1、民生领域奏响改革最强音，房地产行业发展逻辑生变 人口老龄化背景下，教育部的＂双减＂政策，互联网＂数据安全＂，地产板块重申＂房住不炒＂定位等，一系列关乎民生领域的政策力度显著加大。传导到资本市场，过去一味追逐风口赛道、暴利行业、高ROE企业的投资策略重新得到审视。资本在那些国计民生事业上具有持续贡献，符合政策支持方向，拥有技术或商业模式创新路径，能够缓解社会矛盾，以及有助于社会治理的各类领域公司关注度提升，并愿意给出更高的估值。 ＂安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜＂，相较其他领域，＂住＂可以说是民生之本。但从世界各国经济发展的阶段来看，在经济发展早期，房地产行业的资本属性实际上更强，并以此作为拉动经济增长的支柱产业。而随着经济发展到一定阶段，房地产业的民生属性开始受到关注并不断强化，随之，房地产调控的目标和手段也与民生紧密结合，一切政策的落脚点往往也以是否保障和改善民生作为重要的考量标准。 当前房地产行业的强监管呈现常态化趋势，并以金融去杠杆为核心，将监管范围从新房逐步辐射到二手房、物业等各个产业环节。严监管、推进长效机制落地等政策的实际意图不仅在于终结暴利行业的暴利源头，缓解民众住房焦虑。同时也在弱化房地产周期，避免楼市非理性波动，引导房地产行业提升经营质效和永续经营能力，为行业以及中国总体经济的平稳健康发展保驾护航。 抛却人口、金融、政策等外部红利，中国房地产行业在激烈的变革下，已经进入向管理要效益、以品质求胜出的全新发展阶段，从房地产开发到房地产经纪整个产业链全面迎来转型期。而这之中，与民生更为密切的房产经纪服务市场的转型与发展越来越受到监管层面以及资本市场的关注。 2、行业掀起整顿潮，告别草莽江湖直面转型机遇 从19世纪80年代中国GDP可以忽略不计，到如今中国经济规模相当于世界的17.5%，房地产在中国经济崛起的过程中发挥了重要的支撑作用，房地产经济也在人口、政策和金融支持下历经＂黄金时代＂，期间一大批具有代表性的地产＂服务生＂——房产经纪公司应运而生。 过去二十多年，以十年为分水岭，中国房产经纪行业大致经历了发展的两大阶段。1998到2008年间，房地产行业拉开商品化序幕，刚需主导下房市增长迅猛，房产经纪行业同步迈入野蛮生长期，具有两个突出特征。 一是行业门槛较低，大量房产经纪公司和平台如雨后春笋纷纷涌现，链家、搜房网、安居客、21世纪、中原、我爱我家等都在这一时期入局，国内地产经纪机构数目迅速越过十万大关。二是无序化发展，在＂成交为王＂的利益导向下，吃差价、押房子是比较普遍的商业模式，消费者与经纪人矛盾激烈，实际放大了业务的低频属性，限制了行业高质量发展。 2008年-2018年是房产经纪行业发展的第二个显著阶段，这一时期房地产受投资需求激发，开发商高杠杆、高周转、高回报发展模式达到巅峰，新房与二手房市场共振，房产经纪行业成熟度提升，规模化和资本化进程加速。 空白研究院院长杨现领将这个阶段又细分为两个阶段。2008年-2015年最突出的特征是金融化，投资性需求爆发，房价快速上涨，房价收入比恶化，为了抑制房价的上涨，缓和购房压力，调控常态化，时紧时松，几乎三年一个周期，市场频繁振荡。2015年-2020年是商品房交易的真正黄金时代。开发商高杠杆、高周转、高回报的＂三高模式＂达到巅峰。二手房市场由一线主导发展到一、二线并驾齐驱的阶段。消费者的主导需求在变成换房改善。同时，居民杠杆率进一步上升，从2015年的40%提升到2020年的60%。 在这样的背景下，优胜劣汰的过程中行业洗牌加剧。 平台化与加盟化浪潮催生行业巨头，搜房网、世联行、易居网率先上市，行业内部也开始对业务模式展开更多积极探索。比如，互联网思维下，贝壳通过建立行业信用机制，以及＂楼盘字典＂技术与高效的经纪人合作分工，从提升交易透明度和效率的角度，保证真实房源数据以及业务迅速增长。房多多则探索了二手房直买直卖、独立平台等多种业务模式，引发整个行业思考。 一系列行业观念的转变，本质在于房产经纪公司想要改善行业低频、 低端属性，考虑通过更先进的理念，智能化和数字化手段促进行业规范建立，增强中介渠道在整个地产产业链和C端的服务价值，推动行业体验表现和价值提升。 如今，房产经纪正进入发展的第三阶段。