3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，备受关注的2019中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商服务商品牌等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。 本次发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着因城施策的逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家，创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。 2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一。万科上升1位，排名第二，碧桂园排名第三。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中，新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位。 恒大集团创办人兼董事局主席许家印（中） 从榜单来看，除十强新进两家房企外，20强变动相对较小，同比变动率10。其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十。50强变动也相对较小，同比变动率为12。 从区域划分来看，华东地区占比42。3，同2018年基本持平；华南地区占比20。4，华北地区占比14。9，西部地区占比8。9，东北地区占比4。0，同比有所提升；中部地区占比9。4，同比有所降低。华东、华南与华北三区企业数量占比达到77。 2018年，500强房企全年商品房销售面积总额7。16亿平方米，同比增长12。58；销售金额创下9。9万亿新高，同比增长17。1。500强房企市场份额按面积和金额分别为41。73和66。01，分别较上年提升4。17和2。77个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到30家。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长。 2018年，500强房地产开发企业存货周转率为0。13，较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0。13，同比下降；总资产周转率为0。11，降幅较小。三大运营指标总体处于近6年里较低的水平。 测评报告指出，随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大的影响。具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，总体来看，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度的下降。 测评报告显示，2018年房地产行业马太效应依然十分明显。前百强房企销售规模增长28。94，前50强房企销售规模占全行业51。95，千亿房企创记录新增至30家。货值集中度方面，51的土地被排名前十的企业购得。同时，龙头房企的优势并不局限于住宅开发，慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。尾部企业则要面临资金链断裂等问题，处境困难被动退出。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。 测评报告指出，回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期，可以看到一些不同的特点。首先，去库存的政策延长了景气周期。在一二线城市出现回调的情况下，棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑了三四线房地产市场近几年的繁荣。其次，政策收紧期相比过往更长一些。从2016年的930到2018年底菏泽开始放松，长度跨越27个月。最后，以往全国政策一刀切，容易形成各线城市同涨共跌的情况出现；目前政策调整为因城施策，甚至一城一策，各线城市之间周期出现对冲。那么从全国范围观察，可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大。所以，对房企来说，除了关注全国大环境外，也要兼顾深耕区域的具体情况、所处周期。尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上，房企比以往需要花更多心思。 附：2019中国房地产开发企业500强榜单（100强）
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