三四线城市房地产行业还能不能进入？

　　自2016年以来，随着新一轮的狂飙突进，一二线的房价猛涨，头部房企加速布局，土地价格攀升，＂地王＂频出，越来越压缩其他一些实力并不雄厚的房企生存空间，导致这些房企只能寻求降维生存，到三四线城市乃至于县城拓展；
　　从2020年的＂三道红线＂到2021年的＂集中供地＂，再到 ＂房企购地金额不得超过年度销售额的40%＂和限地价限房价等一系列动作，房企在一二线城市的利润率越来越低。于是，部分房企为了规避一二线城市拿地风险，也纷纷下沉到三四线城市乃至于县城；
　　房企大涌入，导致三四线城市乃至于县城地块竞拍非常激烈，溢价率不断抬高，面粉刺激面包涨价，加之棚改的推动，三四线城市多数经历了自2016-2019年的房价攀升，但自2019年开始，这些城市已经显现疲态甚至下滑，2021年多地发布＂限跌令＂更是印证目前的艰难；
　　2022年，三四线城市以及县城的项目还有没有机会？
　　Part one | 唱衰三四线城市前景的逻辑
　　分析各种论调，唱衰三四线城市房地产前景的主要为下面几点：
　　人口因素：三四线城市人口持续净流出
　　随着城市化进程越来越成熟，中心城市和核心城市群逐步实现，未来人口会持续流入一二线大型城市。未来这些城市教育资料，医疗资源和公共配套资源等都优于三四线城市。未来三四线城市的人口净流出和零流入是常态。
　　人口净流出和外地人口零流入，说明投资需求和外部需求也减少，那么房地产市场行情必然出现低迷的情况。
　　供应及库存因素：三四线城市需求饱和，供应过剩，去化周期长
　　截止至2021年底，全国新建商品房库存已经超过5亿平方米。
　　其中，一二线库存约2.6亿平方米，三四五线库存超过2.4亿平方米。
　　要没说错的话，这2.4亿比那2.6亿去化难多了！
　　产业及购买力因素：产业转移、产业空心化造成购买力不足
　　＂人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当下，一二线城市虹吸效应在不断强化，产业越来越向一二线城市集中，造成三四线城市的产业呈现空心化；
　　没有产业，自然就不会创造财富，居民购买力不足也是制约城市发展、房地产的发展的核心因素。
　　政策因素：支撑房价上涨的棚改货币化政策红利消失
　　可以说，2016-2019年的棚改，造就了一批有钱有需求的优质刚性需求，这也是支持三四线城市房价暴涨的关键因素，
　　2019年以后，中国的棚改进程基本完成，各地棚改出现＂断崖式调整＂，需求数量降低了，加之房地产金融政策明显收紧（认房认贷等），房地产市场难以持续前期的表现。
　　市场因素：开发商急于套现，市场承压
　　在房地产行业普遍看空三四线的情况下，加之政策收紧，房企暴雷，三四线城市正成为房企急于逃离的泥潭，促销、优惠、降价成为最重要手段，某大就是最好的例子，三四线城市未来有可能上演＂降价-预期下降-销售缓慢-降价＂的恶性循环。
　　以上的观点，归结核心会有两个原点：
　　1、任大学者的＂房地产长期看人口、中期看土地、短期看政策＂观点；
　　2、房地产 ＂投资属性＂的固有认定；
　　Part two | 三四线城市还能不能玩？
　　诚然，自2019年始，三四线及以下城市大部分都陷入横盘、阴跌市场，
　　目前的艰难局面也是显然易见的；
　　那么三四线到十八线城市还能不能玩？
　　我的结论是肯定能玩！
　　大方向与城市化红利仍在
　　＂在现阶段我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。＂
　　而约有10亿人口，生活在默默无闻的三四线及以下城市；
　　在关注一二线城市大踏步前进的同时，不要忽略三四线到十八线城市的生活、居住改善需求，
　　另者，目前中国的城市化进程仍处于红利期，大量的农村居民未来亦将转化为城镇居民，
　　一方面，三四线城市人口流向一二线；另一方面，三四线也在加速虹吸农村人口。
　　过去10年，中国三线城市的人口总规模是一线城市的6倍，且增长速度更迅猛。
　　中国2000多个县级行政单位，人口达100万以上的县城就有120多个。
　　未来的房地产市场仍旧是一个增量市场；
　　一二线城市人口的购房需求回流
　　根据1月20日，58同城联合安居客发布的《2021-2022返乡置业报告》显示，
　　倾向于在工作城市置业的人群占比达到49.7%，但仍有42.2%的网友有意返乡置业；
　　在这四成计划回家乡买房的人群当中，约60%计划买三居室。这些人要么给父母改善自住，要么自己改善自住。
　　政策引导，投资潮消退之后，居住需求的释放
　　2016年底，中央经济工作会议首次提出，＂房子是用来住的，不是用来炒的＂，
　　此后的5年间，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。
　　政策意在剥离房地产的＂投资＂属性，三四线城市投资客退潮，价格回归稳定，让房子回归＂居住＂属性， 也让自住客逐步进入市场；
　　服务居住，也是未来三四线哪至于县城的核心目标。
　　Part three | 简单聊聊怎么玩
　　区域选择：城市群辐射范围内的强三线，谨慎布局环线市场
　　核心城市及城市群的虹吸能力和辐射能力目前看是不容置疑的；
　　未来也会有一些强三线城市依靠核心城市扩容或者城市群发展带动起来，比如长三角、珠三角、京津冀的中山，惠州，珠海，昆山，无锡，常州，宁波，廊坊等城市。
　　但需要警惕一个现象：环线市场边缘化倾向明显
　　绝大多数环线市场都逃不过这样的定律——涨潮时后知后觉，退潮时首当其冲。
　　除非价格足够低洼、足够夯实。
　　环线市场对外溢客户的依赖度非常高；而＂异地作战＂又加剧了潜在客户的抗性。这就决定了此类市场很难不被边缘化。
　　产品选择：注重功能空间、控制面积
　　三四线城市更需要好产品，
　　政策的限制相对一二线城市，也有更多可调整的空间，可以说，就是设计部门创新的天堂；
　　同等面积，功能空间更完善；同等面积，更低总价；
　　前文提到，根据调查返乡置业中，约60%计划买三居室，要么给父母改善自住，要么自己改善自住，所以，功能空间很重要；
　　另外，在三四线城市不适宜做大量大面积（143 以上）产品，更多要考虑100-130平米三房-四房产品。
　　最后的最后，经营心态放平和
　　中国房地产的狂飙突进时代已经结束，接下来到底是白银、青铜、黑铁也不得而知，
　　高周转时代已经过去，
　　开发及销售周期的拉长、利润比例的下滑也是必然的，
　　沉下心、做好产品、服务社会
　　三四线城市，别样花开。