预判中国房地产的三种未来

　　来源：复利研究院
　　作者：复利研究院院长老陈
　　楼市的三种未来
　　01hr楼市真的冷了
　　上周，统计局公布了全国70个大中城市8月房价数据。
　　这是全国最重要的房地产数据，也是地方政府调控房价的参考标准（热点城市年化涨幅不能超5）。
　　从房价涨跌城市数量来看，7月份二手房上涨城市41个，下跌城市为26个；8月上涨城市27个，下跌城市34个。
　　这是近几年来，楼市数据，由量变到质变的一个月。
　　从哪看出来？
　　下跌城市数量首次超过上涨城市。
　　换句话说，从全国层面来看，房价真的降了。
　　这也意味着，国家的楼市调控政策，确实起到效果。
　　而对这一切感触最深的，就是楼市的一线参与者，各大房企。
　　对房企影响最大的政策当属三道红线，自去年三道红线出台以来，多家房企的债务问题就陆陆续续发酵。
　　发展到现在，房企爆雷，停工等字眼不断充斥的微博热搜，而且丝毫没有延缓的迹象。
　　曾经的环京之王，华夏幸福：
　　截止9月3日累计未能如期偿还债务本息合计878。99亿元，最大股东中国平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提359亿元；
　　过去的高端之王，开创了中国院子的泰禾：
　　截至2021年6月18日，已到期未归还的借款为444。91亿元，诸多项目停工；
　　曾经抄底万达的富力：
　　2017年以199。06亿元（比之前便宜了137亿）接盘万达旗下七十七家酒店的全部股权的，9月20日把自家的物业业务以100亿的价格，卖给了碧桂园；
　　传说中的地产黑马新力，上周一的股价直接膝盖斩了近90。
　　目前总市值仅为17。85亿元，10月到期2。5亿美元债兑付存疑。。。
　　图片来源：财联社
　　不过这些也都是些小角色，真正坐在风口浪尖之上的还当属某大，股价已经跌去了90多，负债超万亿。
　　至于哪个某大，别问，问就是新闻最多的那一家房企。
　　2021年的楼市，真的很冷，真的是真的
　　02hr自从1998年房改以来，中国的房地产市场走过了波澜壮阔的20年。
　　20年来，房地产作为中国经济发展火车头，当之无愧。
　　有张图很形象的反映了这种地位：
　　即使再怎么指责，房地产过去20年对于中国经济的助力，也是不能抹煞的。
　　房地产提供的土地出让金和税收收入，有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴。
　　帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出，为国家创造大量外汇收入，使出口成为拉动经济发展的重要马车。
　　但是，时移世易，曾经的经济推动器，也可能成为经济发展的阻碍。
　　最好的佐证，便是出生率：
　　房价是最好的避孕药，这话一点错都没有。
　　上图是近20年的房价走势，下图是近20年的新生人口走势
　　房价涨势和新生人口走势正好呈现负相关关系。
　　2017年前后的回升，只是因为放开了单独二孩和全面二孩政策，刺激了一下。
　　数据是不会骗人的，全国平均房价升高了8000，新生人口就减少了近600万。
　　经济发展的终极目标，应该是为人服务。
　　当这种正常的逻辑被打乱之后，房地产市场变冷也就不那么令人惊奇了。
　　03hr历史上，重要且重大的拐点，从来都是轻描淡写，风平浪静的
　　2021年6月4日，财政部宣布拟将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收，2021年7月1日起7省市试点，2022年1月1日起全面实施。
　　1994年分税制改革后，国有土地出让收入全部划归给地方。
　　但是，那时候很多地方还是分房子，所以卖地收入在很多地方的财政收入中占比很低。
　　但是经过20年的发展，早已成为了一笔超过8万亿的庞然大物。
　　全国历年土地出让金总额数据来源：财政部
　　2020年，国内土地出让收入达8。4万亿，占政府性基金收入90，占地方政府性基金本级收入93。6。
　　全国土地出让金超过1000亿的城市有21个，像上海、杭州、广州，去年的土地出让金都超过2500亿了。
　　即便是2021年的预算草案报告，国有土地出让收入的预算依旧高达8。4万亿。
　　过去，这笔钱都由地方，自收自支。
　　通常，卖了地，拿到钱的有些地方为了政绩就开始乱花，搞新城、新开发区，结果债务规模激增。
　　但是，很多到最后都是一地鸡毛。
　　现在换个部门征收，就像找了一个会计盯着。
　　未来，钱该怎么花？
　　虽然土地出让金具体的分配、管理权或仍归于地方财政部门所有。
　　但你怎么花，高层得知道。
　　甚至于，未来高层可能直接下场指导一下？
　　房地产和土地收入这块儿财政就是决定未来经济布局的底层核心。
　　土地收入的齿轮转动了，就意味着，整个中国经济的未来布局，也将发生彻底的转变。
　　也就有了我们今天看到了，楼市寒冬。
　　草灰蛇线，事实上，在不经意间这一切早就开始了
　　04hr最后，大胆的预测一下，今后楼市发展的几个方向：
　　第一、一批房企熬不过这个寒冬，但是熬过这个寒冬的房企，市占率会继续提高，尤其是国企
　　今年承压的房企，可以仔细翻翻看，都是大量民企，因为资金断裂，融资乏力，直接让企业不堪重负。
　　但是，国有房企的压力却小了很多。
　　道理也很简单，银行如果必须要贷款给房企，但又怕坏账，在地产调控之下，就喜欢给国企贷款，国有房企就成为香饽饽。
　　PS：接下来买房还是尽量买国企地产的，最后不用担心没人JP
　　第二、中国楼市，尤其是一线楼市，大概率会新加坡化
　　之所以做出这个判断，是因为老陈确信，高层只是想把房价稳下来，并不是让房价大跌。
　　从数据上来看，新加坡房价比深圳还高，但新加坡的住房自有率却高达92。
　　怎么做到的？
　　原因在于新加坡一直贯彻居者有其屋的政策。
　　政府提供廉租房廉价组屋改善型组屋私人住宅的阶梯化供给体系，满足不同收入阶层住房需求。
　　低收入人群，可以以不到市价110的租金来租廉租房，中低收入人群，政府也提供了很多福利政策来帮他们买组屋。
　　图片来源：密斯塔
　　在新加坡，大部分有工作的家庭都买得起组屋，因为组屋价格并不高，政府还有各种补贴和优惠贷款。
　　如果你更有钱，想住更好的地方，要游泳池、健身房和24小时保安，还可以买私人住宅，配套更好，但房价至少是组屋的23倍以上。
　　总的来说，新加坡模式，是把楼市分成了组屋和私人住宅两个市场，中低收入靠保障，高收入靠市场。
　　而想维持房价，又想建立长效住房机制，新加坡是最好的学习榜样。
　　第三、房产税该来的怎么都会来
　　土地财政这条路想走，也走不了多久了。
　　中国的常住人口城市化率已经超过60，美国的人口城市化率也只有80，这条路还能走多久，各方心里都有个数。
　　再来看一下中美税负结构图：
　　从上图的税负结构来看，中国的税收，90来自向企业收的间接税，10来自向居民个人收的直接税。
　　从全球来看，个人税收占比成为大头，是全球趋势。
　　可向居民征税也有个难题，穷人你再怎么征，也征收不了多少钱；可你向富人征税吧，人家就连国籍都换了。
　　所以算来算去，针对没长脚跑不了的不动产征税最为可行。
　　所以，不管是考虑到中国的具体国情，还是和国际接轨，房产税开征都只是个时间问题。