商住公寓有未来吗？

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的＂专家＂，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
　　提问：
　　我现在是准备投资二套房子，一直在关注公寓，我知道都不推荐，但说实话，我理解价值投资的理念，就是要在价值被低估的时候买入。那住宅虽然价值更高，但价格也很高了啊，现在买入未必是很好的时机。
　　而公寓则长期被低估，比如我一直关注北京inn，二环内才不到5万元的单价，一套房300至400万就能买到，这价格在附近连老破小的首付都不够。所以我认为这里已经严重被低估了，如果将来放开政策一定会大涨，就算不放开的升值也不会低。
　　您怎么看，咱们只是理性地探讨。
　　回答：
　　1、我怎么看不重要，关键是你自己怎么看，毕竟投资是掏自己的钱。然后得看别人怎么看，毕竟将来是他们接盘才能赚钱。也就是说，投资先得搞清楚自己想买的产品特性，然后再想明白接盘人会怎么想，愿意出多少钱？
　　投资最忌讳的就是自我幻想，这个世界不是按照理想来运行的，大家的喜好才是真的好！
　　2、价值投资，当然是价值被低估的时候买入，这与绝对的价格无关，只要确定被低估了就行。但这有个前提，必须是在同等市场条件下。
　　打个比方吧，这就相当于体育比赛，或者是赛马吧。在同等规则，同一条赛道，同等的环境和氛围之下比赛。那某匹马在前些日子闹肚子了，别的都是脱缰的野马，这匹成了脱肛的野马，那肯定跑不快，这就很有可能被严重低估了价值。
　　但是你预测到这匹马吃了泻立停之后不再粪发涂墙，那当然就可以下注了。很有可能成为黑马，赚取高额利润。
　　但是，如果这匹马不是短时的闹肚子而是患有先天性疾病呢？还是无法治愈的慢性病，那就不是什么低估了，而是会愈演愈烈，在每一次比赛中都会跑输，直到老了之后被淘汰。
　　3、房子其实更严重，先天不足是根本不可能被弥补的，只会随着房龄变老而越老越不受追捧。都不提这政策的问题，只是这建筑形式就不适合家庭居住，户型朝向通风以及使用中的电气等问题无法解决。
　　那作为一个有硬伤的项目，再奢谈什么是否被低估就没意义了，因为它不可能被高估！
　　就算是被低估了，以后会有很多家庭追求这种连燃气都没有的公寓，甚至很多房间连标准窗户都没有。那也顶多是从跑输到拉平吧？我是想不出有什么人会给出超值价格，实在没道理。
　　那也就是说，就算是触底反弹，其升值率也最多就是跟上大盘平均值。那在这种情况下，输，有可能大输；赢，顶多是个普通。何必非得冒险投资这里呢？
　　4、我对这儿还算熟悉，因为当年有个同事小伙儿买在了这里。单位里谁劝都不听，人家就是想住二环里的新房，新房癌，没治。那会儿报价3万左右，但行情是楼市寒冬，全国楼市暴跌，北京inn也不好卖。
　　大概是汶川大地震之后没多久，市场更加低迷了。这小伙子拉着好几个同事当托儿，最终把价格砍到了28000，幸福的入住了。
　　2.8万的价格相当于什么呢？正好是当时望京均价的2倍，那会儿的融科橄榄城都不到1.4万，我要去找关系的话1.3万有可能拿下。一直到第二年，太阳宫的太阳公元开盘，均价才不过是1.8万，之前的内销价甚至到过1.4万。
　　那到今天看看，橄榄城随便都11万+，太阳公元甚至达到了16万+。就算不拿这些涨幅好的比，北京大盘都从1万左右涨到了6万多，至少6倍。而北京inn呢，连翻一番都没做到。
　　我已经很多年没见过这个小伙子了，当年他是贷款50%买的90多平米，到今天这套房价值400多不到500万吧。而如果当年他把这130万的首付买成普通住宅，30%首付能卖大概400多万的吧。都不用升值好，到今天至少价值2500多万。
　　那会儿这个小伙子绝对是同龄人里的佼佼者，家世学历和工作能力都拔尖儿。那到现在就算他别的方面都成功，房产投资一项却可以说是少收益了2000万。人的一生中，又有几次机会能赚到这笔钱呢？
　　5、北京inn是否被低估我不知道，一直没算过这里的租售比。这自己算算吧，如果说租金回报率达到了5%以上，那就可以说明被低估了一些。如果在3%左右，不超过4%，那就说明是正常价格，很合理。
　　也就是说，公寓的价格由租售比决定，必须围绕着租金而涨跌，其价值就是最基本的居住功能。其他的价值体现根本就不存在，先天不足。
　　6、也甭盼望着政策放开了，就算有这种情况也未必是好事儿。一旦放开肯定会大涨，这毋庸置疑。但是大涨之后呢，政策会持续放开吗？大概率是会重新收紧的，那价格又会大跌，或许跌的更狠。那你如果不能抓住机会卖在高位，就有可能被陷的更深。
　　毕竟这种产品是开发商违规开发的，政府该得的收益都没得到，人家凭什么要放开政策？一旦放开，就等于鼓励开发商们继续盖商住，那政府的土地收入和税收从哪儿来，工资福利从哪儿来？市长总不至于为了让炒房客赚钱，而让全北京的公务员和教师医生等带编制的都喝西北风吧？
　　7、总之吧，咱就甭探讨了，价值投资很正确，但前提是得能正确评估出商品应有的价值。住宅之所以比商住的价格高，是因为其不仅有居住的功能，还捆绑了学位、医疗、养老福利等户籍的功能，以及还有税费、电气等各项费用的收取优惠。
　　所以，不要简单的用价格来对比，这是完全的两种产品。商住本来就是个伪概念，其本质就是商办，要用写字楼的标准来估价。对比只能是具有同等资格的产品之间进行，跨越标准就没意思了。拿我和姚明刘翔相比有意义吗，能说明我的体育成绩被低估了吗？谁要敢这么比那肯定是想累死我，不是一个层次。仅供参考。 关注＂章哥说买房＂公众号，点击＂提问＂即可。