随着宏观政策调控加深和地产行业进入存量时代，房地产发展＂稳＂字当头，房地产经纪适应全新发展形式的步伐正在加快。不久前，中国政府八部联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，意在通过多部门协同，将监管范围拓展至开发、交易、租赁与物业领域，形成房地产秩序综合规范治理完整闭环。 需要强调的是，监管让房产经纪行业直面提质增效、良性发展的转型升级要求，并不意味着终端需求的消失。房屋作为高价值品，试错成本大需要专业的人士提供服务，此外优质的居住服务业也将大大缩减消费者在买房流程中需要耗费的精力和时间，具有存在必要性。 在英国、美国、日本、澳大利亚等发达国家，房产经纪行业成熟度高，在新房、二手方市场的平均行业渗透率分别高达89%、87%，对比国内当前新房和二手房中介仅30%、80%的渗透率，国内仍有较大的发展空间。 事实上，2014年至2019年，国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁总额由3.2万亿升至10.5万亿，渗透率由33%上升到47.1%；全国房屋经纪服务佣金从636亿元增至2515亿元，平均费用率由2.0%上升到2.4%，渠道的重要程度在稳固提升。 在新的阶段，密集从严的政策调控推动房产经纪行业规范化、长期可持续发展，房产经纪行业的管理诉求进一步提升，其指向是驱使行业向服务业的本质回归，尤其是在互联网的带动下，改变传统的工作方法，以专业的姿态、品质的服务取胜。 3、迈向品质化正轨，呼唤居住领域的＂新经纪生态＂ 对于房地产经纪行业而言，品质驱动下，服务质素将迎来全面提升，具体体现在服务者的专业性以及服务能力上，如能够识别交易风险，提升服务效率，提供满足客户高品质需求的服务及专业指导。 在这一过程中，贝壳的做法颇具前瞻性思维，对于行业起到了引领性作用。 A· 数字化助力降本增效，带来高品质体验及商业模式升级契机 首先，贝壳积极从数字化层切入到地产经纪服务生态，对＂住＂实现了全面的数字化改造。从本质来说，这对消费者体验带来了巨大的提升，甚至于重塑了整个房产经纪生态。 一方面，贝壳借助数字化手段，不断丰富新房、二手房、租房等相关信息，令消费者能够全面、真实了解房屋的情况，帮助其更高效的进行决策。对于贝壳自身而言，数字化工具在企业管理上也有助于推动降本增效，提升经营能力，特别是在这过程中能够为线下门店赋能，形成输出能力，扩大品牌影响力的同时为其带来更多的商机。 另一方面，通过数字化路径，贝壳进一步创新了服务业态，实际上其本身商业模式正是传统房地产经纪迈向平台生态发展的结果。公司通过数字化赋能不断进一步打开了更多维度的商业成长空间。 如在今年7月，贝壳就最新推出了贝刻智慧工地解决方案，该解决方案贴合装修业务场景AI视觉算法加持，能够进一步帮助装修公司实现降本提效，并给客户带来全新体验和感知。 B· 推动房产经纪行业迈向职业化、专业化发展道路 贝壳借助领先的经验推动行业规范化发展，改善了市场对房产经纪人的形象，并带领整个行业踏上职业化、专业化发展道路。 过去奉行＂成交为王＂的时代下，虚假房源、交易不成佣金不退、信息不对称吃差价等问题令消费者在购房租房等问题上体验感较差，存在被坑被宰的现象，经济利益受到损失，＂房地产经纪人＂由此一度声名狼藉。 在贝壳推动下，其在一众互联网房产交易平台上率先做到敢于承诺真房源，并加大交易环节透明度，形成了对传统房产经纪运营体系的重构和升级之势，构建了一套体系化、规范化的房地产经纪交易规则，并由此改善了消费者原本对房地产经纪的不良印象。未来随着整个房地产市场迈向品质经营时代，房地产经纪领域的专业性和职业化之路还将全面得到巩固，对于像贝壳这样走在规范化前头的企业也将具有先发优势，有望获得更多市场及政策层面的机遇和红利。 值得一提的是，贝壳推动行业规范发展，并非以损害合作方利益为代价。仅从开发商层面来看，在今年上半年，贝壳就与97%的合作开发商签署了＂五不＂承诺协议，即＂不截客＂、＂不洗客＂、＂不行贿＂、＂不收取客户资金＂、＂不虚假宣传＂，公司透过开放、共享、平等、互助的理念，保障多方利益达到平衡，推动整个房地产经纪服务生态保持在健康、平稳的状态。 C· ＂稳＂字当前，贝壳选择长期主义，穿越＂周期＂ 对于房地产市场的新阶段，贝壳找房董事长兼CEO彭永东在财报会上分享了自己的观点。