谈谈房地产

　　自己的工作涉及一点房地产，对这个行业有一些了解，要送走牛年了，谈谈自己的感受吧。写的比较长，希望大家能看完。
　　房地产公司为什么跌了这么多，还看不到头？我觉得是资产端的情况出了问题。我接触的地产公司，负债率都不低，因为过去几年在土地前融方面的政策限制很多，所以大部分公司除了表上的真实负债（开发贷），还有很多明股实债，这些融资是用来拿地的。当然还有一些公开市场融资，看上去和拿地无关，其实转了几圈之后还是拿地了。那么这些刚性的负债（算上利息的话每天都在滚雪球），囤积了不再涨价的土地，甚至不少土地还在贬值，那么地产公司的价值是不是每天都在减少？世茂是个典型的例子，现在还不了贷款，连表上的固定资产（商业地产、酒店）都要打折出售，叠加土地贬值，地产公司的价值如何估算？如果大家不会估值了，或者说失去了锚，一点风吹草动，地产公司的股价都会下跌，甚至涨一点，就会有机构要跑路。
　　二级市场的风险这个时候就像一级市场传导了，现在哪个风投会投向地产公司？哪个投资机构的会议话题中心会是地产行业或公司？当然可能会聊聊暴雷的公司。
　　这时，与地产行业相关的家电、建材、装修行业的公司，即便没有暴雷（比如最近因为涉及恒大而暴雷的某几家公司），也会在大环境的影响下陷入零增长、负增长。这些行业会整体性的陷入内卷，产能过剩尤其明显，产能出清需要时间，这些行业突然某个公司出了可持续经营的问题，我一点不意外。
　　地产相关的行业对GDP的影响众说纷纭，但是肯定不是个小数。因此即便国家推出了双降，资金市场的利率还是在走低，为什么？因为市场不缺钱，缺的是需求。
　　除了上述表面上就涉及地产的行业，还有一类隐性相关的行业就是白酒。节前最后一天白酒大跌，其实我不认为只是外资恶意做空，内资应该也看到了白酒春节销售下滑这件事。我说两个身边的例子：1.由于与地产行业相关，以前每年春节前的酒局基本上连吃两周，顿顿茅台，每次3-5瓶（可以质疑我吹牛，也可以认为我喝的是赖茅），今年一场都没有；2.今年我照例买一点茅台给家里人喝，价格比去年便宜200，而且非常好买，没有预约，现场拿货。我还看到了整箱的香溢五洲，6瓶1w9。这在去年之前都是不可能的。
　　好了，房地产（及直接相关行业）+教育+白酒+医药（集采影响），这四大行业在去年下半年开始急转直下，那么4季度的GDP能好吗？节前最后一天暴雷的公司，对照着看，基本上都在这些行业里。
　　写到这里，我并不是要看空中国经济，因为我们每个人的成功都离不开国运，而且我接触到的一些行业，确实看到了很好的前景——高端制造。
　　首先是光伏、抽水蓄能、风电这些新能源行业，我们去投资的时候，没有联系过的银行居然会主动找上门，因为他们有指标，要给这些行业贷款，他们从地方上的招商局了解到了我们要投资的计划，主动找上门提供低息贷款。我第一次遇到这事的时候诚惶诚恐了，第一次感觉银行是乙方。资金争相流入的行业，伴随着技术进步，有着国家的政策支持，有好的舆论环境，我相信未来5-10年会有很好的发展，应该会一直有一个比较好的增速。
　　其次是航空大飞机制造、芯片这两个卡脖子的行业。一说到大飞机就有人出来说我们只是造个壳子，60%的配件是美国的，我只说一句：看空的人永远正确，乐观的人才能成功。其实从2021年1月商飞被美国列入meu开始，商飞就加速了c919国产化替代的速度，不是一点点加快，但是这个不能公开宣扬，商飞还是要与美国的供应商保持台上的友情。比如光电所的飞机平显系统、宝成的伸缩电缆，陕航电气的电源，南京机电的高升力…这些配套产品在无声无息的实现国产化替代。芯片行业也是类似，但是这块我接触的不多，不能乱讲。这些行业都是高利润高技术的行业。但是芯片行业目前普遍估值比较高，所以好的行业是不是能有好的股价上涨，这个我不好说。
　　再次就是军工。军工行业开年受到了不小的冲击，反正我躺平了，哀默大于心死。军工行业的需求端毋庸置疑，建军百年的目标、强军战略、地缘政治、台海…所有这些都是军工需求的支柱。我不知道基金经理看到沈飞扣非净利润增速70%的时候，砍沈飞，他们原本的预期是多少，70%还不够吗？现在沈飞的股价已经低于2020年底了，现在的沈飞价值还不如一年前吗？同样还有中航机电、航发动力，他们的价值都还不如一年前吗？一年前大额订单没有落地，大额合同负债是半年后的事情了。——这些军工企业除了需求，我觉得还有一点让我放心，就是管理层没有粉饰报表，也不敢这么做，所以不会突然计提一个资产减值然后暴雷，资产负债率也不高，贷款利率都特别低，所以是一个相当安全且高增长的行业。盘京投资的庄涛先生近期有一个投资交流，他也看好军工行业，但是没有展开，我觉得字里行间他也是觉得军工行业是一个需求下滑期内逆势增长的行业。中航沈飞、中航机电、中航西飞唯一欠缺的就是军民融合，c919交付就是一个转折。看看军民融合后中航光电的毛利率，再看看沈飞现在的毛利率，谁更有空间？有人说银行也是低估值高增长，可是银行涉房了，开发贷没风险吗？
　　最后，我看好新能源车行业，电动的、氢能的都是。不要说充电不方便、换电站少、氢能存储不安全…千万别用静态的眼光看世界。今后电动车和氢能是共存的，不会非此即彼，他们共同取代油车。充电、换电在国家意志的推动下，基础设施会很快赶上来，有兴趣的可以搜一下上海的蔚来汽车换电站有多少，这只是一个公司的行为，宁德时代也开始做换电了，几年后是什么情况呢？几年后会不会遍地快充呢？氢能不适用于轿车，那大巴和卡车呢？自动驾驶技术几年后又是什么情况呢？新能源车替代油车，不仅是国家降低对石油依赖的关键，也是绿水青山的实现手段之一。从个人的驾驶感受上看，新能源车用电能驱动电动机，一开始就是圆周运动，因此输出平顺起步快稳净，油车是活塞上下的往复运动转化为圆周运动，天生就有震动起步慢输出有顿挫，这个驾驶感受开过电动车的都有感觉，所以新能车对油车的取代我觉得是必然的。
　　我一直觉得自己比较笨，不会择时和选股，所以上面的这些行业，我除了已经在手的中航机电和中航西飞，都不会再买了，只会买入这些行业的etf了。我看好中国经济的前景，转型期目前有阵痛，很多行业需求不振导致市场出现了普遍的负面情绪，但是人们恐惧的时候可能也就是应该买入的转折点，因为这个时候政策会更用力，只是暂时没有反应到经济上和人心上，缺的就是时间。买入需求持续扩大的行业，享受中国经济的转型升级的成功。
　　虎年，希望大家都能不断的滚雪球。
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