楼市基础环境发生逆转？内行4个因素下，房价走势迎来转折点

　　随着五一假期过去，也意味着2021年楼市小小阳春没有出现，这是近十几年里第二次出现这种情况，第一次就是2020年。在楼市中，不仅有＂金九银十＂的说法，其实还有＂金三银四＂的说法，所以，在过去十几年里。每年春节以后，楼市基本上都会迎来一次＂小阳春＂，并且开发商会在紧接着到来的五一假期做一次销售活动，一般都是通过涨价来刺激购房者买房。就比如在2019年春天，很多城市的楼市都出现了＂小阳春＂，紧接着在五一假期各地开发商都开启了一波涨价潮。在2020年由于停工停产的影响，楼市没有出现＂小阳春＂很正常，但是在2021年，楼市没有出现＂小阳春＂就是调控政策收紧的原因。
　　其实，在2020年很多人都推迟了购房计划，随着2021年经济慢慢恢复正常，人们的收入也慢慢稳定起来。因此在2021年春节之后，很多城市的购房者都越来越多，楼市也出现了回暖迹象，不少楼市火热的城市房价也都出现了上涨。就是这种情况，不仅是开发商和房产中介认为房价要上涨了，很多刚需购房者也都认为房价要上涨了。所以，不少购房者在今年2、3月份都选择买了房子。但是不管是开发商、房产中介还是购房者，都低估了国家对楼市调控的决心。在3月下旬，国家对房地产行业开启了新一轮的调控政策，不仅严厉打击楼市炒作现象，同时还严查经营贷和违规资金流入楼市，直接让楼市由热转冷。大家也都知道，从3月底开始，很多城市房价又进一步下跌，新增二手房挂牌量在3月份更是环比上涨了86%。可以说，现在房子是越来越不好卖了。
　　为什么楼市调控政策一收紧，楼市立刻就由热转冷呢？其实主要是目前的楼市供给严重大于需求，房价就没有上涨的基础。而楼市出现过热的城市，其实都是炒作造成的。因此，只要楼市调控政策收紧，对楼市炒作现象进行打击，失去了炒房客的炒作，楼市就会慢慢遇冷。可以说，随着国家持续不断地对楼市进行调控和住房资源越来越过剩，楼市的基础环境已经发生了大逆转。在2021年，楼市调控政策已经基本上确定，不仅不会放松，反而会不断进行收紧。
　　因此，有内行预测，在2021年下半年，房价或将面临一次全面下跌的情况，在4个因素影响之下，房价或将不得不下跌。那么，到底是哪4个因素在影响2021年房价走势呢？咱们一起来看一看。
　　第一个因素：楼市金融调控政策持续不断收紧，房企们资金链越来越紧张
　　对于房企来说，2019年下半年就是一个转折点，因为央行开始严查违规资金流入楼市了。因此，在2019年下半年之后，房企们的资金链就开始紧张起来。并且在2020年又遇上了天灾，停工停产让高负债高周转的房企们更是雪上加霜，资金链越来越紧张。并且在2020年9月份央行和住建部又联合出台了＂三条红线＂规定，让绝大部分房企都面临了降低负债率的压力。对于在＂三条红线＂试点范围内的房企，由于不符合三条红线，房企融资就会受到限制，所以在2020年9月份房企们开启了一轮降价促销的活动。根据华泰证券的统计数据显示，在TOP30房企中，仅有华润置地、中海地产和金地集团等5家房企完全符合＂三条红线＂的规定，并且这5家房企不是国企就有国企背景。而对于剩下的25家房企，其中一半都完全不符合＂三条红线＂的规定，其中不乏很多龙头房企。
　　而在2021年，不仅央行和住建部又即将扩大了＂三条红线＂的试点范围，就是银监会也出台了＂限贷令＂，并且银监会在3月份也已经开始要求严查经营贷和消费贷违规流入楼市的情况。可以看出，从2019年下半年以来，国家对楼市的金融调控政策在不断收紧，并且在2021年还有加速收紧的趋势并且这两年开发商的房子也不好卖，新房库存数量不断攀升。根据数据显示，截至2020年底，全国100城新建商品房库存数量已经高达5.1亿平方米，连续24个月上涨。这对于高负债高周转的房企来说，资金链已经越来越紧张。根据数据显示，从2019年以来，由于资金链断裂而出现了房企经营异常和破产的情况越来越多，其中不乏中大型房企。