他表示，房产交易行业每三年多为一个周期，在此之上有两点变化，第一是房价会在周期过程中稳定有序上涨；第二是城市成熟度会发生变化。 房地产市场拥有稳定、健康的正常交易量基准线，大部分时候围绕基准线上下小幅波动，健康稳定增长。彭永东讲到：＂从微观层面来说，任何一个城市都有稳定的交易量，并围绕这个交易量上下波动，如果交易量大幅超过这个稳定的交易量，价格就会大幅上涨。成交量围绕着这个城市的稳态在波动，价格会相对稳定或者价格微微上涨。＂ 市场政策调控，目标是回归健康、稳定的交易。调控是应对市场波动的正常动作，每隔一段时间，市场交易会出现大幅向上波动的交易量并伴随着房价快速上涨，相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。 随着市场越来越成熟，市场整体交易量的基准线也在提升，同时，市场能容纳的交易量波动幅度、而不带来巨大房价上涨的能力也在提升。彭永东举例：＂一个城市，比如原来换手率1%，市场可能就不稳定，随着市场不断成熟可能到2%的换手率，到2.5%的换手率依然还比较稳定，像美国今年可能到3.5%-4%依然还能保持稳定，那么它是这个行业成熟的标志。＂ 面对市场环境的周期性波动，贝壳要做的是好好修炼内功。彭永东表示：＂有意思的是，每轮周期的政策调整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我们的下一年一般都会做一些今天看来‘难而正确’的事。2009年贝壳开始做科学化管理， 2012年开始做真房源、发力客户体验和线上，2015年开始全国化布局，2017年-2018年在做贝壳。＂他强调，创造价值与长期主义是贝壳以上动作背后的主要思考。长期主义是经历过过往高低之后的相信和选择。＂相信一件事情并没有那么容易，长期主义对于贝壳，是因为过往的很多高高低低之后，我们会越来越相信它。经历过了，才会有现在的选择，才会去做。＂ 结合贝壳走过的路和对整个市场趋势的把握，我们就不难理解，为什么贝壳欢迎稳定房价，因为这是所有品质服务者最大的红利。 ＂在‘住’的行业最重要的是要‘稳’，包括房价。国家政策、行业举措会给行业带来更加稳定的环境，助力抵抗非理性房价，这对包括贝壳在内的整个行业的平稳发展都更加有利。过往这么多年，我们坚持去创价值，同时结合我们自己能力能在更大住的领域去创造更大的价值，我想我们才能去穿越时间。＂彭永东总结。 4、结语 随着贝壳二季度及上半年财报业绩的出炉，我们得以进一步窥见其迅猛的发展态势。数据显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元 (人民币)，同比增长64.6%；总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。二季度数据较去年有所差异，分析来看，与去年一季度疫情影响下需求释放到二季度导致基数过高有关，考虑到当前市场环境下，疫情仍有所反复，经济复苏也正在路上，市场需求并未完全释放，但这类需求仅仅只是延后，并不会因此而消失，因此后续贝壳的业绩增长还将具有较大动能支撑。 公司整体亮眼的成绩单，凸显了其在行业的先发优势及高成长潜力，相信在房地产开发市场远未见顶同时存量市场红利不断释放的背景以及健康稳定的行业发展态势下，贝壳的业绩增长还将具有将强的延续性。 作为一家以科技驱动的服务公司，贝壳只是正好身处房地产行业，尽管整个房地产行业面临深层次调控，但可以相信的是随着长效机制的完善，整个行业步入平稳健康发展的新阶段。周期弱化下，行业将全面迎来比拼运营管理水平，比拼产品及服务品质的新时代。而房地产经纪并不会因为行业监管而消失，反而随着行业步入新的发展轨道之上，房住不炒大潮下买了一定会涨的逻辑不再成立，不论是从消费者以房子进行资产配置角度，还是购房满足居住需求角度来看，都需要更专业的服务指导。 基于以上，可以预判房地产经纪人也极有可能在未来成为一个类似在欧美国家一样具有较强专业性的岗位，在充分发掘和扩大商业价值的同时，对协助解决消费者购房需要做出持续贡献。 同时也不难发现，贝壳的做法起到了引领行业的作用，在其发展过程中公司更强调长期主义，并不为短期的利益而短视，而是从更宏观更高处着手，建立系统化的打法和布局，以此推动行业进步、履行社会责任、创造可持续的商业价值。