明年起，楼市或迎来3大新趋势，人口成关键，房价底线将出现

　　稍微有点基础经济学常识的人都明白一个道理，那就是商品价值基于供需关系，只有将供给端和需求端之间保持平衡的关系，上游和下游产业才能保持一定的回报率。对此也许有一部分人摸头不知脑，但事实上现实生活中类似奢侈品行业都遵循这样的定律，例如茅台酒，即使市场供不应求，但每年的产量都是有严格规定的。如果将这个底层逻辑放在房地产行业中，我只能说有点处处行不通。以时间轴来看，在过去20年时间里，我国房价始终扮演着只涨不跌的角色，即使中间穿插了调控加码、人口迁移等因素，但对于市场直接效应来看，并没有产生太大影响。也许正是这一股不寻常的趋势，近些年来＂买房赚钱＂的思想开始深入人心。
　　至于为何早就以上趋势？最本质因素就是市场仍处于红利期，如果要说更加直白一点的话，那就是介于我国城镇化低下、人口聚集在三四线城市的格局下，过去的市场并不是成熟市场，就宛如小河流正在扩宽地基，在庞大的住房需求支撑下，任何商品价格也只能处于螺旋上涨趋势，这一点从我国老百姓进城的人口数量得到淋淋尽致的体现。
　　当看到这里时，请问大家是否注意到一个问题，那就是人口数据至关重要。反观本轮调控中，我国城镇居民住房拥有率为96%、人均面积为40平方米。仅从这赤裸裸的数据来看，当下楼市已经到了最关键的时刻。而如果将眼光放大至全国，你会发现超过一半的城市当务之急都是去库存。
　　由此可见，明年起，楼市或迎来＂3大新趋势＂，其中释放的信号值得大家重点关注，主要有以下内容：
　　一是市场主流购房群体规模早已经过了顶峰，短期内消费规模增速乏力是板上钉钉的事情。最近国家统计局发布《2020年农民工监测调查报告》，明确指出全国2.8亿农民工的平均年龄有所提高，高达41.4岁，比上年提高0.6岁。与此同时，16岁至30岁年龄段占比达到了31.9%，在短短4年时间里，下降了10%左右。
　　从这些直白的数据来看，说明当下年轻人的就业方向变了，不再是选择工厂、工地等传统行业，而是外卖、快递等新型行业。而在这新型行业的背后，一二线城市的吸虹效应正在扩大，吸引着那些有效劳动力，此时每年的人口净流入率走向趋势浮出水面，人口成为关键因素。
　　二是政策底线要比大家想象中的要坚定且强势。截止目前，全国调控次数累计高达150余次，也就是说当下保持着每天一新政策的频率。仅从这一点来看，想凭借以往的政策倾斜撬动房地产杠杆的道路。我只能说是彻底行不通了。事实上对于这一点，最近西安、杭州、南京、广州等地陆续出台新政，不仅仅是遏制市场局部火热，更多的是验证量化调控的道路到底能否行得通？若有细心的人观察，你会发现常规调控不再是重点，而是土地、供地、学区房等关键环节迎来调整。退一万步来说，过去常常被忽略的二手房市场，在面对二手房参考指导价的到来时，就连中介都还没反应过来。
　　三是这波房价上涨的底层逻辑发生了变化。在过去人口红利、政策倾斜等因素都是助推市场前进的因素，但这一次却完全不是。从数据上来看，早在2017年我国货币M2回到了8%-9%合理区间，但在2020年末，我国M2上涨至10.1%，最关键是社融和新增贷款创近年新高。反观其他国家，受到外部因素影响下，M2涨幅高达24%。由此可见，货币平衡方向成为本轮调控的核心因素，也许并不是房价上涨过快，而是货币贬值的压力促使大多数人选择将资金转移其他资产。
　　总的来说，以上3大新趋势值得大家深思，这也将是未来3-5年内楼市的基本走向。基于这一点，这一次房价底线或出现，对于热点城市，调控核心思路就是控涨不控跌，中低端市场才是真实的市场，新房决定涨幅，二手房市场决定跌幅。对于周边及次级城市而言，落户门槛和低杠杆贷款成为吸引消费者的核心方向。至于四线以下城市，我只能说拐点就是市场上房子何时才能真正流通，只有房子卖得出去，外面的人才能进来。