　　因此，在这种情况下，房企们为了生存下来，利润率已经不再重要，很多房企都已经开始选择降价促销了。而随着2021年楼市调控政策再度收紧，2021年的房价走势已经确定，不会再出现大涨的情况，刚需购房者也不再担心房价上涨的问题。在这种情况下，房企们想多卖房回笼资金，因为只有这样才能缓解资金链的压力，同时降低负债率。很明显，对于房企来说，目前只有降价促销这一条路可走了。
　　第二个因素：二手房挂牌量不断激增，对新房市场造成巨大冲击
　　根据数据显示，在2021年3月份，全国新增二手房挂牌量环比上涨86%，这也意味着在3月份，新增二手房挂牌量几乎翻倍。可以看出，随着楼市调控政策的收紧，很多投资客已经不再看好房价走势了，越来越多的投资客开始抛售房产。另外，根据数据显示，全国已经有很多城市的二手房挂牌量超过了10万套，其中重庆（仅城区）的二手房挂牌量就超过了20万套。随着二手房挂牌量的不断激增，二手房市场已经出现了严重的供大于求现象，不少业主为了尽快卖掉房子，不得不不断降低挂牌价来吸引购房者的注意。二手房价格的不断降低，对新房市场的冲击越来越大。
　　在很多城市，已经出现了同一区域、二手房的价格比新房价格低的现象，并且这些二手房还都新建商品房小区，很多还都是没有住过人的准新房。对于这种情况，绝大部分购房者都会选择二手房，不仅是因为价格便宜，更重要的是现房，不会像新房期房那样出现质量问题、延期交房甚至烂尾的情况。所以，随着二手房挂牌量越来越多和二手房价格的不断降低，也会导致新房的价格跟着降低。
　　第三个因素：住房资源已经过剩，未来过剩现象会越来越严重，而人们对住房的需求却在不断减少
　　住房资源过剩是目前很多人必须意识到的问题，因为我们的住房资源不仅已经过剩，并且过剩现象已经越来越严重了。根据国家统计局的统计数据显示，截至2019年底，我们国家城镇居民人均住房面积已经超过39平方米，已经超过欧美发达国家人均住房33平方米的水平，另外，根据2020年初央行调查组公布的数据显示，截至2019年底，全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过了1.5套。可以看出，目前我们国家已经不缺房子了，随着国家对炒房客的不断打击，未来投资客都会慢慢抛售房产，楼市中的房源也会越来越多。
　　而相比于过剩的住房资源，我们国家对住房的需求正在慢慢减少。这不仅是因为大部分城市家庭都已经有了房子，更重要的原因是购房者的数量正在减少。就比如著名经济学家李迅雷说的那样，随着城镇化率越来越高，目前的人口流动已经从＂农村流向城市转变成从小城市流向大城市＂。可以看出，人口的这种流动趋势，已经无法支撑房价的普遍上涨了。另外，随着00后和10后慢慢成为购房主力军，购房者数量正在极速减少。这是因为00后、10后比80后、90后少了1.03亿，并且大部分还都是独生子女，对住房需求并不大。
　　第四个因素：房价已经严重虚高，在＂房住不炒＂的调控环境下，房价将开始慢慢回调
　　很明显，目前很多城市的房价还都处于很高的水平，不仅是一二线城市，就是很多三四线小城市的房价都严重偏高。很多经济不发达，并且人口还在不断流失的小县城，现如今的房价都在七八千左右，这么高的房价已经严重虚高了。而对于大城市，房价就更高了，动辄几万元甚至十几万元一平方米。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，全国50城的平均房价收入比已经高达13.3，这意味着在这些城市的家庭，如果想购买一套房子，平均需要一个家庭不吃不喝工作13.3年。
　　很明显可以看出，目前的房价已经严重虚高，虽然目前楼市中还有很多急需买房的刚需购房者，但是这样刚需购房者大部分都买不起房子。而对于房企来说，目前急需卖房子回笼资金，只有降低房价，也就是降低购房门槛，才能吸引这些刚需购房者来买房子。所以，随着＂房住不炒＂的长期影响，随着楼市中只剩下真正的刚需时，房价也将慢慢跟随着真实的供需关系慢慢回归合理水平。
　　通过以上4个因素可以看出，目前房价不仅在楼市调控政策下失去了上涨的动力，同时还因为住房资源过剩的原因失去了上涨的基础。在2021年，对于房企们来说最大的任务是回笼资金，在缓解资金链的同时降低负债率。因此，在2021年下半年，房价或将迎来新一轮的＂全面下跌＂。