闽系房企赚的钱都到哪里去了?
房地产行业这么多年迅猛发展,一直给人感觉"稳赚不赔",房企给人的印象向来都是财大气粗,年销售额动辄几百上千亿,这是其他很多行业所无法企及的,房地产的老板也都是叱咤风云的大人物,曾经排着队进"富豪榜"。
但是2016年,中央经济工作会议上首次提出"房住不炒",后又加码"三道红线、房贷集中度管理、集中供地政策"等调控措施,一些踩着高杠杆疯狂扩张的房企,即将跌落神坛。
资金链,一直是掣肘房企的双刃剑。 在很多人看来,房企体量大,销售高,他们应该都是很有钱的。然而,从去年开始爆雷的房企很多,为什么账上躺着百亿现金,连一个亿的债务都还不上,更有些房企连几千万的工程款都付不出。房企的钱都去哪了?
房企的钱去哪儿了?
高负债高周转模式下,房企看起来似乎财大气粗。而实际上,很多房企账上的钱都是"纸面财富"。
一些房企账上看似钱不少,除了由于监管等原因一部分钱没法任意提取外,其实有些还存在"虚胖"的情况:账面资金注水,内里资产已经被掏空。
房企虚增收入,粉饰财务报表的这种情况在非常常见。
另外,财务报表上的数据也可能存在水分。 表外负债、明股实债等,都是房企粉饰财务报表的惯用伎俩。
业内专家透露,以一家陷入流动性危机的房企举例,除了被监管的部分预售资金之外,它的资金流向大致如下:一是用于偿还高额负债包括隐藏的负债;二是大量囤地和没卖出去的房子,作为资产存在;三是用于项目开发及日常经营等。
一方面,一些房企的项目投资中,几乎将杠杆用到极致,负债越来越高。有地产大佬指出,有的开发商拿地95%是各类杠杆融资,自有资金投入不到5%。
另一方面,融资的成本已经超过许多项目的利润。这两年,为了提高盈利水平,一些房企在投资时,要求项目IRR达到20%,净利率不低于8%的地块才能拿。
业内人士透露,"看似账面上有几十上百亿的资金,里面不少是高息借款或过桥,是看得到摸不着的钱。"
以前很多房企喜欢囤地,到处疯狂拿地,大肆并购,即便拿了地王,也不觉得地价高。这些囤地的钱里面,有很多来源于负债。在此前许多年里,房企通过利用高负债扩张圈地,再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。
尽管资金紧张,但一二线优质地块,房企通常舍不得打折出售;能出售的地块,大多有瑕疵;或未足额缴纳出让金及税费,根本没法转让。这导致房企很多钱,积压在土储上,变现困难,无法缓解流动性危机。
此外,产品能力与经营能力下降,导致商品房大量存货。一旦遇到竞争激烈的下行周期,销售压力倍增,回款困难,由此沉积了大量资金在商品房。其根源,在于规模扩张同时,自身造血能力却不强,竞争力不足,"大而不强"是主要原因。
在目前行业调整的格局下,市场资源必将向高信用房企聚集,信用分层不可避免。长期来看,对房企,只有控规模、稳发展、重经营,从以往"以价换量"的模式,转变成"以质换量"的长期主义路线上来,才能在本轮大浪淘沙中最终活下来。
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