中国房地产之父孟晓苏年轻人不要急于去买房！也不能把房价压力都压在年轻人身上

　　近日，原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏对话＂睿见·Economy＂时表示，近期多地发布楼市调控政策，原因是这些地方前一段时间房价上涨过快。
　　在孟晓苏看来，＂稳房价＂，要稳的是＂结构性房价＂。什么叫＂结构性房价＂？就是面对低收入者，提供的房屋价格要低，包括连租金都要低。这是一种社会保障，即通过政府补偿和市场补偿，让租购者能够以不高的房价就能买到或者租到房屋。
　　＂曾经有的城市管理者，专门热心打压30万元一平米的高房价。但是，即使把它打到20万元，它跟普通老百姓( 47.400 , -1.13 , -2.33% )又有什么关系呢？＂孟晓苏说。
　　孟晓苏表示，高收入者本来就不愿意看到房价下降，这种专门打压高档房价格的＂调控＂是费力不讨好。调控政策应该关注保障低收入者，包括保障收入水平不高的年轻人在城市里买房或者租房的需要。
　　并且，孟晓苏并不主张年轻人都急于去买房。＂年轻的时候你还不知道自己的工作地点是不是确定。在租赁房能足额提供的情况下，年轻人才有选择权。＂
　　＂另外还要运用政策与税制改革的力量，去扶助那些年轻人和低收入人群。而现在恰恰是把城市建设费用大部分都摊到了最后买房的年轻人身上。＂ 孟晓苏说。
　　孟晓苏指出，老职工经历过房改大多数已经有产权房，只有这些最后买房的年轻人，他们买房的时候就要承担几乎全部的城市建设费用，而这些城市费建设费用就通过高地价转化为高房价，最终要摊到这些低收入人群的身上，这显然是不公平的。
　　对于近期被多次提及的＂房住不炒＂，他认为＂房住不炒＂就是要回归住房的本源，＂房子是用来住的＂这个提法本身并不否定房子的其他属性，包括它的财富价值是客观存在的。
　　孟晓苏认为，房价走势要从三个角度看：短期看供求，中期看地价，长期看发钞。
　　以下为对话实录摘编：
　　＂睿见·Economy＂：如何理解政府部门反复强调的＂房住不炒＂？
　　孟晓苏：日前，中央政治局对今年下半年的工作部署，强调＂稳地价、稳房价、稳预期＂。我认为＂三稳＂是说不希望地价和房价大幅上涨，当然也不希望房价下跌。第二，实际总体精神还是关注下半年的经济发展，要求房地产业平稳发展。这个观点我觉得比别的都更加重要，而且这也是中央刚出的最新的意见。
　　现在强调＂房住不炒＂就是要回归住房的本源，＂房子是用来住的＂这个提法本身并没有否定房子的其他属性，包括它的财富价值是客观存在的。
　　但我们不是为了追求财富价值，才去推动房改和给老百姓提供各种房屋的，这是作为房改的设计者，到现在的执政者必须要秉持的理念。房子是用来住的，不能把房产变成了某种股票，让它在市面上炒来炒去。
　　＂房住不炒＂近几年有人把它演绎成另外的四种情形，这是违背政策初衷的。
　　第一、把＂房住不炒＂演化为＂房子是用来住的、不是用来买的＂，采取各种措施限制居民购房；
　　第二、把＂房住不炒＂演化为＂房子是用来住的、不是用来卖的＂，限制开发商销售房屋，阻碍房地产市场的发展；
　　第三、把＂房住不炒＂演化为＂房子是用来租的，不是用来售的＂，而中央提出的是＂租售并举＂；
　　第四、把＂房住不炒＂演化为＂房子是单位购买，个人只能租住公房＂。这哪里是改革？分明是倒退到房改之前去了。
　　所以，＂房子是用来住的，不是用来炒的＂这句话我明确支持，并且我要不断提醒，不要误读这句话，不要把这句正确的话，被有些人胡乱演绎变成错误乃至荒谬。
　　＂睿见·Economy＂：房地产在本轮经济恢复中，扮演什么角色？
　　孟晓苏：去年我国遭受疫情以来，房地产在经济恢复中起到了相当大的支撑作用。去年房地产开发投资增长7%，拉动了固定资产投资同比增长2.9%，由此拉动了去年全国的经济增长。
　　由房地产业带动中国经济的不是短期刺激，而是长线增长，这是有目共睹的。1998年我们推动了房改，那时城镇人均住房只有17平方米。房改20多年，据2019年底央行的调查，全国城镇居民家庭有房产的占96%，平均每户拥有1.5套房；最低收入的20%家庭，住房拥有率占89.1%，人民群众＂居者有其屋＂的千年理想，终于在我们手中变为现实。
　　居民的住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，许多普通家庭因为住房价值上扬而成为千万富翁。从这个意义上来说，房价上涨有它的积极意义，不能一谈到房价上涨，就说它是一个消极的东西。
　　＂睿见·Economy＂：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出＂加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系＂。如何加强保障性住房建设？
　　孟晓苏：我认为现在需要明确的是住房要实行＂双轨制＂，即我们当年在房改方案中提出的：＂市场建设商品房，政府提供保障房。＂保障房包括产权型保障房与租赁型保障房。房屋本身具备两种属性，它既有商品性，又有居住保障性，两者都不可偏废。光讲居住保障性，不讲商品性，那就回到计划经济年代去了；但也不能够只讲商品性，而不讲居住保障性，那就会带来社会问题。
