老小区业主将迎2大喜事，新规下升值在即，拆迁户可能会消失？

　　今年以来，二手房市场日渐转冷，9月本是金九的开端，但在调控下的楼市，基本变成了＂铜九＂。中国证券报报道，8月深圳二手房成交2043套，同比跌超8成，创下了近10年新低。
　　价格同样也扛不住。中原研究中心数据，8月当地的挂牌价、成交价双双下跌，而百花片区的学区房，也从年初32万元每平的天价，降到现在调低200万都没人买的程度。
　　原因出在哪？当然是让业主闻之色变的＂二手房参考价＂。
　　今年刚过完年，深圳就率先开启了限价管控，对全市的住宅小区二手房都形成参考价机制，对比发现，不仅参考价普遍在挂牌价上打了七折，且银行也要按照参考价放贷。除了深圳，目前绍兴、成都、西安、东莞、三亚在内的十城相继跟进了管控机制。
　　不久前才加入＂群聊＂的广州，在首批公布的96个小区的参考价格中，均比挂牌价和过往成交价低于一截：中海某小区此前挂牌18万/平，指导价仅为92641元/平，下跌超过50%。
　　广深只是缩影，放眼全国，除了二手房指导价外，房贷红线、严查违规资金、提高贷款利率等措施陆续落地，使得市场的销售情况普遍萎靡。
　　不得不说，二手房业主可能现在最郁闷的群体，如果房子房龄在10年以内，地段不错，尚且不会缺少买家，但年复一年的折旧，对于20年以上房龄的老社区来说，打击尤其大，如果卖不到好价钱，或是无人问津，那持有老房就完全没有了价值可言。原因很简单：
　　1、去年已经是三年棚改计划的最后一年，从今年开始，全国的棚改拆迁全线减少，全年计划总量在200万套上下，再加上货币安置的退出，指望拆老房的人梦想落空，进一步打压了老旧二手房的成交可能。
　　2、如今多地学校推行多校划片，尤其是北京实施教师轮岗制，平衡区域教学水平，这意味着，顶尖城市都无法保证学区房100%上名校，其他地区的老旧房子还会有多少人稀罕呢？
　　难道在楼市的精准调控下，二手房不仅打掉金融杠杆、投机炒作，还会完全失去流动性吗？
　　其实也不尽然，今年老房业主将迎来2大喜事，新规下，这类房升值空间也会变大。第一，聚焦老百姓＂急难愁盼＂的问题
　　据住建部消息，今年我们国家将计划改造老旧社区5.3万个，截止7月底，已经开工4.22万个，比重占总目标78.2%，涉及居民764万户。按照计划，到2025年，将基本完成20年房龄的21.9万个老社区的改造。同时，将聚焦百姓＂急难愁盼＂的问题加大力度解决。
　　什么是急难愁盼的问题？在房说君看来，至少包含2方面，其一是出行，其二是小区管理。出行方面，老小区没有电梯，所以上下楼问题是个难题。在旧改实施以来，多地已经探索加装电梯的方案，考虑到安装费分摊问题，有地方实施公交电梯，免费装按次收费的方案，受到不少人赞同。
　　除了老房子外，新建住宅也要求4层以上装电梯，目前多地都在推进装电梯的措施，以北京为例，规定四层及四层以上新房，或外楼高超9米的新建住宅建筑，必须有电梯。
　　物业方面，前不久国家发通知，力争3年内解决房地产买卖、租赁、物业等典型问题，其中物业作为整治的重点对象，在老小区存在的问题一样显著。因为很多社区少有懂管理的物业，多是聘请的老伯伯当门卫，百事不搭理，根本无法解决居民遇到的事情。因此3年内有效解决物业存在的问题，对老社区业主同样重要。
　　对不少二手老房子来说，楼栋开阔，又是多层住宅，本是宜居的地方却卖不出好价钱，可能很多问题就出在上下楼不方便，物业不作为等问题上，待解决后对房屋价值的提升是肉眼可见的。
　　第二，所有城市将严控3类行为？
　　日前住建部发布通知，明确城市更新中要严格控制大拆大建大搬迁问题，这意味着，新规下，楼市摁下＂暂停键＂，未来城市将全面严控3类行为。
　　控制大规模拆除。要拆除现状建筑的，除了违建和危房之外，原则上拆除老城的建筑面积不能大于20%，鼓励对老旧社区、厂房等进行修补式更新。换言之，拆迁户可能要逐步消失了，未来城市里，能够拆除的地方只会划定一个小小的区域，绝大部分都是修修补补。
　　不管通过何种形式，以后对这种拆除建筑的项目审批必然会更加严格，毕竟这些年大家都看得到，一味地推倒重建其实存在的问题非常多，比如抬升区域的房价、让租房人不得不搬走、造成供需不平衡等问题，如此一来，可以相对降低风险。
　　控制强制、规模性搬迁。意思指的，就是要尊重百姓的意愿，不大规模让居民搬迁，鼓励就地安置的做法。房说君认为，这一点与大拆大建有一定联系，在短时间内拆迁建筑搬迁居民，原来居住的人群自然没有地方住，有安置房屋的还好，但对于新市民或是低收入人群，租房市场容易受到垄断，如果区域内短时间锐减了房源，房租价格必然有暴涨的势头。所以，连日来提出的＂租金年涨幅不超过5%＂，无疑是有针对性的。
　　控制增建建筑。指的是不规模性新增建筑，除了新增必要的公园、绿地等公共设施。事实上，控制城市的建设密度，其实就是控制容积率，要知道，容积率影响着我们的居住体验好坏，之所以城市这样限制，特别是老城区，是因为城市资源有限，如果所有土地都拿来盖房子，高楼大厦的话，与水泥森林又有何异？
　　在房说君看来，严控3类行为中，最主要的还是防止大拆大建，过去这些年，过度的地产开发已经遗留下很多问题，比如各地盲目建新区，拆除城中村建新房，抬高住房价格，城市收入用买卖土地维持等等，这一轮城市更新转变风向，一边拆迁户可能会消失，另一边也让楼市开发摁下暂停键。
　　房说君有话说，总的来说，严控大拆大建，对房屋价值的影响是显而易见的，让有2类房仍然会获益：一是老旧房子，二是危房。前文已经指出，老旧社区逐步纳入改造升级范围，还有控制城市拆建规模，可以肯定的是，未来除了居住条件得到改善外，老房子的地段和配套也是优势。
　　此外，对于一些已经定位为危房的住房来说，在无法改造的前提下就只能拆除了，就能获得一定的益处，因为重建后的房子居住体验，配套各方面都会得到提升。
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