楼市，传来两个好消息

　　作者：刘晓博
　　低迷的楼市，开始出现微妙的变化： 好消息越来越多了。
　　此前，我们分析过一些城市的限购令，以及长春的购房补贴。现在，轮到珠海和北京了。
　　昨天晚上，珠海国税局等发布了调整个人二手房转让个税、土地增值税核定征收率的征求意见稿。
　　征求意见稿说：
　　1、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。
　　2、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。
　　3、本公告从2021年11月1日起执行。
　　这是什么意思？其实就是给二手房交易降税！
　　二手房交易里会产生个税。按照＂个税法＂，＂财产转让所得＂应当缴纳个人收入所得税。
　　＂个税法＂还规定：利息、股息、红利所得，财产租赁所得， 财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
　　也就是说，你出售房子的时候，卖和买的差价，在扣除国家允许扣除的成本（比如按揭利息、装修成本）等之后，要按照＂所得＂的20%缴纳个人收入所得税。
　　但实际操作里，没有几个城市严格按照＂差价的20%＂来收个税。之前东莞这样操作过，后来取消。目前仍然这样做的城市，只有北京等极少数。
　　为什么大家卖二手房的时候，没有严格地按照＂个税法＂的要求交个税？因为按照20%交税，负担实在太重了。
　　为了推进城镇化和经济发展，鼓励大家购买商品房，国税总局在2006年发布了108号文，里面明确：
　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定， 对其实行核定征税 ，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
　　具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素， 在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
　　也就是说，买卖二手房时的个税，可以按照＂差价＂的20%交，也可以按照成交价（其实是政府核定计税价）的1%到3%来收。前者叫＂定额征收＂，后者叫＂核定征收＂。
　　2006年的这份文件，极大降低了二手房交易里的税负，对活跃楼市起到了重要作用。 后来，官方一度想在2013年全面恢复＂差价20%＂的征收方法（为了调控过热的楼市），但最终只选了部分城市试点。
　　珠海之前核定征收的税率是2%，现在降低到了住宅1%，非住宅1.5%。
　　举个例子：
　　假设张先生在7年前在珠海买了1套住宅，100万元。现在准备卖，成交价是300万元。假设官方给这套房子的计税核定价是250万元（一般低于市场价）。假设张先生有30万供楼利息可以扣除。那么按照＂差价20%＂的计税方式，他需要缴纳的个税是：
　　（250-100-30） 20%=24万元。
　　如果按照此前珠海2%核定税率，他需要缴纳的个税是：
　　250 2%=5万元
　　按照即将在11月1日执行的新税率，他需要缴纳的个税是：
　　250 1%=2.5万元。
　　可以看出，严格执行＂差价20%＂税负是非常重的，北京目前二手房交易仍然是这样计税的。
　　珠海此次大幅调低了核定利率，对二手房交易的＂减负效应＂非常明显，每套房至少可以节省2到3万元，豪宅减税的效果将更加明显。
　　另外，个人转让非住宅的核定税率也降低了（从2%降低为1.5%），如果你卖出公寓或者写字楼、商铺，就可以享受这个税收优惠。
　　此外，个人卖出公寓、写字楼、商铺还会产生＂土地增值税＂（非普通的增值税），此次珠海新公布的核定税率为5%，也是非常优惠的。
　　总之，这是珠海楼市一个较大的利好。
　　更值得注意的是：珠海是大湾区重要城市。而近期楼市调控的基调是：大湾区、长三角都在＂压＂，真正＂托＂的是此前楼市偏冷的城市。
　　珠海楼市调控方向为什么发生了微妙变化？这跟市场状况有关。
　　今年以来，随着深圳、东莞、广州陆续降温，整个大湾区市场也逐步转冷，珠海8月份商品房网签成交4,832套，环比同比分别下跌15.62%和8.05%。
　　目前珠海一手住宅仍有不少库存，在售住宅项目超一百个。相对于新房交易，珠海的二手房市场活跃度一般。此次降税，有利于活跃珠海的二手房市场。二手房市场活跃了，有利于推动居民换房，推动新房的销售。
　　在珠海传来好消息的同时，北京也传来了好消息——积分落户可能放宽限制。
　　事情的来龙去脉是这样的：
　　近日，有网友在人民网地方领导留言板上留言反馈户籍问题：＂随着工作年限增加，岁数的增加，家庭的建立，都在为北京做着贡献。但是随着孩子的成长，孩子上学面临需要家长户口落户的问题。因此，需要市政府真切地为我们考虑户籍。＂
　　对此，北京市发改委给出回复表示：经核实， 积分落户政策实施以来，北京市确定了每年6000人的落户规模， 并实行同分同落。截至目前，已有1.8万余名申请人取得了落户资格，加子女连带落户实际落户超过2.8万人，相关部门将根据本市常住人口变化情况，统筹考虑城市发展需要， 择机适度扩大年度落户规模。 同时积极研究提升长期在京稳定就业居住人员的公共服务保障水平。目前该条留言状态显示＂已办理＂。
　　值得注意的是，2个月前的7月5日，北京市发布了《北京市引进毕业生管理办法》，放宽了名校毕业生直接落户北京的门槛，其中北大、清华、复旦、上海交大、浙大、中科大、南大等7所大学本科及以上毕业生，可直接落户北京。
　　再结合近日设立的北京证券交易所、国民养老保险公司总部落户北京等，这再次印证我去年在北京自贸区获批的时候，做的一个重要判断： 北京正在唤醒经济中心、金融中心的功能。
　　为什么在纾解了几年非首都功能之后，北京再次降低落户门槛？
　　一是中国的南北差距越来越大，能汇聚资源扭转北方颓势的，只有北京。郑州和大连也有期货交易所，但对北方经济带动能力一般。
　　二是北京自身经济发展，也需要良性循环。北京汇聚了那么多人才，这些人会老化、退休，需要新人来补充。
　　上图2020年北京统计年鉴截图：每年从市外迁入北京的人口大约19万人，迁出的7到8万人。迁出的多为移民。
　　三是北京、上海要代表中国参加国际竞争，核心产业如果发展得不好，肯定影响竞争力。国家发改委官网上的一份研究报告就指出，近年来北京和上海的国际排名有所下降，需要增加＂头部城市＂的竞争力。
　　其实道理非常简单：中心城市之所以能成为中心，是因为有不断吸引优质资源、优质人才的能力。
　　上图是过去10年，中国吸引人才（大专及以上学历）最多的城市排名。可以看出，北京低于上海和深圳，只位居第三名。由于北京人才基数大，所以增幅就显得更慢。
　　北京逐步放宽落户限制，对北京的经济发展、长期竞争力构成利好，对楼市也是利好。
　　总之，北京最近1年多的主题词似乎就是＂降低门槛＂。
　　就在我写这篇文章的时候，传来大消息：北京证券交易所给投资者设定的门槛公布了，个人只需要＂开通交易权限前20个交易日日均证券资产50万元，同时具备2年以上证券投资经验＂即可。要知道，北京证券交易所相当于新三板的精选层，而精选层此前要求的门槛是100万资金。
　　另外，新三板创新层的个人投资者准入门槛也从150万资金降低到了100万。
　　这两大门槛的降低，有利于活跃北京证券交易所的交易，以及新三板的交易。