　　我们＂稳房价＂，要稳的是＂结构性房价＂。什么叫＂结构性房价＂？就是面对低收入者，提供的房屋价格要低，包括连租金都要低。这是一种社会保障，即通过政府补偿和市场补偿，让租购者能够以不高的房价就能买到或者租到房屋。
　　完善的住房供应体系，不是要一般性地看整体房价的涨落，而是要看对低收入人群提供了多少低价房屋。当对低收入家庭的低价房子提供多了，平均到整体房价中，就可以看到房价上涨得不快，而且让低收入家庭住上了房。
　　而对于已经买房的居民，特别是中高收入的居民，降房价对他们有什么好处吗？他们还巴不得房价上涨。听说房产增值了，他们都欢欣鼓舞；房价下降对他们来说就是家庭财产贬损，他们都会很沮丧。因为住房是居民家庭的最大资产，人们对于房屋资产的保值增值从来都是很看重的。
　　曾经有的城市管理者，专门热心打压30万元一平米的高房价。但是，即使把它打到20万元，它跟普通老百姓又有什么关系呢？而高收入者本来就不愿意看到房价下降，这种专门打压高档房价格的＂调控＂是费力不讨好。调控政策应该关注保障低收入者，包括保障收入水平不高的年轻人在城市里买房或者租房的需要。
　　为什么需要更多提供租赁房、包括保障性租赁房？一个是我国家庭规模小型化，一个是我国城市流动人口加大，包括农民进城成为新市民。家庭化小了，年轻人需要买房，加之今后再鼓励三胎，那么未来对住房的需要就会更大一些；农民要进城变为市民；此外，城市流动人口加大，比如很多人到北京就业，而他们多数在家乡已经有房产了，在北京如果没钱买就需要租房；还有的人比如说住所与工作地点离得较远，可能也需要跨区租房。
　　租赁房的持有机构，国外很多都是用REITs（房地产投资信托基金）机构持有，未来我们要大力推动REITs试点，把它覆盖到租赁房，才能够有效建立租赁房机构化的持有主体。
　　我并不主张年轻人都急于去买房，因为这个时候你还不知道你自己的工作地点是不是确定的。这时租房就成为一种选项。当然在租赁房能足额提供的情况下，年轻人才有这种选择权。
　　另外还要运用政策与税制改革的力量，去扶助那些年轻人和低收入人群。而现在恰恰是把城市建设费用大部分都摊到了最后买房的年轻人身上。老职工经历过房改大多数已经有产权房，只有这些最后买房的年轻人，他们买房的时候就要承担几乎全部的城市建设费用，而这些城市费建设费用就通过高地价转化为高房价，最终要摊到这些低收入人群的身上，这显然是不公平的。
　　＂睿见·Economy＂：您在此前多次采访中都预言房价会涨，现在仍然持此观点吗？
　　孟晓苏：我为什么认为房价降不下去呢？你看近期多地不停地发布楼市调控政策，原因就是因为这些地方房价上涨过快。其中的重要原因就是土地供应少了，人为加剧了供不应求，而且地价越拍越高。前几年我就不断提醒这些城市，不要再去刻意地减少住宅建设用地了。
　　前几年有些地方政府把减少房地产供地当做政绩。明明是猪肉价格上涨就应该要多养猪，实际上猪肉价格越上涨他越要求少养猪，这就是调控调反了。
　　有一位市长对媒体表示：我们虽然减少了供地，但财政收入并没有减少。什么意思呢？他们用较少的地卖出了更高的价钱，这句话无意中说透了为什么房价会越来越涨，这是由供求关系问题和地价上涨造成的。
　　我分析房价走势有三个角度：短期看供求，中期看地价，长期看发钞。
　　短期看供求，现在很多大城市的供求关系已经发生了逆转，供不应求越来越严重。这里说的不是那些人口迁出的地方，那些迁出地有它自己的规律，它本来就应该减少人口了，它的房价不光不会涨，有些房子还要拆除；而人口大量流入的大城市，这些地方的房屋明显供应不足。今年年初中央提出了明确的要求：＂要解决好大城市住房突出问题。住房关系民生福祉。＂
　　中期看地价，以日本房地产泡沫为例。为什么日本的房价一落千丈？是因为当年日本的地价下跌了3/4，房价能不跌吗？我国城镇地价从来没有过大幅度下跌，因为都是地方政府控制着土地拍卖，地价越拍越高。去年全国城镇平均房价上涨了5.9%，而全国城镇平均地价上涨了18.7%。面粉贵了迟早要把价格摊入到面包里，地价在其中是刚性因素。地价节节攀升，而说房价会降，有可能降下去吗？
　　长期看发钞，去年美国的房价在持续8年上涨的基础上又上涨了11%，美国的疫情影响到了很多行业，唯独没有影响到房价上涨。为什么美国房价上涨？因为美国通货膨胀严重，无上限天量印钞票，各类商品价格能不涨吗？正是因为大量印钞造成了全世界各项原材料价格上涨、造成了由美元支付的各类大宗商品价格，包括钢铁、铁矿砂、煤炭都在迅速上涨。
　　20多年来一批批专家不断地讲＂房价要降＂，现在他们还敢在论坛上说话吗？比如牛刀、易宪容、谢国忠等专家，他们曾经不断地讲房价下跌，结果屡言不中。他们早就退出江湖，不再议论房价的事情了。
　　房价上涨带来的财富效应，对我国广大老百姓来说没有什么坏处，反而把通货膨胀的压力帮助国家化解了不少。我从来不回避谈房价，从来都是客观地、实事求是地谈房价。我多次规劝预言＂房价要跌＂的人：不要拿房价下降这种错误说法去忽悠百姓。