八万四十八万块钱四十八点一万。我觉得这个是不是有点看不起广州房价？那这点儿钱在广州稍微好那么一点点的地段，你恐怕连首付都差得远是吧？四十八万。北京也一样。根据北京这个银保监局公布的数据呢，已经查明的违规流入北京楼市的经营带有多少钱呢？有三点四亿，那仅仅占据金鹰带自查业务总量的百分之零点三五。咱们不说这个零点三五到底是不是就是所有违规经营贷的这个占比量，是吧？这个咱们不要乱怀疑，这个是官方公布的，咱们就说这三点四亿元的这个违规违规资金，这点儿钱在北京买房，按照平均一套五百万算才能买六十八套。六十八套是什么概念啊？北京去年的新房成交了四点九万套，二手房成交了十六点九万套，合计成交了二十一点八万套。按照刚才算出来这个六十八套设计精英带的这个房产算的话，只涉及北京二零二零年房产成交总量。呃百分之零点零三。一，大家喜欢这个料是吧？那还有深圳三月十八号，深圳这个银保监局和央行深圳中心支行联合发布了一个排查经营站通报结果。这个结果显示了从二零二零年四月以来，深圳在十五点四万笔十五点四万笔的这个精英贷中呢查出了二十一笔是违规流入楼市去炒房的贷款，十五点四比呃十五点四万美金带其中二十一笔违规。大家再联想一下去年深圳上涨的这个势头房价上涨势头，我觉得就没必要再多说什么是吧，这个如果再多说的话，搞不好这个又被下架了是吧？这个节目就我给大家说一下，就是当你在一个一个房间里面啊你发现了一只蟑螂的时候，这个房间里面很可能已经藏了几百只，只是你没看到。那精英贷违规流入楼市也是这个道理。那么二零二零年的二月到三月是清代那个审批一个高发期，那一直维持到。五月前后呢，广州的精英贷呢才释放完了这个年度要求这个投放任务量，就去年九月前后，那这个时候等任务量释放完毕以后，这个时候收紧基带信号呢才刚刚从监管部门放出。而直到二零二一年的二月，就是咱们的这个今年上个月份，才开始逐渐形成全国排查这个形式，这个反应速度稍微有点慢了点儿。那么呃最有意思的是呢，除了广州还不清楚之外，北京和上海对精英贷的这个调查范围呢都是从二零二零年的六月以后审批进行贷款来排查，就说二零二零年六月之前产生的经营贷款呢并不在这次核查的范围内。那是不是就说二零二零年六月份之前，这些精英带就就这么过去了啊？我不管你是干什么的，反正我也不查了。那咱们说一下接下来这个严查的一个方向，是吧？据我所知呢，不止一个城市的大型商业银行都有类似要求，就是说首付买房的这个钱呢如果你是你是借来的话，那么你借的范围内只只能是直系亲属，也就是说你的父母、岳父母之类也可以。啊就是你你的父母或者你妻子妻子，或者你老公呢这个父母，是吧？这样可以，那兄弟姐妹都不行。你就说的话呢，父母、岳父母还得提前提供半年的这个流水，证明你出借人的这个钱是劳动所得或者投资所得，你不是提前贷款绕圈的，糊弄银行，然后借给子女的这个钱。如果真的按照这个标准来执行，那不管是投资的刚需，还是半投资、半自住的，全部都得歇菜。呃投资者也就算了，大不了不赚楼市这趟这趟快钱了，是吧？那刚需的话可能就是连掏空六个钱包的能力都都被剥夺了，因为不允许你掏空六个钱包了。按照这个条款如果严格执行的话，本来买完房子还能厚着脸皮把六个钱包掏空，是吧？按照这个操作就是大面积实施钱。那没买房子呢真的就得得得把自己当那个生产队的牲口用了，那就是多干活、多加班、多赚钱，那不然你连当韭菜的资格都没有。所以说如果有买房打算的啊，筹措资金的起步时间。至少一年以上，也就是说一年前你就把需要借的钱可以借。好，为什么这样说？我看了一下农行的细则，别的航空还不清楚。农行细则是这个调查范围也是半年，大家明白吧？就说你半年之内这个这个借款的一个范围，所以说最好在一年以上，你不要把自己全在人家这个审批的这个规则之内啊这样你都贷款就很难说啊被查到的话这个钱就是正常借也不行。那另外呢，如果二手房在当下啊你买二手房在当下，尽量找一个大中介，为什么呢？就是不为别的，因为这个大中介它每天呢给银行的进价比较多，金剑就是给银行送B的这个人房贷审批的这个件儿比较多，这个量大的有那么一点点话语权，是吧？那在审批方面能比小中介更有优势，所以说让你的房贷能更早的被批下来，这个就是找个大中介的一个好处。在这个特殊的时候，你想银行同样的银行这个信贷部门是收件儿，你这个小中介一个月你你第三个、第四个件儿，是吧？呃五个件儿，很少人家不会重视你这个大中介，比如说贝壳啊，比如说等等啊，各地都大中介是吧，人家一个月递几十个件儿，那甚至大众上百个是吧那这个呢就能让你稍微快一点啊，有点话语权。这就其实就和你买东西啊，你买一斤和你买一百斤、一千斤这块钱肯定是不一样的。咱们说下未来会怎么样是吧？三月二十四号的中国人民银行货币政策委员会在北京召开了二零二零二零二零年的第一季度例会，在会议上很明确地说了，下一步的货币政策那就是继续要释放改革，促进呃降低这个贷款利率的潜力，推进呢实际贷款利率进一步降低。如果再联系上前几天央行副行长所透露的二零二一年小微企业贷款还会增继续增加百分之三十的额度销起来。综合起来看的话，未来支持小微企业的这个货币政策呢会继续加强力度，呃这个信贷额度呢上限会提高，利率会降低。这些肯定都是好事儿啊，没有没有，不需要什么质疑，因为毕竟。实体经济是支撑这个社会运转的基石之一嘛。但是问题是呢这五月底的这次呢整顿排查呢，是不是真的能一次堵住漏洞，让钱不再流向楼市呢？这个是关键。如果万一不能，那二零二零年疫情后，那些热门城市的这个楼市呢还得继续受到冲击，其房价呢还会有不正常的一个上涨驱动力，就是来自新一代。这种。只要货币从央行的这个闸门倾泻而出，并且再次流入楼市的话，那去年上涨的行情就会再一次上演。在这一点上，不用怀疑，你货币的这个冲击力呢已经在疫情后呢给楼市已经在疫情后的这个楼市表现上了，给很多人上了一课是吧，去年很多人也不信，但是最后上一课。而且大家有一个现象，不知道大家发现没啊，就是去年这个楼市很有意思，除了这些被呃经营带流入这个楼市，该涨的上涨，这些热门省会啊、一线上涨之外呢，这些本来在下跌的城市呢并没有在疫情中更就是下跌的更狠，而是还是和。之前一网那个怎么说呢？和以往这个节奏一样，我该是怎么跌还是怎么跌，并没有说因为疫情来我跌的更狠，也就是说疫情对下跌的城市反而没有什么大的影响。比如说我经常提到石家庄、天津人家该是什么样还是什么样，并没有说因为你异形来了，我石家庄本来房价怎么样，我今天又跌的更狠。没有啊没有这回事。所以说楼市呢想安静一点儿，或者说楼主想稳定一点的话，这个楼市真的再经不起这个货币政策这么折腾了。如果五月份底这次排查完毕，不能把这个口再重新的封好的话，那接下来有些城市的房价还会涨，而且涨的这个幅度和速度都不太正常啊，肯定都是偏高的，这是肯定的。